新築住宅でかかる税金、控除される税金とは？

「新築住宅にはいくらぐらいの税金がかかるのか？」
「どんなタイミングで課税されるの？」

というような疑問を抱えている人は多いでしょう。
たしかに新築住宅に関する税金は少し複雑で、理解しづらい部分があります。
 
本記事では、新築住宅を建てる際、発生する税金について詳しく解説しています。
本記事を読めば、新築住宅にまつわる税金のことは、ほとんど理解できるはずです。
ぜひ、参考にしてください。
 

＜新築住宅にかかる税金＞

まずは、新築住宅にかかる税金の種類をおさえておきましょう。
合わせて、税金の計算方法についても解説しています。
 

印紙税

住宅の購入するにあたっては、いくつかの場面で書類を作成します。
特定の書類では、「印紙」貼り付けが必要です。
印紙にかかる費用が、「印紙税」としてかかります。
印紙が必要になる、つまり印紙税が必要となるのは、以下のような場面です。

• 売主と「不動産売買契約書」を取り交わす
• 施工会社と「建設工事請負契約」を取り交わす
• 金融機関に「ローン契約を申し込む

といったような場面で、印紙税が発生します。
印紙税の総額は、

• 住宅の価格
• 工事にまつわる費用総額
• ローン契約における借り入れ総額

によって変化します。
具体的な印紙税額は、以下のとおりです。

（出典：国税庁：印紙税額）

（左：契約金額、右：印紙税額）

【不動産売買契約書、工事請負契約書の場合】

• 500万円超〜1,000万円以下→5,000円
• 1,000万円超〜5,000万円以下→10,000円
• 5,000万円超〜1億円以下→30,000円

【金銭消費貸借契約書（銀行から借り入れる）の場合】

• 　500万円超〜1,000万円以下→10,000円
• 1,000万円超〜5,000万円以下→20,000円
• 5,000万円超〜1億円以→60,000万円

 
契約や借り入れの金額にもよりますが、トータルの印紙代は、たいてい100,000円前後となるでしょう。
ちなみに500万円以下、および1億円以上についても、細かく規定されています。
上記以外の契約、借り入れが必要な場合は、国税庁：印紙税額で確認することをおすすめします。
 

登録免許税

新築住宅を建てた場合、法務局に対して、「住宅の所有者が自分である」ということを知らせる必要があります。
この際に、「登録免許税」というものを納付しなければいけません。
簡単に言えば、不動産の「登記代」です。
新築住宅を建てた場合、登録免許税の金額は、
 
課税標準価格×税率（0.4%）
 
という式で求められます。
少し難しい話なのですが、課税標準価格は、法務局が定めている計算方法で算出されます。
木造なのか鉄骨なのか、はたまた鉄筋コンクリートなのかでさまざまです。

（出典：国税庁）
 

固定資産税

固定資産税は、新築を所有している限り、年4回課税されます。
固定資産税額は、基本的には
 
課税標準額×標準税率（1.4%）
 
という計算式で求められます。
固定資産税は、長きにわたって納税し続ける、一種のランニングコストのようなものです。
固定資産税はいくらほどになるのか、ある程度把握しておくことが重要です。
 
ちなみに固定資産税を管轄しているのでは、国税局ではなく市町村です。
したがって問い合わせ先は、新築住居を建てる市区町村となります。
 

都市計画税

都市計画税とは、一言で言えば「行政が進める計画事業」のために収める税金のことです。
「市街化区域内」という地域に新築住宅を建てた場合、必要となります。
毎年、固定資産税とともに支払います。

都市計画税は、

課税標準額×標準税率（0.3%）

という式で求められます。
ただし標準税率は、自治体によって、多少異なる場合があります。
都市計画税は市区町村の管轄です。
したがって問い合わせ先は、市区町村となります。 
 

不動産取得税

不動産取得税は、名前のとおり不動産を取得した（新築住宅の持ち主になった）際に納める税金です。
不動産取得税は、
 
課税標準額×標準税率（4%）
 
と定められています。
他の税金と比較してやや大きい税額となっています。
きちんと確認しておきましょう。
不動産取得税についても、問い合わせ先は市区町村となります。
 

消費税

消費税は、新築住宅を建てることに対しても課税されます。
単純に新築住宅の価格×10%が消費税となります。
土地については非課税の扱いなので、消費税は発生しません。
また、不動産会社へ支払う「仲介手数料」にも、消費税が課税されます。
（出典：国税庁）
 

＜控除できる税金について＞

以上が、新築住宅を建てるうえで必要となる税金です。
しかし、税金の種類によっては、控除・軽減できるものもあります。
具体的には以下のような税金は、控除・軽減対象となりえます。
 

印紙税の減税

 
2022年3月31日まで、印紙税が1/2となる減税措置が取られています。
対象となる書類は、
 

• 不動産売買契約書
• 工事請負契約書

 
です。
 
印紙税の変化は、以下に示すとおりです。


（左：契約金額　右：印紙税額）

• 500万円超〜1,000万円以下→10,000円から5,000円へ減税
• 1,000万円超〜5,000万円以下→20,000円から10,000円へ減税
• 5,000万円超〜1億円以下→60,000円から 30,000円へ減税

 
なお、銀行借り入れに用いる印紙税は、減税措置の対象外となっています。

固定資産税の減額

 
2022年3月31日までに新築した住宅は、固定資産税が1/2に減額されます。
減額は初年度から数えて３年間継続されます。
4年目以降は、通常の固定資産税へ戻される見込みです。
通常の固定資産税へ戻ることを前提として、プランニングすることが重要となります。
 
（出典；住宅税制の概要）

登録免許税の軽減

 
登録免許税についても、現在、軽減措置が取られています。
新築の場合、条件を満たしていれば、0.4%から0.14%となります。
軽減措置の適用期間は、2022年3月31日までです。

不動産取得税の軽減

 
不動産取得税については、現在、軽減される措置が取られています。
2021年3月31日まで、標準税率は4%ではなく、3%となっています。
なるべく軽減されている期間内に新築住宅を建てるのが、合理的であると言えるでしょう。
 

住宅ローン控除について

また、住宅ローン控除というものについても、知っておく必要があります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの支払額に基づき所得税が控除されるという制度です。
 
たとえば住宅ローンの支払い残高が、2,000万円あったとしましょう。
うち1%である10万円を、本来支払うべき所得税から差し引きます。
これが住宅ローンの控除です。
 
また、控除される期間は13年間と、かなり長いスパンになっています。
ちなみに13年間の控除が受けられるのは、2020年12月31日までに住宅を取得したケースです。
 
（出典：国土交通相すまい給付金）
 

＜まとめ＞

新築住宅の取得にあたっては、さまざまな税金を納める必要があります。
特に、
 

• 長い間支払い続ける「固定資産税」
• 納付金額が大きい「不動産取得税」

 
については、よく理解しておくことが重要です。
 
つまり控除・軽減が適用される期限内に新築住居を建てれば、節税できるというわけです。
特に住宅ローン控除以外の軽減は、そろって2022年3月31日が期限となっています。
できれば、期限内に新築住居を完成させたいところです。
できる限り制度を利用して、余計な課税が発生しないようにするとよいでしょう。
 
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