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一戸建ては何年住める?中古住宅の寿命と長く住み続けるためのポイントを解説

築40年や築50年の中古一戸建ての購入を検討している方は、あと何年住めるかが気になるのではないでしょうか。住宅の寿命は30年といわれることもあり、築年数が経過した中古一戸建てを購入する際は不安になってきます。
この記事では、中古住宅の寿命と長く住み続けるためのポイントを解説します。一戸建ての本当の寿命を知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
1.一戸建ての寿命は何年?

一戸建ての寿命は30年といわれることがありますが、築30年や築35年が経過すると住めなくなるのでしょうか?一戸建ての寿命を知るには、法定耐用年数や期待耐用年数などを理解することが必要です。ここでは、一戸建ては何年住めるかを解説します。
1-1.建物の寿命は法定耐用年数とは異なる
建物の寿命は法定耐用年数とは異なります。木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、築後22年が経過すると寿命がきて住めなくなるわけではありません。法定耐用年数は建物の資産価値がなくなるまでの年数を想定して定められています。
木造住宅の場合、築後22年が経過すると資産価値はなくなりますが、建物の物理的状態に問題がなければ住み続けることはもちろん可能です。ただし、建物の老朽化や設備の劣化が進行している場合はメンテナンスやリフォームが必要になることがあります。
一般的に築30年以上経過している木造の中古一戸建ては建物の資産価値がなくなっており、土地価格だけで購入できる場合があります。しかし、安く購入できてもメンテナンスやリフォームの費用がかかることがあるため注意が必要です。
1-2.木造住宅の期待耐用年数は30~80年以上
木造住宅の寿命は30年といわれることがありますが、これは日本の住宅の平均利用期間が30年であるためです。
日本人は新築志向が高く、築30年以上経過すると建物を取り壊して新築住宅を建設、購入する傾向があります。まだ住めるのに建物を解体するケースは多く、諸外国と比べると住宅の平均利用期間が短い原因になっています。
木造住宅の実際の寿命を知るうえで参考になるのは、国土交通省が定める期待耐用年数です。期待耐用年数とは、適切な維持管理を行った場合における建物が使用できる期間を指します。
木造住宅の期待耐用年数は30~80年以上であり、メンテナンスやリフォームを適切に行うことで、築40年や築50年であっても住み続けられる可能性は十分あります。
出典:国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」
1-3.長期優良認定住宅は75~90年以上の耐久性がある
長期優良住宅とは、国が定める耐震性や省エネルギー性、維持管理のしやすさなどの基準を満たした住宅を指します。長期優良住宅は一般の住宅よりも品質が優れており、期待耐用年数は100年を超えます。
耐震性も優れており、震度6強から7程度の大地震でも倒壊することはありません。断熱性能も高く、冷暖房の効きが良くなることで光熱費の削減にもつながります。
長期間にわたって良好な状態で使用するにはメンテナンスが欠かせませんが、長期優良住宅は維持管理がしやすいように設備が設置されており、メンテナンスも容易です。
また、長期優良住宅の認定を受けると、フラット35の金利が0.25%引き下げられたり、税の特例措置が拡充されたりするなどの優遇が受けられます。
2.一戸建てに長く住み続けるためにはメンテナンスが不可欠

一戸建ては30年以上の寿命がありますが、長く住み続けるためにはメンテナンスが不可欠です。適切なメンテナンスを行うことで、一戸建ての寿命をさらに延ばせます。ここでは、一戸建てのメンテナンスやリフォーム、リノベーションを解説します。
2-1.定期的に住宅の点検を行い劣化や損傷を早期に発見する
一戸建ての寿命を延ばすには、定期的に住宅の点検を行い、建物の劣化や損傷を早期に発見することが大切です。修理や補修を迅速に行うことで、将来における深刻な問題の発生を予防し、住宅の安全性を確保できます。
自主点検で重要な箇所は、浴室や洗面所、トイレ、キッチンなどの水回りです。水回りは劣化しやすいため、日頃からの点検が重要になってきます。
日常の点検は、目視できる範囲で行うようにしましょう。目視できない箇所については、ホームインスペクター(住宅診断士)に点検してもらうと不具合箇所が明確になります。目視できない箇所のホームインスペクションの費用相場は、6~12万円程度です。
なお、ホームインスペクションの費用については、地域や業者によって異なるため、事前に複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。
2-2.メンテナンス・リフォーム・リノベーションを行う
点検で不具合箇所が見つかれば、早期にメンテナンス(修繕)を行うことが大切です。住宅を建築した施工業者や修理・修繕業者、工務店、リフォーム会社などに相談すると良いでしょう。
水回りや外壁、屋根などは、劣化が進行しやすいため、築年数に応じて定期的なリフォームが必要です。リフォームとは、劣化した箇所を元の状態に戻すことです。
水回りリフォームは築15~20年、外壁や屋根は築10~20年程度がリフォームの目安です。定期的なリフォームを行うことで、一戸建ての寿命を延ばせます。
間取りを変更するなど、大規模な改装・改修をして建物の価値を高めたい場合はリノベーションを行いましょう。リノベーションをすることで建物の価値が高まり、居住性が大きく向上します。築20年が経過して築30年を迎えた頃がリノベーションを行う目安です。
3.一戸建ての寿命が近づいたときの対処法

一戸建ての寿命が近づいたときは、全面リフォームやリノベーション、建て替え、売却など、いくつかの選択肢があり、最も適切な方法を選ぶことが大切です。ここでは、一戸建ての寿命が近づいたときの対処法を解説します。
3-1.全面リフォーム・リノベーションを行う
寿命が近づいた建物を解体せず、改装・改修をしてそのまま住みたい場合は、全面リフォームやリノベーションがおすすめです。ただし、工事箇所が多い場合は、建物を解体して建て替えたほうが費用を抑えられることもあります。
複数の業者と相談して見積もりを取り、全面リフォームやリノベーションと建て替えのどちらにするのかを決めましょう。国土交通省の調査資料によると、全面リフォームの費用は500~2,500万円程度が目安です。リノベーションも同程度の費用がかかります。
ローコスト住宅であれば総額1,000万円台で建て替えができます。そのため、リフォーム費用が予想以上に高額であれば、建て替えを検討するのも一つの選択肢です。
3-2.建て替えを行う
日本人は新築志向が高いため、一戸建ての寿命が近づいたときに建物を解体して、新築住宅に建て替えることはよく行われます。建て替えのメリットは理想とする新築住宅に住めることで、ローンを組みやすいこともメリットです。
一方、デメリットは建物が完成するまでに4~6ヵ月以上かかり、建て替え工事中は一時的に賃貸マンションなどに転居する必要があります。仮住まいの家賃や引っ越し費用なども考慮しなければなりません。
建て替えの費用は新築する建物のグレードによって異なりますが、1,000~4,000万円程度の費用がかかります。長期的な視点で考えて、リフォームをするよりも建て替えのほうがメリットが大きい場合は、建て替えをおすすめします。
3-3.住宅を売却して住み替える
一戸建ての寿命が近づいた場合、全面リフォームや建て替えを行わず、売却して住み替えるという選択肢もあります。ただし、古い建物は値段がつかない場合があるため、建物を解体して更地にして売却することも検討しましょう。
建物の状態にもよりますが、建物を解体して更地にしたほうが早く売れる場合があります。建物の解体費用は、建物の構造や延床面積によって異なりますが、30坪の木造住宅だと90~150万円程度が相場です。
なお、住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。今住んでいる一戸建てを売ったお金でローンを完済できなければオーバーローンになるため注意が必要です。
4.中古一戸建てを購入するメリット

一戸建ての実際の寿命は30年以上あるため、メンテナンスやリフォームが適切に行われていれば、中古一戸建てを購入するメリットは大きいです。ここでは、中古一戸建てを購入するメリットを解説します。
4-1.新築よりも安い価格で購入できる
新築よりも安い価格で購入できることが、中古一戸建てを購入する最大のメリットです。築30年以上経過していると、土地価格のみで購入できる場合があります。
物件によっては、土地の相場価格以下で購入できることもあり、予算が少なくても住みたかったエリアにマイホームを持てる可能性が高まります。新築では購入が難しい駅チカや都心の物件の取得も可能になることは、中古一戸建ての大きな魅力です。
建物の老朽化が進んでいる場合も、リフォームやリノベーションをすることで、新築住宅と変わらない状態に再生できるため、リフォーム費用を考慮してもお得な場合があります。なお、購入後にリフォームやリノベーションをする場合は、どの程度の費用がかかるかを把握しておくことが大切です。
4-2.実際に物件を確認してから購入できる
実際に物件を確認してから購入できることも、中古一戸建てのメリットです。新築住宅は完成しないと物件を確認できません。中古一戸建ては既に物件が存在するため、外観や内観、日当たりなどを自分の目で確認できます。
実際に住んでからのイメージがしやすく、入念に調査をすれば住んでから後悔することは少ないでしょう。修繕やリフォームが必要な箇所も、直接目で見て把握できます。なお、不具合や修繕が必要な箇所がある場合、それを考慮して価格交渉の材料にすることも可能です。
物件を確認する際は、ホームインスペクション(住宅診断)を依頼すると、プロの視点で物件の確認ができます。目視ができない箇所も確認できるため、不動産購入時の安全性が高まります。
4-3.立地や間取りなどの選択肢が豊富
中古一戸建ては不動産市場での流通量が多く、立地や間取りなどの選択肢が豊富です。新築住宅は物件数が限定しており、学区や最寄り駅などにこだわりがある場合、なかなか物件が見つからないことはよくあります。その点、中古一戸建ては物件数が多いため、理想の住宅に巡り会える可能性が高いです。
中古一戸建てにはさまざまな間取りがあり、家族のニーズやライフスタイルに合った間取りを選べます。家族構成や将来の計画などに応じて、間取りを柔軟に選択できることは中古一戸建てのメリットです。
また、中古一戸建ては既に建物が完成しているため、即座に入居できる場合が多いです。新築物件よりも迅速な入居が可能であり、急な住み替えや引っ越しにも適しています。
5.中古一戸建てを購入するデメリット

一戸建ての寿命は30年以上ありますが、メンテナンスやリフォームが適切に行われていることが前提です。中古一戸建ては物件によっては劣化が進行しているなどのデメリットがあります。ここでは、中古一戸建てを購入するデメリットを解説します。
5-1.建物の老朽化や設備の劣化が進行している可能性がある
物件によっては、建物の老朽化や設備の劣化が進行している可能性があります。一戸建ては適切なメンテナンスやリフォームを行うと寿命を延ばせますが、そのまま放置しておくと老朽化や劣化が進行します。
老朽化や劣化が酷い場合、メンテナンスやリフォーム費用が発生する可能性が高いです。屋根や外壁の補修、配管や電気設備の更新、内部の改装などで100~200万円以上かかる場合もあります。
なお、1981年(昭和56年)以前に建築された中古住宅は耐震性に問題がある可能性があり、注意が必要です。耐震補強工事を行っていない場合、震度5程度の地震には耐えられますが、震度6強~7の地震には耐えられず、倒壊する危険性があります。
5-2.修繕やリフォームの費用がかかる可能性がある
購入時には修繕やリフォームが必要なくても、住み始めてから修繕やリフォームの費用がかかる可能性があります。築年数が経過した中古一戸建ては、新築と比べると建物や設備の劣化のスピードが速く、住み始めてすぐに修繕が必要になることもあるでしょう。
購入前に建物の状態を調査し、将来の修繕やリフォームの費用を考慮することが重要です。しかし、将来的なリフォーム費用は予測しにくく、想定以上の費用がかかることもあります。
なお、1981年(昭和56年)以前に建築された中古一戸建てで、耐震補強工事を行っていない場合は、購入後に耐震補強工事が必要です。耐震補強工事の費用相場は100~200万円程度で、工期は1週間〜1ヵ月程度かかります。
5-3.住宅ローンの審査が厳しくなる可能性がある
中古一戸建ては新築住宅と比べると、住宅ローンの審査が厳しくなる可能性があります。これは、建物の資産価値が低下しているため、担保価値が低くなるためです。住宅ローンの種類や建物の状況によっては、審査に落ちることもあるでしょう。
立地条件が悪く、建物だけでなく土地の資産価値も低い中古一戸建ては、審査に落ちる可能性が高まります。
なお、新築住宅は頭金なしのフルローンや諸費用込みローンを利用できる場合がありますが、中古一戸建ては諸費用込みローンの利用は難しいです。建物の状況によってはフルローンの審査も落ちる可能性があります。
住宅ローンを組んで中古一戸建てを購入する際は、事前に仮審査を受けておくことが大切です。
6.中古一戸建てを購入する際の注意点

中古一戸建ては新築よりも安いなどのメリットがある反面、老朽化が進行している可能性があるなどのデメリットがあります。中古一戸建てを購入する際は、デメリットも考慮することが大切です。ここでは、中古一戸建てを購入する際の注意点を解説します。
6-1.建物の現状をしっかりと確認する
中古一戸建てを購入する際は、建物の現状をしっかりと確認することが極めて重要です。目視できない箇所まで入念にチェックすることが大切であり、ホームインスペクションの利用をおすすめします。
ホームインスペクションは、建物の構造や設備、電気・配管などの重要な部分を専門家のホームインスペクターが詳細に調査します。これにより、潜在的な問題や隠れた欠陥の発見が可能です。
ホームインスペクションで明らかになった問題は、価格交渉の際に有利な材料となります。修繕が必要な場合、その費用を考慮して値下げを要求できます。
6-2.契約不適合責任を確認する
契約不適合責任とは、2020年の民法改正で定められたもので、旧民法の瑕疵担保責任に類似する売主の責任です。契約不適合責任は、目的物の現状と契約の内容に不一致があれば成立し、売買や賃貸借などの契約に適用されます。
売主は買主の選択によって、目的物の補修、代替物の引き渡し、代金減額、契約解除のいずれかによって責任を履行しなければなりません。例えば、購入した物件がシロアリによる被害を受けていたことが発覚したような場合、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できます。
なお、売主が個人・不動産会社によって保証期間が異なり、不動産会社は最低2年、個人は売主が自由に決められます。契約内容をしっかりと確認することが大切です。
6-3.予算に余裕を持たせる
中古一戸建てを購入する際は、予算に余裕を持たせることが大切です。土地価格や建物価格だけでなく、仲介手数料や登録免許税、印紙税、司法書士報酬などの諸費用もかかるため、予算に余裕を持たせておかないと資金不足に陥る可能性があります。
修繕費やリフォーム費用がかかる場合もあるため、物件価格だけでなくトータルコストで考えましょう。事前にトータルコストをシミュレーションしておくことをおすすめします。これにより、予想外の支出に対処できる余裕を確保できます。
7.まとめ:メンテナンスやリフォームで住宅の寿命を延ばせます!

木造住宅の期待耐用年数は30~80年以上であり、30年以上の寿命があります。長期優良住宅の期待耐用年数は100年を超えるため、親子孫の3代にわたって住み続けることが可能です。
一戸建てに何年住めるかは、定期的なメンテナンスやリフォームによって違ってきます。メンテナンスやリフォームを行うことで住宅の寿命を延ばせます。適切な維持管理ができていれば、築30年以上の中古一戸建ては価格が安く大変お得です。
なお、中古一戸建てを購入する際は、ホームインスペクションの利用もおすすめです。目視ができない箇所も専門家に確認してもらうことで、安心して購入できます。
監修者:宅地建物取引主任者 浮田 直樹

不動産会社勤務後、株式会社池田建設入社。いえとち本舗山口の店長を経て、セカンドブランドのi-stylehouse山口店店長に就任。後悔しない家づくりをモットーにお客様の家づくりの悩みを日々解決している。
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家づくりでよく耳にする家相・鬼門とは何?役立つ間取りづくりの知識
家を建てる時に家相という言葉をよく聞くのではないでしょうか。家相を気にする方も、気にしないという方も、いろいろ捉え方があると思いますが、家相とは一体どういうものなのか詳しく知らない方もいるかと思います。そこで、この記事ではこれから注文住宅を建てる方に向けて家相とは何か、鬼門・裏鬼門とは、良い間取りとは、などをご紹介していきます。 家相とは?家相という言葉聞いたことがあるけれど、どんなものなのかよく知らないという方もいるかと思います。ここでは、家相とは何か、家にどんな影響を与えるのか、などをご紹介していきたいと思います。 家相とは?家相は日本古来より伝わる環境学です。占いの一種と捉えがちですが、学問の一つとして見られていました。家相は方位盤を使用して、家を建てる土地や部屋の配置の方角などを鑑定して運勢を測るものです。現在の家相は日本の家屋に合わせて江戸時代に発展した独自のものになります。ただし、住宅の様式は昔とは変化しているため、必ずしも家相が現在の住宅に適合するとは限りません。 風水とは違う家相と風水は混同されやすいのですが、正式には違うものです。風水は衣・食・住と幅広い内容を扱っています。大きく違う点は、家相は土地や間取りの方位を見るのに対して、風水は本命卦(ほんめいか)という個人の生まれ持った吉凶を示す方位を元に間取り配置します。自分の本命卦(ほんめいか)を調べて吉方位と凶方位を知ってから土地や間取りを計画するのが風水です。 鬼門・裏鬼門とは?鬼門とは名前の通り鬼(邪気)の出入りする方角という意味があります。鬼門の方角は家の中心から見て北東を示し、鬼門の反対にある南西は裏鬼門となっています。この方位は悪いとされていて、玄関やキッチン、トイレ、浴室などの水回りがあると運気が下がると言われています。また、鬼門上に建物の欠け(建物が凹状になっている形状のこと)や張り(建物が凸状になっている形状のこと)があると家族とのトラブルが起きやすいとされています。ただし、すべての部屋が鬼門と裏鬼門上にあると悪いかというとそういう訳ではなく、寝室や書斎などは影響がないと言われています。 どんな影響がある?家相で重要なのは鬼門・裏鬼門「鬼門と裏鬼門に三備を設けず」という言葉は、北東の方角にある鬼門は、冬場の寒さや湿気、通気などの問題から浴室の配置を避ける考え方があります。これは現在にも言えることで、冬の時期の浴室の室温の低さは身体への負担が大きくヒートショックのリスクがあります。また、南西にある裏鬼門は、夏場の日が入ることで室温が高くなるため食べ物を扱うキッチンには不向きです。昔の住宅のように暖房設備や冷蔵庫のような家電のない時代には、四季による気候の変化に合わせた間取りづくりが重要なため、家相にもこういった考え方が多く取り入れられています。太陽の光や通風など自然の特性を活かした間取りづくりは現在でも重視される観点です。 家相から見る良い間取り・悪い間取り鬼門と聞くと「なんか気になる」「鬼門は避けたい」という気持ちになるのも事実です。そこで家相から見る良い間取り、避けたい間取りについてご紹介していきます。 玄関玄関は鬼門・裏鬼門上に配置するのは悪いとされています。玄関は気が入る場所として見られており、玄関を鬼門と裏鬼門の邪気が入る場所と重ねてしまうのは悪い運気を入れてしまうことになります。玄関を東と東南の方角に配置すると吉とされています。 リビングリビングは家族が集まる大切な部屋です。必要な要素は採光がとれて明るく、開放的な空間であることです。リビングは東、東南、南の方角が良い配置です。玄関からリビングや各部屋に移動できる間取りにすると気が流れやすく良いとされています。 水回り【トイレ】水回りであるトイレは鬼門・裏鬼門上に配置するのは避けた方がいいでしょう。鬼門・裏鬼門の他に正中線(せいちゅうせん)と四隅線(しぐうせん)というものがあります。正中線は家の中心から南北に引いた線、四隅線は東西に引いた線です。トイレの場合は正中線・四隅線上は避けた方がいいとされています。また、トイレ横に神棚や御仏壇など神仏に関わるものを置いてしまうと凶相につながります。その他にも玄関や神仏の上にトイレがあると凶相とされているので気を付けましょう。【浴室】浴室は悪い気が溜まりやすい場所となっていますので、鬼門・裏鬼門に配置するのは凶相と見られています。また、正中線・四隅線には火気が関係するため配置は避けましょう。【キッチン】キッチンも同様に鬼門・裏鬼門は避ける方角です。前述した浴室と同じく正中線・四隅線は火気が関係するため避けた方がいい配置です。また、西側は日が沈む場所のためエネルギーが衰退する方角とされており、この方角で食事を取るのは相応しくないとされています。 家相の捉え方ここまで家相についてお伝えしましたが、住宅や気候は時代と共に変化していきます。大切なことは家相を意識して生活の利便性まで崩してしまうような間取りづくりは避けることです。現在の住宅がどうなっているのかというのも考慮して取り入れてみましょう。 家相重視はどうしても条件に合わないことがでてくる玄関の位置は土地が接する道路の方角によって決まります。鬼門や裏鬼門の方角側に道路がある場合、玄関までの効率的なアクセスを考えるとどうしても鬼門や裏鬼門の線上にのった配置となってしまいます。もし、鬼門や裏鬼門を避けた玄関配置にしまうと、この方角では道路から玄関までの移動距離が延びて効率的とは言えません。また、一般的に水回りの配置は北側に集約されることが多いため、鬼門上に水回りがくる可能性も十分にあります。北側は冬場の室温の低下が問題とされていますが、これは現在の住宅で対策することが可能です。高断熱・高気密の家にする、浴室暖房など暖房設備を設けるなど対策があるので、生活環境や動線が崩れるようならば、無理して家相を取り入れるのは良い策とは言えないでしょう。 まとめ家相は先人の知恵ですから参考になることも十分にあります。家相を間取りに取り入れることで安心して生活ができるということもありますので、現実的な視点も交えながら建築士と相談して間取りをつくっていきましょう。現在の住宅は性能も向上しているため、方角による問題も対策をとることができます。大切なことは家相ばかり意識して住みにくい家になってしまうことなので、快適な住まいになる間取りとなるように計画していきましょう。いえとち本舗は家づくりに役立つ資料を無料で提供しております。厳選した間取り集や施工事例などをご覧にいただけますので、是非ご利用ください。資料請求はこちらからお申し込みができます。その他にも会員登録することで間取りも施工事例も見放題になります。会員様限定で土地情報もご覧になれますので気になる方は是非ご利用ください。会員登録はこちらのページになります。