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建物・家づくり
市街化調整区域に家は建てられる?どんなことに注意すべきか解説!

住宅などを建築する地域には都市計画法でいろいろな規定が定められています。土地には市街化調整区域というものがあり、価格が安いからここに家を建てたい、とご検討されている方も多いはずです。しかし、そもそもここに建築していいのかわからないという方も多くいるのではないでしょうか。この記事では市街化調整区域に家は建てられるのか、どんなところに注意すべきかを解説していきます。
市街化調整区域とは?

都市計画法の中には都市計画区域と準都市計画区域、都市計画区域外の3つに区分されています。都市計画区域とは都道府県が指定する一つの都市として全体的に整備、開発、保全する必要がある区域のことです。
都市計画区域外は都市計画区域以外の地域をいい、その都市計画区域以外の地域のうち、すでに敷地の造成が行われている場合や造成が行われると見込まれている区域で、将来における都市として整備、開発、保全に支障がでるおそれがあると認められる区域として指定できるのが準都市計画区域です。
都市計画には健全な発展と秩序ある整備を図り、適正な制限のもとで合理的に土地の利用ができるように定められています。その都市計画法の中の都市計画区域には市街化が無秩序に広がることを防ぐために「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。
【市街化区域】
市街地がすでに整備されており開発されている区域、またはおおよそ10年以内に計画的に市街化を図る地域が市街化区域です。市街化区域には用途地域が定められており、道路、公園、上下水道などの都市計画施設の計画が行われています。開発行為については1,000㎡以上の規模は原則として都道府県知事から許可を受けなければいけません。
【市街化調整区域】
原則として建築物を建てることを認めていない市街化を抑制する区域が市街化調整区域です。この区域では原則として用途地域は指定されず、市街地開発に関わる事業は行われていません。開発行為はもちろん個人の建築行為も厳しい許可条件が設けられています。ただし、農林水産施設や公益上必要な施設、公的機関による土地区画整理事業などによる開発行為は可能となっています。
市街化調整区域に家は建てられる?

原則として建築物を建てることを認めていないと都市計画法では定められていますが、一定の条件を満たすことで住宅を建築することは可能となっています。
都市計画法34条では建築行為を許可する基準が定められており、この基準を満たし地方自治体による許可が下りることで店舗や学校、ホテル、住宅などの建物を市街化調整区域内に建てることができます。
都市計画法34条では第一号から第十四号まであり、住宅は第十一号から第十四号が該当します。都市計画法34条にある各号をすべて載せると長くなってしまいますので、今回は住宅に関する条文のポイントをお伝えしていきます。
【都市計画法34条 第十一号】
市街化区域と一体的な日常生活を構成している地域であり、50棟以上の建築物が連なっている地域であることとなっています。条件としては上下水道がちゃんと整備されていることや道路に接しているなどが必要です。
【都市計画法34条 第十二号】
開発区域の周辺に市街化の促進するおそれがなく、都道府県の条例で目的や用途など一定の範囲で定めたもの。線引きの日前から土地を所有していた農家に属する親族の専用住宅の建設、住宅の増築や改築などが該当します。
【都市計画法34条 第十三号】
自己用の住宅、業務用に資する建築物の建築、などの開発行為。
【都市計画法34条 第十四号】
市街化区域内で行うことが難しく不適当と認める開発行為に対して、開発区域外の市街化を促進するおそれがなく都道県知事が許可を認めたもの。
詳しい条文は下記のリンクでご覧になれますのでご参考にしてください。
引用:e-Gov法令検索 都市計画法
市街化調整区域に家を建てる際の注意点

市街化調整区域はいろいろ制限がありますので、通常の土地に家を建てるのとは違い手間もあって少し大変です。ここでは市街化調整区域に家を建てる際の注意点をご紹介していきます。
インフラ整備が整っていない可能性がある
元々市街化として計画されている地域ではありませんので、水道やガス、電気などのインフラが整っていない可能性があります。インフラが整備されていない土地は水道や電気などを土地にまで引っ張ってこなければいけませんので、建設費用もその分高くなります。また、下水道が設けられていない場合は浄化槽が必要となりますので、さらに費用は嵩んでしまうでしょう。土地は比較的安価ですが、建設費用が高くついてしまうと、安く購入できるメリットも半減してしまうかもしれません。
希望している住宅ローンを受けられないことも
市街化調整区域の土地は担保の価値が低いと看做されているため融資を受けにくいというデメリットがあります。新築の他にリフォームの場合でも同様のことがいえますので、住宅ローンの利用を計画されている方は要注意です。地目は農地になるとさらに融資を受けることが難しくなりますので、土地の購入の際はよく確認し、ローンを借り受ける金融機関に一度相談することをおすすめします。
増築などのリフォームや建て替えは許可が必要
上述した「市街化調整区域に家は建てられる?」でもお伝えした通り、建築する場合は一定の条件を満たし許可が降りたものでしたか行えません。既存住宅の建て替えの他に増築においても市街化調整区域では許可が必要となり、申請を行わなければいけませんので、将来的に増築する計画をされている場合はこの土地に建築するのは避けた方がいいかもしれません。
増築には制限があり、地域によっては増築不可のところもあります。工事を行う前に建築確認申請が必要になりますので、通常の土地と比べて設計や資料作成費用が掛かり、工事に取り掛かるまでの期間も長くなります。
市街化調整区域にはこんなメリットも!

建築制限があり、申請などいろいろ大変なところもありますが、市街化調整区域にはメリットもあります。ここでは市街化調整区域のメリットについてお伝えしていきます。
土地の価格が安い
建築制限がかかる地域のため土地の価格は安くなっています。家を建てるには土地の費用と家の建築費用が掛かってきますので、少しでも費用を抑えたいという方には市街化調整区域も有効です。土地の費用を抑えた分家の建築費用に回すことができ、自然素材や無垢材などの内装や住宅設備にお金をかけてこだわることもできます。
固定資産税が安くなる
市街化調整区域は土地の評価額が下がるため毎年かかる固定資産税が安くなります。建物の固定資産税は減価償却の対象なため少しずつですが価値が下がり固定資産税も安くなっていきます。土地の場合は年数が経つことで価格が変動するわけではありませんので、なかなか固定資産税が下がるということはありません。そのため市街化調整区域のように元々固定資産税が安くなっていると税金の負担が軽減でき、ゆとりある生活をおくることができます。
都市計画税の負担がない
市街化調整区域は都市開発を抑制する区域であるため、都市計画税が課税されません。住宅などの建築物が建つ市街化区域は都市形成のための整備や開発がされるため都市計画税が課税されますので、市街化調整区域は税金の負担を減らすことができます。騒音の心配がなく静かな暮らしができる
住宅の密集や高層ビル、商業施設などが建築されにくいため、市街化区域と比べて静かな環境で生活をおくることができます。人の流動の多い都市部では車の騒音や人通りを家の中にいても感じやすいですが、この区域は郊外にあるため騒音の心配もありません。静かで穏やかな生活をおくりたいという方には市街化調整区域はとても魅力的な土地になっています。
まとめ
市街化調整区域は都市開発を抑制する地域のため、通常は家などを建築することを抑えています。ただし、一定の条件を満たして申請を行い都道府県知事により許可が下りれば住宅を建てることができます。建築やリフォームにおいては申請や条件もあって制限されてしまいますが、土地価格が安く、静かな環境で家を建てることができるというメリットもありますので、これから家を建てる方はよく検討して土地を選びましょう。
家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。
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注文住宅を建てるのなら覚えておいた方がいい建築用語
住宅を建てるときはたくさんの聞き慣れない建築用語を聞くことになります。少し難しいと感じるかもしれませんが、家を建てる時はどれも大切な用語です。今回は注文住宅に関係する建築用語をまとめましたのでご紹介します。 土地・敷地・建物の法規制建築用語いろいろな面積面積といっても建築には複数の面積が存在します。一つずつ要点のみをお伝えしますのでチェックしておきましょう。 敷地面積文字通り敷地面積は建物を建てる土地の面積のことを言います。建築では㎡(平方メートル)で表すのが一般的ですが、不動産の場合だと坪で表していることもあります。1坪は約3.3㎡で畳2畳分の大きさです。 建築面積建築面積は建物の大きさを表す水平投影面積です。水平投影面積とは建物を上から見下ろした時の大きさのことで、建物の外周の大きさ表します。 延床面積延床面積(のべゆかめんせき)は、建物各階の床面積を合計した面積のことです。建築基準法ではピロティやポーチ、吹き抜け、バルコニー、ロフトなど床面積に含まれないものもあります。 建物の大きさに関する用語建物の大きさは法律により制約があります。注文住宅の設計事によく出てくる言葉ですし、建物の大きさや間取りに関係してくるので覚えておきましょう。 建ぺい率建ぺい率とは敷地面積に対して建ててもいい建物の大きさを指定する割合のことです。敷地には建ぺい率という数値が決められており、敷地面積を建ぺい率で乗じた数値がその敷地で建ててもいい建築面積になります。例えば敷地面積100㎡に対して建ぺい率が50%の制限があると100㎡×50%=50㎡となりその敷地では50㎡までの建築面積を持った建物が建てられるということです。 容積率容積率は建物の延床面積を制限する数値のことです。建ぺい率と同様に敷地には容積率が指定されており、延床面積を敷地面積で割ってパーセントに計算し直した数値が容積率となります。例えば容積率200%、敷地面積100㎡とした場合は下記の計算で延床面積がでます。X㎡(延床面積)÷100㎡(敷地面積)×100=200(容積率)X㎡=200㎡容積率200%、敷地面積100㎡の条件なら延床面積200㎡までの家なら建ててもいいということになります。 住宅を建てる法規制の用語住宅には様々な法規制があり、建物の形や大きさ、サッシや外壁などの仕様にも関係してきます。ここでは代表的な法規制の用語をご紹介します。 二項道路とセットバック二項道路とは敷地に接する道路の幅が4m未満の道路で、特定行政庁に指定される建築基準法上道路とみなした道路のことです。二項道路に接する敷地は、道路中心線から2m以上離した場所に建物を建てなければいけません。2m以上離す(正しくは道路境界線を2m以上後退させる)ことをセットバック(後退)と言います。 用途地域用途地域は地域ごとに建てられる建物の用途や高さを指定する法規です。分類は12種類あり、住宅に関する用途地域は7種類あります。 防火地域・準防火地域防火地域と準防火地域とは火災の危険を防ぐために火災に抵抗できる建物にする制約を定めた地域区分のことです。制約がきつくなるのは防火地域、その後に準防火地域となります。防火地域と準防火地域には延床面積、建物の高さ、不燃材などを使用し、耐火建築物にするなどの制約があります。 建物の構造・工法・性能・設計時の建築用語建物構造に関する用語住宅の建物構造の基本は木造軸組工法と2×4工法、鉄骨造、RC造の4種類あります。ここでは普及率の高い木造住宅の構造と基礎について要点をお伝えします。 木造軸組工法土台、柱、梁で構成される骨組み構造が木造軸組工法です。在来工法とも呼ばれて、日本で最も採用されている工法です。骨組み構造のため間取りの自由度やメンテナンス性に優れ、コストも抑えられる工法です。 2×4工法(木造枠組壁工法)アメリカで生まれた耐力壁と剛床を一体化させて箱型構造で構成するのが2×4(ツーバイフォー)工法です。2×4と呼ばれる所以は主要な部分が2インチ×4インチの規格品の構造部材で構成されるからです。耐力壁と剛床で構成する箱型のため地震の水平力に強く耐震性に優れます。 基礎に関係する用語住宅で採用される基礎の種類は布基礎とベタ基礎です。布基礎は建物の柱や土台、壁がのるところに鉄筋を組んだコンクリートを立ち上がらせてつくる基礎です。ベタ基礎は鉄筋を組んだコンクリートを立ち上がりの部分と水平な床な部分とで一体化させてつくる構造となっています。 建物の性能に関する用語住宅の性能でよくでてくるのが断熱性と気密性、耐震性です。家を建てるのに重視しておきたい性能ですのでどんな意味なのかチェックしておきましょう。 断熱性断熱性は熱の移動のしにくさを表す性能です。断熱性能は熱伝導率(熱の伝わりやすさ)で表すことができ、値が小さいほど断熱性能が高いことを示しています。 気密性気密性は建物の密閉性を表す性能です。建物の隙間を減らし空気の流動を抑えることで省エネルギー性と断熱性の低下を防ぐことができます。 耐震性耐震性は地震による力に対して建物が耐える強度のことを言います。耐震性の高い建物ほど地震に強く、地震大国である日本では不可欠と言ってもいい重要な性能です。 間取り設計に関する用語間取り設計は建築用語を耳にする機会が多くなる場面です。間取りに関わる建築用語をまとめましたので一つずつチェックしておきましょう。 メーターモジュールと尺モジュール建築の幅や長さを表す方法はメーターモジュールと尺モジュールがあります。メーターモジュールはメートルで表すもので1グリッド1mを基準値としています。尺モジュールは、日本で使われる尺貫法であり、1グリッド910mm(3尺)を基本とし、9尺(1,820mm)は1間(けん)と言います。モジュールの違いは廊下幅や部屋の大きさに大きく影響します。 動線動線とは家の中で人が通る経路を線で表したものです。間取りをつくるときは動線を考えることで、家事などの作業を効率よくできる設計ができます。 開口部・間口・外構【開口部】窓や玄関、採光、通風などの目的で壁や天井、床の一部が解放された部分を言います。【間口】対象物の幅や奥行きを表す言葉です。システムキッチンの幅を間口で表記されていることが多いです。【建具】開口部に設けられた扉や窓、引き戸、障子、襖などを言います。【外構】外構とは建物の外にある構造物全体を表す用語で、アプローチ、土間、塀、門扉、フェンス、カーポート、庭木、物置なども含みます。 まとめ建築用語を知っていると家づくりの打ち合わせもスムーズにすすませることができます。今回ご紹介した建築用語以外にもまだまだたくさんありますので、もし知らない建築用語がでてきたら担当者にどんな意味か聞いておきましょう。いえとち本舗は家づくりをサポートする資料を無料で提供しています。家づくりの最初のステップとして役立つ情報を掲載していますので、ぜひご参考ください。資料請求のページはこちらからご覧にいただけます。