ブログ/コラム
Blog/Column
土地
40坪の土地に建てる家の間取りは?相場は費用を抑えるコツを解説

家づくりにおいてどれくらいの大きさの建物を建てられるかということはとても重要となってきますが、土地の大きさに対してどんな家が建てられるか、なかなかイメージがつきにくいかもしれません。
この記事では40坪の土地にはどんな家が建てられるか、どんな間取りが実現できるか、費用相場やコストを抑えるコツについてご紹介していきます。
40坪の土地に建てる住宅の広さ

現在ではメートルが一般的で、坪や尺といった単位は普段はあまり見かけないかもしれませんが、建築や不動産の業界ではよく使われていて1坪は約3.3㎡の大きさです。
3.3㎡は畳2畳分の大きさで、よく間取りでは部屋の大きさを示すのに6畳や10畳と記されていることがあります。40坪の土地とはどれくらいの大きさかというと「40坪×3.3㎡=約132㎡」となります。
フラット35の利用調査による住宅面積の全国平均は注文住宅:125.8㎡、土地付き注文住宅:111.5㎡です。国土交通省の住生活基本計画(全国計画)において一般型誘導居住面積水準によると4人家族が住むのに必要な面積は125㎡(単身者は55㎡)となっているので、多くの方は4人家族が住むのに困らない大きさの家を建てているのがわかります。
注意しておかなければいけないのは土地には建ぺい率がありますので、家の大きさによってはこの水準を満たさない可能性があります。このため土地選びの時はどれくらいの規模の家を建てられるかよく確認して選びましょう。40坪の土地に建ぺい率50%の制限がされている場合、建築面積は「約132㎡×50%=約66㎡」になります。
引用:住宅金融支援機構 住宅関連調査 フラット35利用調査 2019年度集計
【都市中心またはその周辺における共同住宅居住を想定した都市居住型誘導居住面積水準】
- 単身者:40m²
- 2人以上の世帯:20m²×世帯人数+15m²
引用:国土交通省:住生活基本計画(全国計画)
40坪台の土地にオススメの間取りとは?

40坪の土地に家を建てる場合、どんな間取りにすると住み心地が良くなるか気になるところ。ここでは40坪の土地に建てる家のおすすめの間取りをご紹介していきます。
アイランドキッチンとLDKで開放的な空間
LDKとアイランドキッチンは空間に一体感が生まれ開放的にしてくれます。キッチンとリビングがつながるため家族とのコミュニケーションもとりやすく、小さなお子様がいるご家庭におすすめです。20畳ほどあるLDKなら空間にゆとりがあり、生活する動線も窮屈には感じないでしょう。アイランドキッチンは仕切りがありませんので、換気には注意しておく必要があります。調理中の匂いがリビングにまで届く間取りですので、レンジフードの換気量が部屋の広さに対して適切であるかよく確認しておきましょう。
アイランドキッチンとLDKを採用する際は、ある程度広さのある部屋を計画しておく必要があり、広さが足りていない状態で無理にLDKを採用すると圧迫感が生まれ窮屈になってしまいますので注意しましょう。
吹き抜けのあるリビングは明るく開放的な空間に
リビングは長く過ごす大切なお部屋です。家族も集まる部屋ですから、明るく開放的であることが大切。快適なリビングにするには採光を取り入れること、ある程度の広さを確保すること、などがあります。リビングのところを吹き抜けにすれば天井が高くなり開放感が生まれます。吹き抜けのところは高窓を設置すると光を多く取り入れることができ、さらに勾配天井にすることで通常のフラット天井よりも高さを確保することが可能です。勾配天井は天井が高いところと低いところで分けられますので、部屋間に変化を演出するこができます。
40坪確保できるのなら二世帯住宅も実現
二世帯住宅にはプランの種類があり、完全同居型と一部共有型、完全分離型があります。延床面積が40坪確保できる場合は完全同居型と一部共有型の二世帯住宅が可能です。一部共有型の場合はどれくらい独立したスペースを作るかで40坪で納まるか左右されます。共有するスペースが少ないほど広さも必要となってきますので、空間の配分を考えて計画する必要があります。完全分離型の場合は50坪以上確保できることが望ましいですので、40坪の家では実現が難しいかもしれません。
40坪の注文住宅の相場

2019年度集計フラット35の利用調査では建設費の全国平均が土地付注文住宅で2,874.3万円。注文住宅で3,452.4万円です。住宅面積が土地付注文住宅で111.5㎡(約33坪)、注文住宅で125.8㎡(約38坪)ですから、40坪の注文住宅の方が平均よりもやや広くなります。
フラット35の利用調査により、注文住宅の㎡あたりの建設費は27.7万円/㎡ですので、27.7万円/㎡を40坪(約132㎡)で掛け算すると約3656.4万円の建設費が算出できます。40坪の注文住宅を建てる場合は約3656.4万円が相場となってきますが、依頼する住宅会社や家の仕様によって価格は変わります。
大手ハウスメーカーに依頼した場合と工務店に依頼した場合では同じような仕様でも大手ハウスメーカーの方が費用は高くなる傾向にありますので、希望する家の大きさや仕様を決めて、予算の範囲で建ててくれる会社を選ぶことが大切です。
引用:住宅金融支援機構 住宅関連調査 フラット35利用調査 2019年度集計
建物以外にかかる費用や抑えるポイントとは?

注文住宅を建てる費用は本体工事と付帯工事がメインになりますが、その他にもお金が掛かってきます。建物以外に掛かる費用はどんなものがあるかというと以下のものがあります。
【建物以外に掛かる費用】
解体工事、屋外給排水工事、地盤調査、地盤改良、造成工事、カーテン・家具・照明・空調・エアコンなど、外構工事、地鎮祭、上棟式、土地・建物の登記、印紙代、ローン申し込みなどの費用、火災・地震保険の加入、引越し代、仮住まい費など
家を建てるお金が安くなるほど、新築時の生活にもゆとりが生まれますので、できるだけコストは抑えたいもの。
以下には家を建てる費用を抑えていく方法についてまとめましたので、ぜひご参考にしてください。
【費用を抑えるポイント】
- 諸費用の見直し
- 建物形状は凹凸をなくしシンプルな設計にする
- 間仕切りを少なくする
- 規格化されたプランを選ぶ
- 設備や建材を見直す
まず、家本体のコストを抑える前に、家づくりで発生する諸費用を抑えられるかを検討しましょう。諸費用は建築中の仮住まいに掛かる費用や登記などの費用、ローン、保険などがあります。諸費用の他にも建築中の間だけでも身の回りのことで節約できることがあるかもしれません。家のコストを落とす分、仕様も制限されてしまいますので、まずは建物以外のところでお金が節約できるか確認してみましょう。
建物はシンプルな設計にすると費用を抑えることができます。建物形状に凹凸をなくすと外壁の面積数も減りコストダウンになります。室内の間仕切り壁も少なくすることで材料費や施工費が下がります。間仕切りが少ないと空間に開放感が生まれますのでコストが下がるだけでなくメリットもあります。
設備や建材の見直しもコストを抑える要素です。内装クロスを量産品のものにしたり、洗面化粧台を造り付けにしたりすることで費用を安くすることができます。また、たまにメーカーのショールームで展示されているものをセールで購入できることがありますので、こういったタイミングを逃さないのもポイントです。
まとめ
40坪の土地には4人家族が住める大きさの住宅や二世帯住宅を建てることが可能です。ただし、土地には建ぺい率で建物の大きさが制限されていますので、土地選びには注意しましょう。条件が悪い土地を選んでしまうと希望している大きさの家を建てることができなくなってしまう恐れがありますので、土地の購入時は慎重によく確認してから選ぶことが大切です。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。
資料請求はこちらから
さらに会員登録をするとVIP会員様限定の間取り集や施工事例、最新の土地情報をお届けいたします。当社は一切押し売りを致しませんので安心してご登録ください。
会員登録はこちらから
関連記事
-
駐車場幅の基準は?使いやすい駐車場に必要なスペースはどれくらい?
ほとんどの住宅には駐車スペースが配置されており、今ではどの家庭も車は欠かせないものとなっています。家づくりでは現在ないものを計画して作られていくものなので、体験することができず、使い勝手のイメージがつきにくいかもしれません。駐車場もその一つで、どのくらいの広さを確保したらいいか迷われる方も多くいます。この記事では駐車スペースの取り方や考え方などをご紹介していきます。1 駐車場幅はどれくらい必要?2 車種ごとの車の大きさと必要なスペース3 複数台・来客車用・車椅子の駐車場について4 敷地形状など制限がある場合 5 駐車場のタイプ別の特徴 6 まとめ駐車場幅はどれくらい必要? 現在では駐車スペースを設けるのは必須といえますが、ではどれくらいの広さをとればいいか疑問に思うところ。これくらいのスペースを確保しておけばいいだろう、といった曖昧な計画ではなく、しっかりと駐車する車種を考慮して駐車スペースを確保することが大切です。車は軽自動車や小型自動車、普通乗用車など種類があり、各車両の駐車に適した広さがあります。下記の表は国土交通省が示す駐車スペースの必要寸法です。 設計対象車両長さ(m)幅員(m)軽自動車3.62.0小型自動車5.02.3普通乗用車6.02.5引用:国土交通省:駐車場設計・施工指針について駐車場は接道する道路や歩行者、交通流などを考慮し、安全かつ円滑に出入りできることが求められます。上記で示した各車両の必要駐車寸法は車両寸法よりも余裕はありますが、通路スペースを考慮するとやや足りません。移動を考慮すると通行スペースは1mほど確保しておくことが望ましいです。 車種ごとの車の大きさと必要なスペース 車の種類によって大きさは異なり、所有する車に合わせて駐車スペースを設計する必要があります。下記の表は車種別の平均的な車両サイズになります。 車両種類全長(m)全幅(m)全高(m)面積(㎡)軽自動車3.41.481.655.032小型車4.51.681.57.56中型車4.81.71.58.16大型車5.21.871.59.724最低限の駐車スペースは前述した「国土交通省:駐車場設計・施工指針について」に記載する表の寸法になりますが、通行スペースを考慮すると不足感があり、約1mの幅を通行として計画し、車両全幅+2mの寸法で確保するといいでしょう。また、前面道路の幅員が4m以下だと直角駐車する場合、間口が足らず何度も車を切り返すことになります。幅の狭い道路に接する敷地に直角駐車する場合は間口を広めに取っておくと駐車にゆとりが生まれます。表に記載する寸法はあくまでも参考であるため、実際に設計する際は所有する車の寸法やドアの開閉寸法などに合わせて計画することが大切です。 複数台・来客車用・車椅子の駐車場について 駐車スペースを計画する際は、さまざまなシチュエーションを考慮しておくことが大切です。ここでは以下のシュチュエーションを対処する駐車スペースの考え方をお伝えします。【複数台の駐車】現在では車を複数台所有するご家庭も多くなっています。まず、駐車方法によって確保する広さが変わり、駐車方法には直角駐車と縦列駐車があります。直角駐車は間口を広げることで複数台駐車が可能になり、その際にドアの開閉寸法を考慮して通行するスペースを確保します。縦列駐車は間口と奥行きが取れない場合に有効で、奥行きは車の幅(出入りを考慮してゆとりのある広さを確保)のまま、駐車する台数分の間口を確保することで複数の車を駐車することができます。【来客者用の駐車】来客が多い場合は余分に駐車できるスペースが必要ですが、確保できる面積も限りがあります。来客者用の駐車場を設けることが難しい場合は、奥行きを大きめに取り、前のスペースを空けられるようにします。そうすることで来客時は車を後ろに下げて、空いた前のスペースを使って縦列駐車させることができます。【車椅子の移動を考慮した駐車】通行スペースの確保は円滑に車から出入りできることが重要となりますが、車椅子や介助が必要な方の場合は、さらにゆとりをもった通行スペースの確保が必要です。介助付き添いで車椅子の転換ができることを考慮して通行幅は1.4m以上を設け、ドア開閉時や移動時は塀や生垣などの障害物がないことが望ましいです。 敷地形状など制限がある場合 以下に駐車方法や特殊な敷地形状である旗竿地の駐車寸法についてお伝えしていきます。【車庫入れ式・前面道路の幅が狭い】駐車する際は直角駐車となり、前面道路の幅員が6m以上確保できているとゆとりが生まれて駐車がしやすいのですが、中には幅員4m以下の道路もあります。幅員が狭いと駐車する際の車の回転半径がきつくなり駐車がしにくかったり、何度も車を切り返したりすることになります。車は曲線を描いて駐車するため、スムーズに駐車ができるように駐車場の間口を広くとることをおすすめします。【幅寄せ式】幅寄せ式は並列駐車となり、前面道路が狭くても駐車スペースを取ることができるメリットがあります。ただし、幅寄せ式は車の全長の倍以上の間口が必要なため、駐車以外の余分な面積を取られることになります。しかし、間口を狭めてしまうと駐車がしにくくなり駐車スペースに納めるために車を何度も切り返さなければいけなくなるので、間口にゆとりを持たせておくことが無難です。【旗竿地に駐車場をつくる】旗竿地とは名前の通り旗竿の形状をした敷地で、旗部分が路地となり奥の広い敷地に建物が建ちます。旗竿地の駐車は路地のところに配置することになりますが、路地が狭いと通行路を取ることができなかったり、路地に合わせて車が制限されてしまったりします。しかし、うまく駐車できるスペースを確保できれば旗竿地のメリットを存分に受けることができますので、所有する車や建てる家などの条件が合えば旗竿地も候補となるでしょう。旗竿地に駐車スペースを設ける場合は駐車場と通行のスペースの境界にラインを引いて目印をつけると駐車がしやすくなり便利です。 駐車場のタイプ別の特徴 駐車場には様々な形態がありますので以下に種類と特徴をご紹介していきます。【オープンタイプ】カーポートなどの建築物を設けず駐車場のみで仕上げているのがオープンタイプです。カーポートの柱など駐車スペースに構造物がないため、衝突の心配がなく駐車することができます。施工も駐車場の土間のみですのでコストを抑えられ、メンテナンスも少なく済みます。ただし、屋根がないため車が風雨や紫外線にさらされ痛みやすいデメリットがあります。【カーポートタイプ】駐車スペースにカーポートを設けたのがカーポートタイプです。車が屋根で守られるため雨にさらされることがなく、太陽の紫外線からも守ってくれます。また、雨天時でも雨に濡れることなく、買い物で荷物がある場合でも出入りがしやすくなります。カーポートは柱の設置スペースが必要なため、駐車する際にこの柱が邪魔に感じてしまうことがあります。カーポートを設置する場合はある程度の間口を取っておくか、柱が後方にあるカーポートを選ぶなど駐車する時のことを考慮して計画しましょう。【ガレージタイプ】ガレージタイプは建物とは別に車庫を設けたタイプになります。敷地に建物が二つ建つようなものなので、建物とは別にガレージを設けることができる広い敷地が必要です。ガレージタイプの利点はガレージ内に車を駐車するため防犯性に優れ、整備やDIYなど趣味空間としても活用することができます。 まとめ現在では生活する上で車は欠かせないものとなっていますので、不便のない駐車スペースの確保が大切です。駐車スペースは敷地や道路、所有する車などの条件に合わせて適切な寸法で計画し、駐車できる広さを確保するだけでなく、車からの出入りや通行するスペースも考慮しておくことが大切です。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。資料請求はこちらからさらに会員登録をするとVIP会員様限定の間取り集や施工事例、最新の土地情報をお届けいたします。当社は一切押し売りを致しませんので安心してご登録ください。会員登録はこちらから
-
50坪の土地に建てる家の間取りは?建築費用をご紹介
50坪の土地に建てられる家は駐車スペースや庭、趣味の部屋などある程度余裕を持って設計ができる広さです。50坪と数字だけだとイメージがしにくいかと思いますので、この記事では50坪の土地に建てられる家とはどんな家か、50坪の土地に建てられる家の大きさの算出方法などをご紹介します。1 50坪の広さとは?例えるとどれくらい?2 50坪台の土地でできること 3 50坪に建てられる家の算出方法4 一戸建ての建築制限について5 50坪の注文住宅の相場6 まとめ 50坪の広さとは?例えるとどれくらい? 1坪は畳2畳分の大きさで約3.3㎡です。50坪をメートルで表すと「50坪×約3.3㎡」で計算することができ約165㎡あります。しかし、これでも数字だけではどれくらいの土地なのかイメージがつきにくいかもしれません。50坪の土地は日本の平均的な家の大きさと庭や駐車場を設けるのに十分な広さです。単純な割り振りですが、幅と奥行きがおよそ13mずつある土地でバレーボールのコートよりもやや広い面積になります。畳で表すとおよそ100畳分敷き詰められる広さがあります。 50坪台の土地でできること 50坪の土地だと建てられる家も自由度が高く希望も叶えやすいです。ここでは50坪台の土地にできることをお伝えしていきます。広い中庭やベランダが作れる 平均的な住宅の延床面積は約122㎡(4人家族が住める広さ)。この面積を総二階で凹凸のない形状の建物とすると建築面積は61㎡となります。2台分の駐車スペースを設けると18㎡ほど確保が必要になりますので、建物の面積と駐車スペースを加えて79㎡となり、建物と2台分の駐車スペースを確保しても、まだ十分に土地の面積は残っているということになります。50坪台の土地は中庭やベランダを広くとることも可能なため、間取りの自由度は高く、快適な家づくりをするのに余裕があります。地下室や屋根裏・ロフトを作れる間取りに余裕があるため地下室やロフトを作るということも可能です。地下室は音や振動が外に漏れにくいため、シアタールームや音楽スタジオといった趣味空間として活用ができます。また、屋根裏やロフトを設ければ空間の有効活用となり収納スペースを増やすことが可能です。収納を「分散型」にできる 家づくりでは収納の配置がとても重要となってきます。50坪台の土地なら収納スペースの確保も余裕があるため、パントリーやウォークインクローゼット、シューズクロークといった分散型の収納も実現できます。台所横にパントリーを設けたり、サニタリールームに接してウォークインクローゼットを設けたりすると、着替えや買い物してきた物の収納の時に動線が効率的になり暮らしやすい家になります。平屋や分離型の二世帯住宅が建てられる 50坪台の土地はおよそ165㎡ありますので平屋を建てるのに十分な広さがあります。4人家族が住むのに必要な延床面積が125㎡ですから、50坪ほどの土地なら必要な延床面積が確保できます。平屋の二世帯住宅だと50坪の土地はやや手狭ですが、2階建てにすれば完全分離型の二世帯住宅が可能な広さです。完全分離型は2世帯の居住空間を分けた間取りとなっていますので、お互いのプライバシーを確保しつつ同じ家で生活をおくることができます。家族の趣味を活かした設備の実現 広さに余裕があるため、趣味を活かした空間づくりを実現することができます。料理が趣味な方はオープンキッチンにして友人と一緒に調理を楽しむことができますし、キッチンから家族とのコミュニケーションも取れる間取り設計が可能です。その他にもDIYや車、自転車などが趣味の方はガレージを設けてもいいですし、書斎やシアタールームなど趣味の部屋を配置する、毎日の疲れを癒す大きなお風呂を導入する、なども実現できますので家づくりの幅が広がります。50坪に建てられる家の算出方法 50坪の土地でも50坪すべてを使って家を建てることはできません。土地には建てていい家の広さが制限されており、建ぺい率や容積率が定められています。【建ぺい率】建ぺい率は建築面積を制限する割合のことで、敷地に対して可能な建物の水平投影面積(建物を真上から見た時の面積)が決められています。50坪の土地に対して50%の建ぺい率だとすると「約165㎡×50%」となり、その敷地では82.5㎡の建築面積を持つ建物を建ててもいいということになります。【容積率】容積率は簡潔にいうと建物の内容量です。敷地に対して延床面積がこれぐらいの割合の範囲でなら建ててもいいよ、という決まりですので、どんなに土地が広くても容積率が悪いとそこまで延床面積を確保した建物は建てられなくなってしまいます。例えば、50坪の土地に容積率が200%の場合、「約165㎡×150%」の計算となり247.5㎡の延床面積を確保することが可能です。容積率が100%の場合は165㎡の延床面積となりますので、容積率150%と100%の差は50坪の土地だと82.5㎡も差があるということです。 一戸建ての建築制限について 建物を建てる土地には前述した建ぺい率や容積率の他にも制限があります。建物を建てる上で道路幅員の確保や採光の確保、近隣の建物との影響など考慮し、一定の基準をクリアして建物は建てなければいけません。ここでは家を建てる時にかかる制限をご紹介します。 低層住居専用の高さ制限 第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域は建築基準法第55条により、建物の絶対高さ制限が規定されており、建物高さを10mまたは12m以下と定められています。また、住居環境を害することがないと特定行政庁が認めた場合は建築基準法第55条2項により建物高さ12mを限度とすることができます。道路斜線制限 建物の日照や採光、通風を確保し、開放的で圧迫感のない街並みの形成を目的に設けられた制限が道路斜線制限です。前面道路反対側の境界線を起点に定められた斜線勾配の範囲内に建物を建てなければいけません。この斜線勾配を超えた高さの建物は建てることができず、住居系地域は1.25の斜線勾配となっています。北側斜線制限 隣地の北側にある日照、採光、通風などの影響がないように第1種・第2種低層住宅専用地域と第1種・第2種中高層住居専用地域の4地域にかけられる制限が北側斜線制限です。「第1種・第2種低層住居専用地域は5m+斜線勾配1.25」「第1種・第2種中高層住居専用地域は10m+斜線勾配1.25」の範囲より建物を低くしなければいけません。日影規制 周辺の敷地に建つ建物に一定時間以上の日照を受けられるように、敷地に生じる日影時間を制限するのが日影規制です。この規制は用途地域と高さで決まり、第1種・第2種低層住宅専用地域は軒の高さが7mを超える建築物または地階を除く階数が3回以上の建築物と定められています。また、地域によって環境が異なるため、自治体の条例で指定している場合もあります。 50坪の注文住宅の相場 2019年度住宅支援機構によるフラット35の利用調査では注文住宅の1㎡あたりの建設費は平均27.7万円です。建物を50坪で建てた場合、延床面積はおよそ165㎡ですから165㎡×27.7万円=約4570万円となります。これは付帯工事も含めた金額ですので本体工事のみになりますと本体工事が大体8割ですので3656万円になります。ただし、50坪の土地だとまるまる50坪で家を建てることはできませんので、前述した4人家族が必要な延床面積125㎡で計算してみます。先程の27.7万円/㎡に延床面積を乗じればいいので、およそ3462万円となり、付帯工事を除くと2769万円がとなります。50坪の注文住宅の相場は本体工事のみで3656万円。4人家族が住める注文住宅を建てる場合の相場は本体工事のみで2769万円となります。引用:住宅支援機構2019年度フラット35利用調査 まとめ 50坪の土地に建てられる家は4人家族が住むのに必要な延床面積を十分に確保できる広さになります。土地によって建ぺい率や容積率は異なりますので、同じ50坪の土地でも制限が厳しいと理想とする家を建てることができなくなってしまいます。そのため土地を選ぶ時は希望している家を建てることができる条件の合った土地を選びましょう。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。資料請求はこちらからさらに会員登録をするとVIP会員様限定の間取り集や施工事例、最新の土地情報をお届けいたします。当社は一切押し売りを致しませんので安心してご登録ください。 会員登録はこちらから
-
位置指定道路とは?固定資産税の支払や注意点を解説
1 位置指定道路とは?2 位置指定道路の仕組みとは? 3 位置指定道路は廃止することは可能? 4 位置指定道路にまつわる注意ポイントは? 5 まとめ 道路は建築基準法で定義が定められており、さまざまな道路が規定されています。しかし、見ただけでは道路がどの分類なのか、誰が所有しているかなどはわかりません。知らないまま土地を購入してしまうと、維持管理の費用が発生したり、利用するのに使用料や承諾が必要になったりするケースもあります。この記事では「位置指定道路」とはなにか、仕組みと固定資産税についてお伝えしていきます。位置指定道路とは? 「位置指定道路」は、私道の一つであり、特定行政庁から認定を受けた道路になります。建築基準法第42条により道路は幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m)のものと定義されており、建物を建てるには接道義務という規定に則した敷地であることが必要です。接道義務とは、建築基準法第43条により定められており、「建築の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と規定されています。例えば土地をいくつかの区画に分割して建物を建てる時、道路に接しないところは接道義務が果たされないため建物を建てることができません。そのため建物を建てるために道路を敷地まで新設し、これを道路として認めてもらえるように特定行政庁から許可をもらった道路が「位置指定道路」となります。位置指定道路の仕組みとは? 引用:横浜市道路位置指定申請のしおりなぜ「位置指定道路」として認定を受ける必要があるのか疑問に思われるかもしれません。また、所有者も「位置指定道路」は一人とは限らないため、この道路が誰のものかというのも少々複雑なところ。ここでは「位置指定道路」の仕組みについてお伝えしていきます。位置指定道路が作られる理由引用:国土交通省 建築基準法制度概要集新たに「位置指定道路」に認定しなければいけないケースとは接道義務によるものが大半です。一つの土地を分譲する場合、道路に接しているところは接道義務が果たされるので問題ありませんが、奥のところは道路がないため建物を建てることができません。このような問題を解消するために、奥の分譲した土地まで新たに道路を設けて特定行政庁に「位置指定道路」として認定を受け、建物が建てられる敷地にするのです。位置指定道路の所有者と固定資産税 公道なら国が管理するため所有のことは考慮する必要はありませんが、私道となるとメンテナンスや固定資産税においては所有者が負担することになります。また、所有者は一人とは限らず複数人が所有していたり、道路に接する敷地が分割して所有していたりします。つまり道路の所有者は管理やメンテナンスの義務、固定資産税の負担を担うことになりますが、国税庁により公共用に使う道路(通り抜けができる道路など不特定多数の人が通行用で使える)場合は課税対象から外れ非課税になることがあります。こういった負担を考慮すると、私道が引かれた土地の場合は誰が道路を所有しているか確認しておくことが大切です。また、一見私道に思われる道路でも自治体により公道に変更されていることがあるので、道路がどの種類になっているか知りたい場合は各自治体の役所で道路の形態を調べることができます。トラブルに注意!私道通行・掘削に関する承諾書とは?引用:東京都水道局 私道に接する敷地に建物を建てる場合、ガスや水道管が引き込まれているか、ということはとても重要です。もし、水道やガスが引き込まれていない場合、新たに配管を敷地にまで引き込ませる必要があります。配管を敷地まで引き込ませるには道路を掘削して配管類を埋設する工事が必要となるため、私道の場合は所有者の承諾がないと工事ができません。もし、所有者が複数人いる場合は、全員から承諾が必要となるため、承諾を受けるために交渉し、相手に理解を求める必要があります。「私道通行・掘削に関する承諾書」とは、この水道管やガス配管の埋設工事、それに付随する工事を行うことを私道の所有者が承諾したと証明する書類になります。この書類があることで私道での配管の埋設工事を行うことが可能になります。そのため、所有者から承諾が得られない場合はライフライン工事を進めることができないため注意しなければなりません。私道に接する土地を購入する際は所有権を持っているかが重要で、もし所有の持ち分がない場合は後々トラブルに発展する可能性があります。私道の持ち分がない物件を購入する場合は売買契約を交わす前に売主や不動産会社に「私道通行・掘削に関する承諾書」を現在の私道の所有者からもらうことをおすすめします。 位置指定道路は廃止することは可能?位置指定道路を廃止、または公道にするということは可能ではあります。しかし、かなりハードルが高いとされています。位置指定道路は所有者がいるため私道ではありますが、その用途は公共の責任を負いますので、通行できることも容認しなければいけません。ですから、いくら所有者であっても自由に位置指定道路を廃止するということはできません。また、建築基準法により接道義務が定められていますので、位置指定道路を廃止してしまったら、そこに接する建物はみんな接道義務違反になってしまいます。 位置指定道路を寄付する条件も厳しい 廃止の他に位置指定道路を国や地方公共団体に寄付するということも一つの方法ですが、これもハードルが高いです。条件には以下のことが挙げられます。 幅員が4m(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では6m)以上であること 公道に接続していること側溝があること 公道として管理する必要があること公費を投入するのに見合う道路であることなどさらに上記の条件が満たされていたとしても公道として認められないケースもあります。公道として認めるということは、これから国や地方自治体が管理していくということになりますので、そのための維持費がかかり、予算に組み込んでいかなければいけません。公費(税金)として投入するのに見合う道路なのかというのが判断され、税収の少ない自治体の場合はさらに認められにくい可能性があります。位置指定道路の廃止、または公道として認められるケースとしては、接道義務などの違反に影響してこないこと、その道路の関係者全員が同意、協力を得ていること、がありますが、それもなかなかレアなケースと言えるでしょう。 位置指定道路にまつわる注意ポイントは? ここでは「位置指定道路」に接する土地を購入する際に注意しておかなければならないポイントをお伝えしていきます。ここでお伝えすることを知らずに購入してしまうと、後々トラブルに発展する可能性もありますので、ちゃんとポイントを押さえておきましょう。誰が所有者しているか必ず確認すること 前述したように水道管やガス配管などのライフラインに関わる工事が必要な場合は所有者から許可をもらわなければ工事を行うことができません。また、複数人が所有している場合は全員から許可をもらわなければいけないため、工事までかなりの労力と時間が必要になります。私道での工事は近隣トラブルになり、交渉がもつれてしまうと訴訟問題にまで発展することもありますので、もし所有の持ち分がない道路に接した土地を購入する場合は、将来的に起こるかもしれないトラブルを想定しておき、それを理解した上で土地を購入することです。土地の売買契約は重要事項説明があり、道路が位置指定道路であることや所有者について説明をする義務がありますので、誰が所有しているのかを必ず確認しておきましょう。 位置指定道路とその所有者を調べるには公図や登記記録を法務局で取り寄せて調べることができます。また、位置指定道路であるか役所の建築指導課でも確認を取ることができます。 自由に通行できるかどうか確認すること 位置指定道路はあくまで私道となるため、道路を利用するのに所有者が介入してくる可能性も否めません。位置指定道路の土地を購入する場合は、公道までの移動に障害が出ないように、購入前に通行の妨害がなかったか、通行料の請求がなかったか、など過去に問題が起きていないか確認しておきましょう。なるべく購入する際は売主から無償で通行できる承諾書を所有者全員からもらっておくことをおすすめします。また、道路や上下水道の修繕費の分担が決まっていないことが多いですので、こちらも確認しておくことです。最初は関係が良好であっても、なにかしらのきっかけで関係が悪化してしまう可能性だってあります。安心して通行できることや修繕費用の負担などの線引きはあらかじめ決めておかないと、トラブルになった時に妨害を受けて生活に支障をきたす恐れがありますので、リスクを避けるためにも自由に通行できるかなどの確認はしておきましょう。 埋設配管の維持管理費用が発生する場合もある 埋設されている配管に私設のものがある場合は、「位置指定道路」を所有するものが話し合って、その費用を捻出し負担することになります。そのため位置指定道路に埋設する配管が公設か私設か事前に確認しておくことが大事です。また、すでに老朽化していて購入してすぐに補修が必要になる可能性もあるため、どの程度古くなっているかも確認しておくことです。配管がどちらなのか確認するには、公設の場合は役所、私設の場合は売主に確認することができます。また、直接売主とやり取りしていない場合は不動産会社に仲介してもらい配管がどちらなのか確認してもらいます。これまで補修をどれくらいしてきたかについては水道局など各事業所の台帳で確認することができますが、私設の場合は土地購入前だと所有者しか確認できないため売主(直接ではない場合は仲介を通して)に委任状をもらってから役所で確認となります。まとめ 「位置指定道路」とは私道の一つで、特定行政庁から認定を受けた道路になります。私道に接する土地を購入する際は、所有者が誰なのかが重要なため、後々トラブルとならないように必ず確認をとることです。もしライフラインの工事が必要な場合は、道路を掘削し配管類の埋設工事を行わなければいけませんので、こういった事情も踏まえて道路の所有権を持っているか土地を購入する前にちゃんと確認をしておきましょう。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。資料請求はこちらからさらに会員登録をするとVIP会員様限定の間取り集や施工事例、最新の土地情報をお届けいたします。当社は一切押し売りを致しませんので安心してご登録ください。会員登録はこちらから