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建物・家づくり
住宅ローン控除は中古物件でも使える？適用条件や必要書類・費用について
住宅ローン控除は一定の条件をクリアすることで課税負担が緩和し、住宅購入がしやすくなる制度です。控除を受けるには適用要件や申請が必要ですので、住宅購入を検討されている方は、ぜひチェックしておきましょう。
住宅ローン控除とは？
住宅は高額であるため多くの方は住宅ローンを利用して購入または改築するかと思います。住宅ローン控除制度は住宅購入の負担を減らすために創設された制度になります。
これは金融機関から住宅購入のための資金を借り入れる方を対象に毎年税金が控除される制度です。住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、対象物件は新築、中古住宅、増改築、マンションなどで一定の条件を満たすことで適用します。
控除額は10年間で最大400万円（1年間で40万円）、11〜13年目からは最大控除額が80万円（3年間は条件のうち少ない金額のものが3年間に渡り所得税から控除）と13年間毎年課税される所得税を緩和することができます。
控除額は年末の住宅ローン残高合計金額の1%が所得税から控除され、控除額が所得税額から超える場合は翌年度の住民税から一部控除（住民税からの控除上限額は13.65万円/年）される仕組みとなっています。また、長期優良住宅や低炭素住宅の認定住宅は控除額も上がり最大50万円/年控除されます。
新築の住宅ローン控除との違いは？
住宅ローン控除は新築の他にも中古住宅も対象とされますが適用要件が変わります。中古住宅の場合は、対象となる物件の築年数または現在の耐震性能基準を満たしているかになります。築年数は木造住宅で20年、耐火構造で25年とされています。
これは建築された年代によって耐震基準にばらつきがあるためで、建物が古いほど現代の基準よりも低いとみなされているからです。しかし、耐震基準が満たされていない築年数だから控除を受けることができないかというとそうではありませんのでご安心ください。
指定する築年数以上の場合は、現代の耐震金基準を満たす改修がされていれば控除を受けることができます。適用させるには対象物件と確認できる以下のいずれかの証明が必要です。
- 耐震基準適合証明書
- 国土交通大臣が定める耐震基準に適合していると建築士などが証明したもの
- 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入
中古住宅購入後、リノベーションを行う場合はリフォーム減税制度を併用することも可能ですから、そこで耐震改修を行うのもいいでしょう。ただし、後述しますが住宅ローン控除と併用する場合はいろいろ注意点がありますので、利用する場合は一度確認してからご検討ください。
住宅ローン控除の適用条件
住宅ローン控除の適用条件は以下になります。
- 個人の居住用であること
- 引き渡しから６ヶ月以内または控除を受ける年内までに入居すること
- 床面積が50㎡以上
- 借入金償還期間10年以上
- 合計所得金額3000万円以下
上記の要件は新築、中古住宅と共通です。上記でもお伝えしましたが、中古住宅は築年数が要件の範囲内であること。もし、範囲外なら現代の耐震基準を満たす住宅であることを証明する必要があります。 要件の中の入居期間については、現在新型コロナウイルスの影響により緩和措置がとられています。
入居が遅れる場合でも期限内までに契約を行い入居すれば控除を受けることができます。期限は注文住宅の新築の場合は2021年9月末までに契約、分譲・既存住宅の取得の場合は2021年11月末までに契約、で2022年12月31日までに入居となります。 詳しくは以下のページをご覧ください。
引用：住まい給付金 住宅ローン減税制度の概要
床面積は壁の中心線で囲った部屋の面積です。一定の期間内に契約した場合（注文住宅の新築の場合は令和2年から令和3年9月30日まで、分譲・既存住宅の取得の場合は令和2年12月1日から令和3年11月30日まで）令和3年1月1日から令和4年12月31日までに入居すると40㎡以上の要件が適合されます。また、40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額が1000万円以下の年のみに適用となります。
住宅ローン控除の申請に必要な書類・費用は？
住宅ローン控除の申請は、入居した年の収入の確定申告時になります。申請する際は税務署に必要書類を提出する必要があり、以下の書類が必要です。
- 本人確認書類
- 住宅ローン残高証明書
- 登記事項証明書
- 源泉徴収票
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
申請期限は確定申告受付期間、概ね毎年2月中旬〜3月中旬になります。
書類の入手先
【本人確認書類】本人確認書類はマイナンバーカードまたはマイナンバー記載の住民票の写しかマイナンバー通知カード＋運転免許証などの本人確認書類になります。マイナンバーカード以外は運転免許証やパスポートなどの本人確認書類が必要になりますのでご注意ください。
また、住民票はマイナンバー記載のものになりますので、マイナンバーが記載されていない住民票を申し込まないようにお気をつけください。住民票は役所でもらうことができます。マイナンバーカードがあれば揃える書類も少なくなりますので、このタイミングでカードの申し込みをするのもいいでしょう。
【住宅ローン残高証明書】
住宅ローンを借り入れした金融機関から送付されます。
【登記事項証明書】
建物と土地の登記事項証明書が必要です。書類は法務局から入手することができます。
【源泉徴収票】
勤務先から源泉徴収票をもらうことができます。
【不動産売買契約書の写し】
不動産会社や住宅会社と契約した書類になります。
【確定申告書】
税務署または国税庁のサイトから入手することができます。確定申告書は「A」と「B」がありますが、会社員の場合は「A」になります。
【住宅借入金等特別控除額の計算明細書】
税務署または国税庁のサイトから入手することができます。 認定住宅や中古住宅の場合は上記書類の他に追加書類があります。
以下に記しますので該当する方は提出忘れがないように注意しましょう。
【長期優良住宅または低炭素住宅】
認定通知書の写しが必要です。契約した不動産会社または住宅会社からもらうことができます。
【中古住宅】
耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していると建築士などが証明する書類
既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
上記書類のいずれか一つ。
書類は契約した業者からもらうことができます。
住宅ローン控除に関する注意点
ここではローン控除を利用する方への注意点をお伝えしていきます。
【リフォーム減税制度の併用について】
住宅ローン控除はリフォーム減税制度の併用も可能です。ただし、リフォーム減税の併用は耐震改修以外のリフォームだと不可になるためご注意ください。控除される額とリフォーム減税の適用される補助額を比較してどちらがいいか検討しましょう。
【借り入れ先に注意】
ローン控除受けるには民間の金融機関または住宅支援機構などからの借り入れが対象となります。親族から借り入れする場合は、対象外となりますのでご注意ください。
住宅所得目的の贈与は非課税となる制度がありますので、贈与を受ける場合はどれくらい非課税になるかも考慮して比較することをおすすめします。
【会社員の場合は1年目と2年目は申請方法が変わる】
申請は1年目と2年目で異なります。1年目は前述した通り必要書類を税務署に提出して申請しますが、2年目はローンの残高証明書を会社に提出し、年末調整で控除を受けることができます。
まとめ
住宅ローン控除は住宅購入者にとって費用負担を軽減することができる制度です。住宅は高額ですし、購入後は返済をしながら生活をおくっていくことになります。できるだけお金の負担は少ないにこしたことはないので、購入を検討されている方はぜひ利用しましょう。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。
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