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素人でもわかる!土地の不動産価値の調べ方

売却土地


家を建てるには土地が必要になります。
土地は資産価値として残りますので、できれば価値の高い土地を選びたいものです。

しかし、土地というものは定価というものがなくて、どれくらいの価値なのか判断が難しいと感じている方もいるかもしれません。
土地には相場というものがあり、土地を選ぶ時に知っておくことがポイントです。
この記事では土地の不動産価値の調べ方についてお伝えしていきます。
 

不動産価値を知るには土地相場がポイント

閑静な住宅街


不動産会社や住宅会社から土地について説明をもらうだけでなく、自分でも土地の価値を把握できる調べ方や知識を養っておくことで自分の判断の元で土地を選ぶことができます。
土地の価値を知って選ぶには相場を知ることがポイントです。

土地の相場を知れば、希望しているエリアや広さ、条件などが揃った土地を予算内で購入できるかがわかります。
自分で判断できる情報を知っておけば、土地の購入に損をしないばかりか、無理のない購入ができます。
 

価格が左右する土地の特性

土地の人気の度合いによって価格は違います。
人気のある土地の特性には公共施設やショッピングモール、病院など生活の利便性の高い建物が周辺にあります。

土地の価値を上げる特性はその他にもあり、日当たりの良い土地や高低差のない土地などがそうです。
また、駅から近い、道路が広い、土地の方位なども土地の価格が高くなりやすい要素です。

方位については一日中日当たりを望める南向きが最も人気があり、北向きは人気がなく価格が安くなっている傾向です。
また、角地はどの方角からも価値は高くなり、その中でも南側に面している角地は価格が高くなっています。
 

流通量が多い土地は価値が高い

価値は需要と供給と例に漏れず、需要の高い土地は価値があります。
流通量は土地の価格を左右し、ほとんど売却されないエリアの土地ははっきりとした土地相場がわからないことが多いです。

しかし、希少性のあるエリアだと高額になることもあります。
土地の価格は周辺エリアの土地相場と似通っていて、極端なほど価格が違うということはなりにくいです。
 

土地価格の種類と不動産価値の調べ方

不動産価値の調べ方


土地価格は下記の4つがあります。
 
  1. 実勢価格
  2. 公示地価/基準地価
  3. 相続税評価額
  4. 固定資産税評価額

上記4つを「一物四価(いちぶつよんか)」といい、土地相場を調べる上で知っておいたほうがいい言葉です。
4つの異なる価格から土地相場を判断することができますので、下記にて調べ方をお伝えしていきます。
 

実勢価格を調べる

実勢価格は「不動産取引価格情報検索」で調べられます。
こちらは国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にアンケート結果をデータベース化したサイトです。

実際に売買された価格情報(実勢価格)が閲覧できます。
対象エリアが全国、対象物件は土地、一戸建て、マンション、農地などがあります。

不動産取引価格情報検索
 

公示価格を調べる

公的価格である公示価格を「地価公示・都道府県地価調査」で調べられます。
公示価格とは国土交通省が年に一回公表している土地価格です。

ここに掲載されている土地は標準的とされる土地を選び1平方メートル当たりの価格で公表されています。
公示価格は価格判定の根拠を鑑定評価書などで詳細に確認できるようになっていて、市場取引でも参考にされる価格です。
そのため公的指標として信頼できる価格となっています。

地価公示・都道府県地価調査
 

路線価を調べる

「財産評価基準書・路線価図・評価倍率表」は路線価を調べることができます。
路線価とは公的価格の一つで、道路が面する宅地1㎡あたりの価格のことを指します。

路線価は土地にかかる相続税や贈与税を計算する時に使用します。
公示価格の80%程度の評価であることを利用し、逆算して土地の現在価格を知るために利用することもできます。
しかし土地の時価ではないので注意しましょう。

財産評価基準書・路線価図・評価倍率表
 

固定資産税評価額を調べる

固定資産税評価額とは固定資産税の評価額のことです。
通常は固定資産税の明細書は所有者しか入手できませんが、土地の価格を知るために固定資産税評価額を利用して土地価格を算出することができます。
固定資産税評価額÷0.7で算出した価格が土地相場の目安となります。

一般財団法人資産評価システム研究センター:全国地価マップ
 

不動産会社などのサイトから調べる

不動産会社が売りに出されている土地の価格も相場を知るのに参考になります。
不動産会社が提示している土地価格で、ある程度の相場を推測することが可能です。

不動産情報を集めている不動産ポータルサイトを閲覧するのもいいでしょう。
ただし、掲載されている価格は売り価格であり、取引価格ではありません。
 

平米単価・坪単価で比較

探していても同じ条件の土地が見つかるとは限りません。
土地の広さが違えば価格も大きく違ってきますので、どうすればいいか悩むところ。

こういった時は「平米単価」や「 坪単価」を参考に比較してみるといいでしょう。
「平米単価」とは1平方メートル当たりの単価です。

例えば100平方メートルの土地の場合、「土地価格×100平方メートル」で価格を算出することができます。
「坪単価」も大きさを示す単位です。
坪は約3.3平方メートルで、価格を算出する時は 同じ容量で「坪単価×土地の広さ」で価格を算出することができます。
 

あくまでも定価はなく売主の希望になる

いろいろな建物


土地相場はあるものの、必ず希望する金額で購入することができるとは限りませんので注意してください。
土地には定価はなく土地を所有する売主の希望価格で決まることであり、最終的に価格交渉して確定します。

物件情報サイトで調べた価格は売主の希望価格であり、実際の成約価格は希望価格よりも下がる傾向にあります。
成約価格がどのくらいになるのかは、その土地が売りに出されてどれくらい経っているかなど売主の状況にもよります。
 

まとめ

土地の価値の調べ方はいろいろありますが、まずは希望しているエリアの土地相場を知ることが大切です。
実際の土地の価格が提示されていなくても、余程土地条件が違っていなかったり、エリアが離れていなかったりすれば、似たような価格となっていることが多いです。
土地の相場を調べて、できるだけ不動産価値の高い土地を選びましょう。

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