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資金(ローン)
新築住宅ローンの失敗例と契約の流れ【いえとち本舗の新築・山口・宇部・防府・山陽小野田・周南・下松】
イエテラスの新築、いえとち本舗山口中央店の杉田です。
本日は山口で新築住宅をお考えの方に、「新築住宅ローンの失敗例と契約の流れ」についてお伝えします。
まずは、新築を建てる時の、住宅ローンの失敗例をご紹介いたします。
①金利の誤算
山口の金融機関が広告やポスターなどで掲示している金利が、申込時に最大で適用されるとは限りません。
また、審査時の金利と実際の貸し出し時の金利の設定が、違うことがあります。
そのため、予想外に金利が高くなったり、借入額を下げざるを得なくなることがあります。
②収入の誤算
新築時は夫婦が共働きの予定でローンを組んだが、奥さんが仕事を続けられなくなり、返済が苦しくなってしまった、ということがあります。
子供の成長や子供の人数が増えたり、ライフスタイルなどをご夫婦でしっかりと見つめあい、借入額を決めていきましょう。
③動機の誤算
「増税前に」「金利がマイナスのうちに」などで焦って購入を決めてしまうと、家づくりで後悔をしてしまう原因になりますので、要注意です。
増税があったときは、その負担を軽減させる施策が用意されていることがほとんどです。
ある程度の決断要素としてはよいですが、必要以上に焦らないようにしましょう。
いえとち本舗では、お客様のお力になれるように補助金などのご案内もいたします。
続きまして、山口で新築を建てるときに重要な「新築住宅ローン」について、借入までの流れを説明します。

山口で新築を建てるよう時は、次のような流れで契約を進めていきます。
⇩
1.土地・建物、資金契約の概要の打ち合わせ
資金計画、新築住宅ローンの計画をおこない、借入額の目安、土地と建物の費用の目安、新築住宅ローン事前審査に必要な最低限の土地と建物の打ち合わせをします。⇩
2.ローン申し込み

⇩
3.事前審査
ここでは、申込者の返済能力と信用度を見られます。また、建築予定の建物に担保としての保証価値があるかどうかも見られます。
審査結果が出るまで1週間ほどかかります。
⇩
4.売買契約
事前審査が通り次第、土地と建物の契約を行います。
なお、売買契約には「ローン特約」というものがあります。
新築住宅ローンの申し込みでは、事前審査が通っても本審査で落とされてしまうことがあります。
「ローン特約」は、万が一本審査で落とされてしまったときに、売買契約を解除することができる特約です。⇩
5.本審査
事前審査とほぼ同じ内容で本審査を行うため、よほどのことがない限り本審査は通ります。1週間ほどで結果が出ます。
⇩
6.ローン契約

⇩
7.ローン実行
以上のような流れで新築住宅ローン計画を実行していきます。
さらに「新築住宅ローンの事前審査」について掘り下げてお話をします。

通常であれば新築住宅ローンを申し込んだあと、保証会社による審査が入り、それを通過するとローンが実行されます。
審査項目はさまざまあり、残念ながら審査が通らないということも起こります。
せっかく山口で気に入った土地があり、建物のイメージを考えて、住宅会社との契約が済んだのに、新築住宅ローンの審査が通らなかったとなると、山口での土地探しや新築住宅プランの打ち合わせなどにかけた労力が全て水の泡となってしまいます。
「ならば新築住宅ローンの申し込みのあとに建物を決めればいいのでは?」と思いますよね。
しかし、新築住宅ローン申し込みには建物の売買契約書(または建築工事の請負契約書)が必要となっているため、先に建物を決めておく必要があります。
そこで、工事請負契約や売買契約をする前に、新築住宅ローンの審査に通りそうかどうかを事前に確認する行為を、「事前審査」といいます。
この確認が済んでいれば、安心して建物の打ち合わせができますね。
ローンにおける「事前審査」とは

さらに新築住宅ローンにおける「事前審査」について、その審査項目の一部をお話をします。
①年齢
年齢について、「借入時の年齢」と「完済時の年齢」がみられます。完済時の年齢については、80歳未満であることを条件としているところが多く、
それを超えるような新築住宅ローンの申し込みは審査に落とされる可能性が高くなります。
②返済負担率
「返済負担率」とは、年収に占める新築住宅ローン返済の割合です。おおむね35%程度を上限とするところが多く、
返済負担額が35%以上となる申し込みは審査に落とされる可能性が高いです。
③勤続年数、年収勤続
年数については「1年以上」、年収については「最低でも200万円以上」としているところが多いようです。④担保評価
「担保評価」とは、購入予定の土地や建物の評価額です。新築住宅ローンを払えなくなった場合の担保に価値がなければ、審査が通りにくくなります。
⑤健康状態
「団体信用生命保険」に加入できるか、というところが見られます。「団体信用保険」とは、新築住宅ローンの債権者が死亡または高度障害となった場合に、
残った新築住宅ローンを支払ってくれる保険です。
なお、審査項目や審査基準はローン会社によって異なります。
最後に「ローン本審査」についてお話をします。

新築を建てるときの「新築住宅ローン」について、新築住宅ローン申し込み時の本審査のお話をします。
新築住宅ローンの本審査では、事前審査と同じ項目をチェックされます。
なぜ、同じ項目を2度チェックされるのかというと、
事前審査と本審査では、審査をする機関が変わるからです。
事前審査は銀行が、本審査は保証会社が行います。
保証会社とは、ローン債権者が新築住宅ローンを払えなくなった時に、その債権者に代わり銀行に支払いをしてくれる会社のことをいいます。
このように銀行と保証会社がそれぞれ審査を行いますので、審査の基準も事前審査と本審査で変わります。
そのため、事前審査が通ったのに本審査が通らない、または借入額を減らされるということもあります。
本審査にかかる期間は1週間ほどです。
資金計画の事や新築住宅ローンについて、個別の相談も承りますので、
ぜひ、いえとち本舗にお気軽におこしくださいませ!!
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新築住宅でかかる税金、控除される税金とは?
「新築住宅にはいくらぐらいの税金がかかるのか?」「どんなタイミングで課税されるの?」というような疑問を抱えている人は多いでしょう。たしかに新築住宅に関する税金は少し複雑で、理解しづらい部分があります。 本記事では、新築住宅を建てる際、発生する税金について詳しく解説しています。本記事を読めば、新築住宅にまつわる税金のことは、ほとんど理解できるはずです。ぜひ、参考にしてください。 <新築住宅にかかる税金>まずは、新築住宅にかかる税金の種類をおさえておきましょう。合わせて、税金の計算方法についても解説しています。 印紙税住宅の購入するにあたっては、いくつかの場面で書類を作成します。特定の書類では、「印紙」貼り付けが必要です。印紙にかかる費用が、「印紙税」としてかかります。印紙が必要になる、つまり印紙税が必要となるのは、以下のような場面です。売主と「不動産売買契約書」を取り交わす施工会社と「建設工事請負契約」を取り交わす金融機関に「ローン契約を申し込むといったような場面で、印紙税が発生します。印紙税の総額は、住宅の価格工事にまつわる費用総額ローン契約における借り入れ総額によって変化します。具体的な印紙税額は、以下のとおりです。(出典:国税庁:印紙税額)(左:契約金額、右:印紙税額)【不動産売買契約書、工事請負契約書の場合】500万円超〜1,000万円以下→5,000円1,000万円超〜5,000万円以下→10,000円5,000万円超〜1億円以下→30,000円【金銭消費貸借契約書(銀行から借り入れる)の場合】 500万円超〜1,000万円以下→10,000円1,000万円超〜5,000万円以下→20,000円5,000万円超〜1億円以→60,000万円 契約や借り入れの金額にもよりますが、トータルの印紙代は、たいてい100,000円前後となるでしょう。ちなみに500万円以下、および1億円以上についても、細かく規定されています。上記以外の契約、借り入れが必要な場合は、国税庁:印紙税額で確認することをおすすめします。 登録免許税新築住宅を建てた場合、法務局に対して、「住宅の所有者が自分である」ということを知らせる必要があります。この際に、「登録免許税」というものを納付しなければいけません。簡単に言えば、不動産の「登記代」です。新築住宅を建てた場合、登録免許税の金額は、 課税標準価格×税率(0.4%) という式で求められます。少し難しい話なのですが、課税標準価格は、法務局が定めている計算方法で算出されます。木造なのか鉄骨なのか、はたまた鉄筋コンクリートなのかでさまざまです。(出典:国税庁) 固定資産税固定資産税は、新築を所有している限り、年4回課税されます。固定資産税額は、基本的には 課税標準額×標準税率(1.4%) という計算式で求められます。固定資産税は、長きにわたって納税し続ける、一種のランニングコストのようなものです。固定資産税はいくらほどになるのか、ある程度把握しておくことが重要です。 ちなみに固定資産税を管轄しているのでは、国税局ではなく市町村です。したがって問い合わせ先は、新築住居を建てる市区町村となります。 都市計画税都市計画税とは、一言で言えば「行政が進める計画事業」のために収める税金のことです。「市街化区域内」という地域に新築住宅を建てた場合、必要となります。毎年、固定資産税とともに支払います。都市計画税は、課税標準額×標準税率(0.3%)という式で求められます。ただし標準税率は、自治体によって、多少異なる場合があります。都市計画税は市区町村の管轄です。したがって問い合わせ先は、市区町村となります。 不動産取得税不動産取得税は、名前のとおり不動産を取得した(新築住宅の持ち主になった)際に納める税金です。不動産取得税は、 課税標準額×標準税率(4%) と定められています。他の税金と比較してやや大きい税額となっています。きちんと確認しておきましょう。不動産取得税についても、問い合わせ先は市区町村となります。 消費税消費税は、新築住宅を建てることに対しても課税されます。単純に新築住宅の価格×10%が消費税となります。土地については非課税の扱いなので、消費税は発生しません。また、不動産会社へ支払う「仲介手数料」にも、消費税が課税されます。(出典:国税庁) <控除できる税金について>以上が、新築住宅を建てるうえで必要となる税金です。しかし、税金の種類によっては、控除・軽減できるものもあります。具体的には以下のような税金は、控除・軽減対象となりえます。 印紙税の減税 2022年3月31日まで、印紙税が1/2となる減税措置が取られています。対象となる書類は、 不動産売買契約書工事請負契約書 です。 印紙税の変化は、以下に示すとおりです。(左:契約金額 右:印紙税額)500万円超〜1,000万円以下→10,000円から5,000円へ減税1,000万円超〜5,000万円以下→20,000円から10,000円へ減税5,000万円超〜1億円以下→60,000円から 30,000円へ減税 なお、銀行借り入れに用いる印紙税は、減税措置の対象外となっています。固定資産税の減額 2022年3月31日までに新築した住宅は、固定資産税が1/2に減額されます。減額は初年度から数えて3年間継続されます。4年目以降は、通常の固定資産税へ戻される見込みです。通常の固定資産税へ戻ることを前提として、プランニングすることが重要となります。 (出典;住宅税制の概要)登録免許税の軽減 登録免許税についても、現在、軽減措置が取られています。新築の場合、条件を満たしていれば、0.4%から0.14%となります。軽減措置の適用期間は、2022年3月31日までです。不動産取得税の軽減 不動産取得税については、現在、軽減される措置が取られています。2021年3月31日まで、標準税率は4%ではなく、3%となっています。なるべく軽減されている期間内に新築住宅を建てるのが、合理的であると言えるでしょう。 住宅ローン控除についてまた、住宅ローン控除というものについても、知っておく必要があります。住宅ローン控除とは、住宅ローンの支払額に基づき所得税が控除されるという制度です。 たとえば住宅ローンの支払い残高が、2,000万円あったとしましょう。うち1%である10万円を、本来支払うべき所得税から差し引きます。これが住宅ローンの控除です。 また、控除される期間は13年間と、かなり長いスパンになっています。ちなみに13年間の控除が受けられるのは、2020年12月31日までに住宅を取得したケースです。 (出典:国土交通相すまい給付金) <まとめ>新築住宅の取得にあたっては、さまざまな税金を納める必要があります。特に、 長い間支払い続ける「固定資産税」納付金額が大きい「不動産取得税」 については、よく理解しておくことが重要です。 つまり控除・軽減が適用される期限内に新築住居を建てれば、節税できるというわけです。特に住宅ローン控除以外の軽減は、そろって2022年3月31日が期限となっています。できれば、期限内に新築住居を完成させたいところです。できる限り制度を利用して、余計な課税が発生しないようにするとよいでしょう。 池田建設では、上記したような税制のアドバイス含めて、「快適」・「おトク」・「オシャレ」を全てが手に入るすまいを提供しています。ぜひ、池田建設へご相談ください。 資料請求する会員登録する