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建物・家づくり
市街化調整区域に家は建てられる?どんなことに注意すべきか解説!

住宅などを建築する地域には都市計画法でいろいろな規定が定められています。土地には市街化調整区域というものがあり、価格が安いからここに家を建てたい、とご検討されている方も多いはずです。しかし、そもそもここに建築していいのかわからないという方も多くいるのではないでしょうか。この記事では市街化調整区域に家は建てられるのか、どんなところに注意すべきかを解説していきます。
市街化調整区域とは?

都市計画法の中には都市計画区域と準都市計画区域、都市計画区域外の3つに区分されています。都市計画区域とは都道府県が指定する一つの都市として全体的に整備、開発、保全する必要がある区域のことです。
都市計画区域外は都市計画区域以外の地域をいい、その都市計画区域以外の地域のうち、すでに敷地の造成が行われている場合や造成が行われると見込まれている区域で、将来における都市として整備、開発、保全に支障がでるおそれがあると認められる区域として指定できるのが準都市計画区域です。
都市計画には健全な発展と秩序ある整備を図り、適正な制限のもとで合理的に土地の利用ができるように定められています。その都市計画法の中の都市計画区域には市街化が無秩序に広がることを防ぐために「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられています。
【市街化区域】
市街地がすでに整備されており開発されている区域、またはおおよそ10年以内に計画的に市街化を図る地域が市街化区域です。市街化区域には用途地域が定められており、道路、公園、上下水道などの都市計画施設の計画が行われています。開発行為については1,000㎡以上の規模は原則として都道府県知事から許可を受けなければいけません。
【市街化調整区域】
原則として建築物を建てることを認めていない市街化を抑制する区域が市街化調整区域です。この区域では原則として用途地域は指定されず、市街地開発に関わる事業は行われていません。開発行為はもちろん個人の建築行為も厳しい許可条件が設けられています。ただし、農林水産施設や公益上必要な施設、公的機関による土地区画整理事業などによる開発行為は可能となっています。
市街化調整区域に家は建てられる?

原則として建築物を建てることを認めていないと都市計画法では定められていますが、一定の条件を満たすことで住宅を建築することは可能となっています。
都市計画法34条では建築行為を許可する基準が定められており、この基準を満たし地方自治体による許可が下りることで店舗や学校、ホテル、住宅などの建物を市街化調整区域内に建てることができます。
都市計画法34条では第一号から第十四号まであり、住宅は第十一号から第十四号が該当します。都市計画法34条にある各号をすべて載せると長くなってしまいますので、今回は住宅に関する条文のポイントをお伝えしていきます。
【都市計画法34条 第十一号】
市街化区域と一体的な日常生活を構成している地域であり、50棟以上の建築物が連なっている地域であることとなっています。条件としては上下水道がちゃんと整備されていることや道路に接しているなどが必要です。
【都市計画法34条 第十二号】
開発区域の周辺に市街化の促進するおそれがなく、都道府県の条例で目的や用途など一定の範囲で定めたもの。線引きの日前から土地を所有していた農家に属する親族の専用住宅の建設、住宅の増築や改築などが該当します。
【都市計画法34条 第十三号】
自己用の住宅、業務用に資する建築物の建築、などの開発行為。
【都市計画法34条 第十四号】
市街化区域内で行うことが難しく不適当と認める開発行為に対して、開発区域外の市街化を促進するおそれがなく都道県知事が許可を認めたもの。
詳しい条文は下記のリンクでご覧になれますのでご参考にしてください。
引用:e-Gov法令検索 都市計画法
市街化調整区域に家を建てる際の注意点

市街化調整区域はいろいろ制限がありますので、通常の土地に家を建てるのとは違い手間もあって少し大変です。ここでは市街化調整区域に家を建てる際の注意点をご紹介していきます。
インフラ整備が整っていない可能性がある
元々市街化として計画されている地域ではありませんので、水道やガス、電気などのインフラが整っていない可能性があります。インフラが整備されていない土地は水道や電気などを土地にまで引っ張ってこなければいけませんので、建設費用もその分高くなります。また、下水道が設けられていない場合は浄化槽が必要となりますので、さらに費用は嵩んでしまうでしょう。土地は比較的安価ですが、建設費用が高くついてしまうと、安く購入できるメリットも半減してしまうかもしれません。
希望している住宅ローンを受けられないことも
市街化調整区域の土地は担保の価値が低いと看做されているため融資を受けにくいというデメリットがあります。新築の他にリフォームの場合でも同様のことがいえますので、住宅ローンの利用を計画されている方は要注意です。地目は農地になるとさらに融資を受けることが難しくなりますので、土地の購入の際はよく確認し、ローンを借り受ける金融機関に一度相談することをおすすめします。
増築などのリフォームや建て替えは許可が必要
上述した「市街化調整区域に家は建てられる?」でもお伝えした通り、建築する場合は一定の条件を満たし許可が降りたものでしたか行えません。既存住宅の建て替えの他に増築においても市街化調整区域では許可が必要となり、申請を行わなければいけませんので、将来的に増築する計画をされている場合はこの土地に建築するのは避けた方がいいかもしれません。
増築には制限があり、地域によっては増築不可のところもあります。工事を行う前に建築確認申請が必要になりますので、通常の土地と比べて設計や資料作成費用が掛かり、工事に取り掛かるまでの期間も長くなります。
市街化調整区域にはこんなメリットも!

建築制限があり、申請などいろいろ大変なところもありますが、市街化調整区域にはメリットもあります。ここでは市街化調整区域のメリットについてお伝えしていきます。
土地の価格が安い
建築制限がかかる地域のため土地の価格は安くなっています。家を建てるには土地の費用と家の建築費用が掛かってきますので、少しでも費用を抑えたいという方には市街化調整区域も有効です。土地の費用を抑えた分家の建築費用に回すことができ、自然素材や無垢材などの内装や住宅設備にお金をかけてこだわることもできます。
固定資産税が安くなる
市街化調整区域は土地の評価額が下がるため毎年かかる固定資産税が安くなります。建物の固定資産税は減価償却の対象なため少しずつですが価値が下がり固定資産税も安くなっていきます。土地の場合は年数が経つことで価格が変動するわけではありませんので、なかなか固定資産税が下がるということはありません。そのため市街化調整区域のように元々固定資産税が安くなっていると税金の負担が軽減でき、ゆとりある生活をおくることができます。
都市計画税の負担がない
市街化調整区域は都市開発を抑制する区域であるため、都市計画税が課税されません。住宅などの建築物が建つ市街化区域は都市形成のための整備や開発がされるため都市計画税が課税されますので、市街化調整区域は税金の負担を減らすことができます。騒音の心配がなく静かな暮らしができる
住宅の密集や高層ビル、商業施設などが建築されにくいため、市街化区域と比べて静かな環境で生活をおくることができます。人の流動の多い都市部では車の騒音や人通りを家の中にいても感じやすいですが、この区域は郊外にあるため騒音の心配もありません。静かで穏やかな生活をおくりたいという方には市街化調整区域はとても魅力的な土地になっています。
まとめ
市街化調整区域は都市開発を抑制する地域のため、通常は家などを建築することを抑えています。ただし、一定の条件を満たして申請を行い都道府県知事により許可が下りれば住宅を建てることができます。建築やリフォームにおいては申請や条件もあって制限されてしまいますが、土地価格が安く、静かな環境で家を建てることができるというメリットもありますので、これから家を建てる方はよく検討して土地を選びましょう。
家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。
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騒音対策で快適なお家づくり【いえとち本舗の新築・山口・宇部・防府・山陽小野田・周南・下松】
こんにちは!いえとち本舗山口中央店の永井と申します(^^)/本日は防府・山口・山陽小野田・宇部・周南で新築住宅の購入をお考えの皆様に「騒音対策で快適なお家づくり」についてお話します!突然ですが皆様、今住まわれているお家で他人の音について困ったことはありませんか?例えばアパートなどでは、上の階の人の足音がうるさいだとか話し声が響いてくるとか、、、一軒家でも、隣のお家との間隔が狭かったら生活音はかなり聞こえてきますよね。新築を建てるときに大切にしたいポイントとして、「静か」であることが挙げられます。日中は気にならない程度の音も、深夜や早朝では聞こえ方が変わってきます。騒音が気になってしまうお家では気が休まらず、知らないうちにストレスが溜まってしまうことも、、、( ;∀;)それが原因でご近所トラブルになってしまったニュースもありました。反対に、自分から発せられる生活音が近隣住民のストレスになっていないかの配慮も必要です。静かな家は落ち着きがあり、趣味や仕事に没頭できる空間であると同時に大切な家族とのコミュニケーションの場です。そこで山口・周南・防府・宇部・山陽小野田で新築住宅の購入をお考えの皆様に、静かなお家を実現させるために知っておきたい騒音対策についてのポイントと具体的な対策方法をご紹介していきます。 ★騒音対策のポイント〇騒音の特性をまず理解する音には様々な種類がありますが、騒音対策として知っておきたいのが・空気伝搬音・個体伝搬音です。空気伝搬音とは、空気を媒体として伝わる音のことで、電車や車の音がこれにあたります。個体伝搬音とは、壁や床などの物体を媒体として伝わる音のことで、2階の足音や床に物を落とした時の音がこれにあたります。このように、同じような騒音でも伝わり方で特徴がことなるので、対策も異なってきます。家を建てる前に土地の立地や騒音の特性をよく検証し、それに合わせて必要な対策を練ることが大切になってきます。 〇防音性能を高める方法①主な生活スペースは音源から距離を置く外からの騒音対策として、家族と過ごす時間が長い寝室やリビングは、道路や川などの音源からできるだけ離れたところに作るプランニングが必要です。プランニングの時に部屋の開口部をできるだけ小さくすることをお忘れなく。防音効果が高まります(^_-)-☆音源から離すことが難しい場合は窓に防音カーテンを取り付けることで窓から入ってくる音を減衰させましょう。防音カーテンは防音だけでなく断熱や遮光の効果もあります。防音カーテンは厚手の記事を複重層に折り重ねた構造になっており、布の間には遮音材が挟み込まれています。一般のカーテンだと上部や最下部にすき間ができやすいですが、防音カーテンは密閉性を確保するためにカーテンの上部と底部はカーテンレールや窓に密着するような構造になっています。最近の防音カーテンは複数カラーが用意されていることが多いので部屋の雰囲気に合わせて好きな色を選ぶことができます♪通常では、防音カーテンは重い方が効果を発揮するので、大幅な騒音カット効果を実感したいのなら、重量のある物を選びましょう。(^^♪また、道路側の壁を防音壁や防音パネルを使用するなどの対策もあります。防音壁は割と価格が安価で屋外のどんな過酷な環境でも使用できることからパーキングの付近の壁などに多く使われています。防音パネルはお家の外側の壁だけでなく内側にも取り付けることができる上に簡単で設置に時間がかかりません。 ②遮音効果の高い窓やサッシを使用する なるべく気密性の高い窓やサッシは外の騒音を大幅に軽減させることができます。気密性の高い窓やサッシは音の遮断の他にも、室外の空気の流入を防ぐのでエアコンなどの冷暖房費を抑えることができるので省エネにもなります♪気密性の高い窓やサッシが付けられない場合は窓と窓枠のすき間にシールテープを貼ることにより外気の風や音を遮断します!気密性が高いと、外からの騒音だけでなく自分のお家からでる生活音を軽減させることができますので、ピアノや楽器を室内で使用する方はできるだけ気密性の高いお家に住まれた方がトラブルを未然に防ぐことができます。 ③小さな工夫で遮音・吸音性能を高める 音は平らで固いものにぶつかると反射しやすく、デコボコして柔らかいものにぶつかると吸収されやすくなります。この特性を利用し、お家の壁紙を凹凸のあるものにしたり、床をフローリングではなくカーペット素材にすることで遮音・吸音効果を高めることができます。 具体的な対策としては、まず壁に遮音シートを貼ることが挙げられます。遮音シートは壁に貼るだけで壁から伝わってくる音を減衰させることができ、簡単に取り外しができる優れものです。 シートはできるだけ質量のある物を選んだ方が壁の防振効果が高く、防音に優れているので、ピアノや楽器を室内で使用される方は質量のあるものを選ぶ方がよさそうです(^^)/ 床材は防音マットを敷くことが適していますが、お子様が小さい場合は柔らかいコルクマットの方がよいでしょう。万が一お子様が転んだ時も緩衝材となるためタンコブやアザができたりといった怪我をする可能性が低くなります。 また、コルクマットは夏は涼しく、冬は暖かく過ごす事ができるためとても快適です。保温効果もあるのでエアコンの冷暖房代を削減する効果も期待できます! コルクマットを購入するときはそのコルクの粒の大きさも確認するようにしましょう。大粒タイプのコルクは通気性や弾力性に優れています。一方、小粒タイプのコルクは遮音性に優れています。 防音マットやコルクマットの上に防音カーペットを敷くとさらに遮音効果が高まります。また、カーペットは肌触りが良いので生活空間を快適にします♪ 防音カーペットにも種類があり、「タイル式」、「ラグ式」、「オーダーメイド」、「不織布」があります。 タイル式は、汚れたり傷ついた部分を簡単に交換できるのでメンテナンスに優れています。ラグ式はデザイン性に優れているものが多いです。不織布はフエルト素材でできており、安価といった特徴があります。 家族それぞれのライフスタイルに合わせてカーペットを選べるので適応しやすいですね (^^)/ 家具家電の振動や騒音を防ぐための防振ゴムというものもあります。防振ゴムは一般的にはゴムもしくはジェルでできています。 エアコンや冷蔵庫、プリンターなど振動して音を発生させている機械の下に防振ゴムを置き、振動をゴムの弾性により吸収します。 また、スベリ止め効果もあるので机やテーブルに設置した機械が地震などで落ちてくるのを防止する効果も期待できます。 ゴム製品は一般的に時間経過とともに劣化をします。(*_*) ですので新築を建てたときの購入当時より硬くなったりヒビが入ってしまっているものは買い替えをする必要があります。 防振ゴムの他に家具家電に取り付けられる騒音対策として防音材というものもあります。防音材は発砲素材で作られていることが多く、ハサミなどで簡単に思ったカタチに加工することができます! 素材が柔らかいので、曲面やパソコンの角への貼り付けも簡単にできます。 防音材は耳障りな高周波音を遮断してくれるので、パソコンの静音対策やドアのすき間から入ってくる外部の音を防ぐのに適しています。また、防音材は音にこだわる人のスピーカーやピアノ用吸音材としても効果があり、反射音を吸収することで音がクリアになる効果もあります♪ ★最後に 上記の騒音対策を実施することで、騒音によるストレスが軽減するのではないでしょうか。 「静か」なお家づくりには家を建てる前のプランニングがとても大切になってきます。壁材や床材に加えて小さな工夫を施すことで快適な住まいづくりができると思います。 防府・山口・宇部・山陽小野田・周南で新築住宅を建てられる際は、静かで快適で居心地の良い空間を実現するために参考にしてみてください。気になることがあれば、イエテラスの新築、いえとち本舗山口中央店までお問い合わせ下さい(^^)/ 10月19日(土)~20日(日) 開催イベント↓【山口市大内問田】将来の住まいを考えた平屋3LDK完成見学会
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高気密・高断熱の家って?【いえとち本舗の新築・山口・宇部・防府・山陽小野田】
こんにちは!イエテラスの新築、いえとち本舗山口中央店の永井です。本日は宇部・山口・山陽小野田・防府・周南で新築住宅・ZEH住宅をお考えの方に、「高気密・高断熱って?」についてお伝えします。今から、山陽小野田・宇部・防府・山口・周南で新築住宅・ZEH住宅を建てようと思うと、たくさんの不安が出てくるかと思います。宇部・防府・山陽小野田・周南・山口で新築住宅を建てるのに、「何がわからないのかがわからない!」という状態になってしまいますよね。防府・周南・宇部・山陽小野田・山口で新築住宅を建てることは、 ほとんどの方が一生で一番の大きな買い物になると思いますので、絶対に失敗はしたくないものです。本日は「高気密・高断熱」についてになります。突然ですが、皆さまは「高気密・高断熱」という言葉をご存じでしょうか?「なんとなく聞いたことはあるけど、、」という方が多いのではないでしょうか。この記事をみて、少しでも「高気密・高断熱」について知ってもらえればと思います。 高気密・高断熱って?高気密とは、家の外周部、外回りの屋根や壁、天井をグルリと断熱材で囲っていて外部との隙間が少なくなっている気密性の高いことを言います。ここで言う「外部との隙間」とはあくまでも「空いてはいけないところに空いている『無駄な隙間』のこと」を指します!この隙間を減らすことによって家の性能を高めた住宅のことを高気密住宅といいます。次に高断熱についてです。高断熱も高気密と同じで家の外周部、外回りの壁や屋根、天井を断熱材で囲み、家の中と外の環境を分け熱が伝わるのを極力少なくすることです。しかし、高気密の説明で述べた「隙間のない家」と聞いてなにか息苦しいような家を想像される方も多いのではないでしょうか?隙間がないと言えば「いちご狩りのビニールハウス」のようなものを想像されるかもしれませんが、実際はそうではありません。なぜかと言うと、現在の日本の法律では「24時間換気」の設置が義務づけられているからです。ですので、実際は全くの密閉空間で生活するということにはなりませんので、とてつもなく息苦しい状況で生活するということは考えられません。「24時間換気」が設置されているおかげで空気の流れを感じながら生活することができます(^^)/「でも高気密ってことは夏はめちゃめちゃ暑くなるんじゃないの?」と言われる方もいます。実際、高気密住宅は家の中の温度が一度上がってしまうとその温度を外に逃さないために、急激な温度変化をしないようにしています。つまり、夏場に一度家の中の温度が上がってしまうと「家の中はずっと暑い」ということになります。しかし、家の中の温度変化をさせないために高気密になっているので、裏を返せば「家の中の温度を上昇させない工夫」をすれば夏の家の中は涼しいという状況を作ることができます。そこで重要になってくるのが「夏場に外の熱を室内に入れない設計」です!私たち、いえとち本舗がご提供している「イエテラス」では高性能ハイブリッド窓サーモスLという断熱材を使用しています。この断熱材は大手ハウスメーカー様でも採用することが滅多にない最高水準の性能を誇る断熱材になります! 窓ガラスはLow-E複層ガラスを採用しており、このガラスは太陽の日射熱を50%以上もカットします。なので夏は涼しく冷暖房効率をアップし、節電にも貢献しています。また、紫外線も大幅にカットしますので、家具やカーペットの退色も抑えます。加えて、断熱はもちろんのこと明るさを採り込みながらもガラスに当たる日射熱を遮る仕組みなので、暖かい光を感じながらも室内を涼しく保つことができます!つまり、イエテラスは「最高水準の性能を誇る断熱材で1年中快適な住まい」を実現します。また、高断熱によって家の中の温度差を作らないようにし、結露を防ぐことができます。施工精度が低く、立てた数年後には結露が発生しまい劣化・腐朽が進んでしまう住まいも少なくありません。 高気密・高断熱のメリットでは高気密と高断熱のメリットとはどのようなものなのでしょうか?メリットは大きく分けて3つあります。 メリットその①「省エネルギー」高気密・高断熱住宅は冷暖房の効率がいいので、光熱費が大幅に削減されます。そして、外気の影響を受けにくいためにエアコンで調節した快適な室温を保ちやすくなります。普通に過ごすだけで省エネで節約ができるって、すごく魅力的ですよね。このメリットはこれからの住まい探しには絶対に欠かせないポイントですね( ..)φメモメモ メリットその②高気密・高断熱住宅内での温度の差が少ないお風呂の脱衣所やトイレは、リビングや家族が多く集まる場所では室内の温度に大きな差が出ることがあります。室内での温度差は、ヒートショックを起こすなど健康状態と密接に関係しています。ですがイエテラスのような高気密・高断熱住宅では各部屋の温度差が少なりますからこのような問題の可能性も低くなります。 メリットその③結露が発生しにくい窓ガラスに発生する結露は窓際の空気が外気で冷やされた冷たいガラスに触れることで起こります。ですが、イエテラスが採用しているLow-E複合ガラスは外の温度が伝わりにくいので結露の軽減に有効です。また、結露はダニやカビの発生原因になります。ダニやカビは気管支ぜんそくやアレルギー性鼻炎の原因にもなるので、ダニやカビを防ぐことは健康リスクを軽減することに繋がります。つまり、結露を予防することは、健康を守り家も命も長寿命化することにつながります。 イエテラスでは高気密・高断熱を徹底させるために定期的な気密測定を行い性能の高精度を保っています。新築住宅の完成後に気密性の問題が見つかっても改善できません。建物の性能が低くならないようにイエテラスは先ほども申し上げた通り定期的に気密測定を行い、全物件において高い精度での性能実現を徹底しております。これらのことから、イエテラスの標準装備である高気密・高断熱住宅の魅力が伝わりましたでしょうか?日本にはありがたいことに4つの美しい季節があります。季節の良さも、季節ならではのイヤなところもたくさんあります。でもせっかく建てる新しい家、できるだけ不快な思いをしながら過ごしたくはないですよね。「家を建てた後に後悔したランキング」では上位に夏の暑さ・冬の寒さがランクインしています。家を建てた後からそう思うのは遅いです。家を建てる前に高気密・高断熱について知っておき、後悔のない家づくりを進めていくことが大切になります。私たちいえとち本舗がご提供している「イエテラス」は一年中快適な住まいにこだわり続けています。これからの人生、健康も住まいも大切にしていきたいですよね。どちらの健康を守るためにも高気密・高断熱の住宅をオススメします。でも実際、高気密・高断熱の住宅はどのような体感なのか、体で感じてみないとわからないですよね。私たちいえとち本舗ではモデルルームや展示場イベントを多数開催しております。少しでも気になられた方はお気軽にお問い合わせください♪些細な質問や相談も承っております(^^♪気になったことがございましたらお気軽にご相談くださいませ。次回のイベントは7月20日(土)、21日(日)見るだけ平屋完成見学会!みなさまのご参加、ぜひお待ちしております(^^♪