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建物・家づくり
延床面積とは？含まれない部分と広く感じさせるための工夫を解説
住宅を購入する時には延床面積という言葉を頻繁に見るかと思います。延床面積は住宅の広さを表すものですので、どんなことを表しているのかしっかり覚えておきましょう。この記事では延床面積とはなにか、床面積に含まれるものと含まれないもの、などをご紹介していきます。
そもそも延床面積ってなに？
延床面積は1階と2階の床面積を合計した数値になります。延床面積が大きいほど生活空間が広いということですので、どのくらいの広さをもつ住宅なのか見極めるのに延床面積を見て参考にします。延床面積は家づくりにおいて基本的な用語ですので、しっかり押さえておきましょう。
さらに覚えておきたい基本的な用語がありますので、以下に記します。
- 建ぺい率：建物の大きさを制限する割合
- 容積率：延床面積の大きさを制限する割合
- 建築面積：上から見た時の建物の大きさ
- 土地面積：土地の大きさ、坪（約3.3㎡）で表されることもある
延床面積は容積率という規制により大きさが制限されています。建ぺい率も同様に建築面積の大きさを制限する割合で、この制限する割合の数値は、それぞれ土地によって変わります。条件の厳しい土地もあれば、容積率が高く延床面積をたくさん確保できる土地もあります。家づくりの際は条件に合う土地を選ぶことが大切です。
延べ床面積に含まれないもの
容積率や建ぺい率により延床面積は制限されますが、建築基準法により面積として参入されない部分もありますので、うまく取り入れていけば効率よく家を大きくすることができます。以下に床面積に含まれない部分をまとめましたのでご参考にしてください。
【ピロティ】
ピロティは壁がなく柱で構成される開放性のある屋外空間です。十分に外気に解放され、室内的な使い方をしなければ床面積に参入されません。【ポーチ】
玄関ポーチは原則床面積に算入されません。ただし、ピロティと同様に室内的用途の場合は床面積に算入されますのでご注意ください。【吹きさらしの廊下】
外気に解放される部分の高さが1.1m以上、天井高の1/2以上である廊下は先端から幅2mまでの部分を床面積に算入しません。【バルコニー・ベランダ】
吹きさらしの廊下同様に外壁から2mまでの幅なら床面積に算入されません。ただし、2mを超えた分は床面積に算入されることになります。例えば3m幅の場合は2mの部分は床面積に算入されず、残りの1mが床面積に算入されます。【屋外階段】
外気に解放されている部分の長さが階段周長の1/2以上、外気に解放されている部分の高さが1.1m以上、階段の天井高が1/2以上の場合は床面積に算入されません。住宅の場合は屋外階段を設置する機会はあまりないですが、二世帯住宅のように1階2階で玄関を分ける時に屋外階段を設置します。【出窓】
出窓の出が外壁面から50cm未満、出窓を設置している壁の面積の1/2以上が窓、室内床から窓の下部まで30cm以上である場合、床面積に算入されません。【自動車車庫】
自動車や自転車などの駐車目的の施設は延床面積1/5を限度として容積率の計算に算入されません。ただし1/5を超える場合は、1/5を不算入とし、超えた分は床面積として算入されます。【住宅の地階部分】
住宅部分の床面積1/3を限度として容積率算定の際に床面積として算入されません。【ロフト】
天井高1.4m以下、ロフトの床面積がロフトのある階の1/2未満、はしごで固定されていない、の規定通りの場合は床面積に算入されません。また、ロフトの床面積がその階の床面積の1/8を超える場合は各界の壁量を増やす必要があります。生活に必要な家の広さはどれくらい？
家の大きさを決める時はライフスタイルや家族構成を基に考えることが大切です。住む人数に見合わない広さの家を建ててしまうと、広すぎてしまったり、狭すぎてしまったりします。
国土交通省が公開する住生活基本計画(全国計画)の一般型誘導居住面積水準では、4人家族が住むのに必要な面積は125㎡となっています。この数値は以下の計算式で求めることができますので、住む人数を当てはめて計算し参考にしてみましょう。
【一般型誘導居住面積水準】
単身者 55m² 2人以上の世帯 25m²×世帯人数+25m²
【都市居住型誘導居住面積水準】
単身者 40m² 2人以上の世帯 20m²×世帯人数+15m²
引用：国土交通省：住生活基本計画(全国計画)
フラット35の利用調査でも住宅面積の全国平均は注文住宅：125.8㎡、土地付き注文住宅：111.5㎡となっていますので、坪で表すと平均が30〜40坪ほどです。3〜4人家族が住む家を建てる場合は、30〜40坪の大きさが平均的になりますので、この大きさを目安にするといいでしょう。
引用：住宅金融支援機構 住宅関連調査 フラット35利用調査 2019年度集計
延床面積と坪単価から家を建てる費用はどれくらい？
住宅の費用は延床面積と坪単価である程度の目安を計算することができます。
計算の仕方は以下になります。
延床面積×坪単価＝建物の費用
坪単価とは延床面積を建物費用で割った数値です。坪というのは現在ではあまり使わないため馴染みがないかもしれませんが、不動産業界や建築業界ではよく使う単位です。
坪はmだと約3.3㎡になります。1坪は畳2畳分ですので、50坪の土地なら畳が約100枚敷き詰められる広さということになります。それでは坪単価を出してみますので以下の計算式を参考にしてください。
【3000万円の建物で延床面積が125㎡とした場合】
3000万円÷125㎡＝24万円
坪単価は24万円
坪単価は上記のように簡単に計算することができますが、注意する点があります。この計算式でいくと延床面積が増えるほど坪単価は安くなりますが、必ずしもそうなるというわけではありません。
坪単価が何の基準で出されているか明確なものはなく、住宅会社によって計算の仕方が異なりますので、この計算と合わないということが頻繁にあるかもしれません。延床面積が減るほど坪単価は上がる傾向にありますので、坪単価の計算はあくまでも目安としてとらえておきましょう。
また、土地と建物には税金がかかり、引き渡し後に毎年支払うことになる固定資産税と取得後1回限り支払う不動産取得税があります。その他にも印紙税や登記費用、引越し代金、仮住まい費、家具代、などもありますので、家づくりの時に必要になる費用は資金計画時に明確にしておきましょう。
まとめ
延床面積は家の広さを決める数値になります。この数値を見て十分な広さがあるか、それとも住むには狭いかを判断する目安となります。家づくりでは他にも建築面積や床面積と建築面積を制限する容積率、建ぺい率があります。どれも家の広さを決めるのに必要なものですので、計算の仕方を知っておくと設計時に役立ちます。
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建物や土地にはいろいろな面積があり、建築基準法により建築規模の制限がされています。住宅を購入する際は、建築面積や延床面積などの用語を必ず目にしますので、どんな意味なのかしっかり把握しておきましょう。1 建築面積とは2 「延床面積」「建物面積」「土地面積」との違い3 建築面積に含まれるもの4 建築面積と建ぺい率について 5 まとめ建築面積とは 建物は建築基準法により建築していい大きさや内容などが制限されています。建物の規模については制限を分類ごとに設けられるように、複数の面積で区別され、その面積の中の一つが建築面積です。これは建物外周の面積を示し、建物の水平投影面積（建物を真上から見た周囲）になります。すべての建物が凹凸のない総2階ではなく、1階の面積が大きい場合や2階の面積が大きい場合もあります。こういった時も面積の求め方は同じで外周を測るのが基本です。1階が奥まっていて2階の面積が1階を覆うような建物の場合は、建物を真上から見たときに2階の部分しか見えないことになりますので、そのまま建築面積は2階の面積が建築面積となります。平屋の場合は1階部分のみになりますので、建築面積は1階部分の面積です。建物はいくらでも大きく建てられかというとそうではありません。後述しますが、建物を建てる土地には建ぺい率という建物の大きさを制限する数値が定められています。そのため建物は建ぺい率を超える建築面積を持つ建物を建てることはできません。 「延床面積」「建物面積」「土地面積」との違い 建物に関する面積は他にもあり、新築を購入するときに必ず目にするといってもいいのが「延床面積」「建物面積」「土地面積」です。ここではこれらの面積についてお伝えしていきます。 延床面積 1階と2階の床面積を合計したものが延床面積になります。延床面積は施工面積とも呼ばれていて、簡単に言うと建物の部屋の内容量です。どんなに建築面積の大きい建物でも壁ばかりで部屋の面積が少なければ延床面積は少なくなります。部屋の面積は生活のしやすさに直結してきますので、新築を購入する際は延床面積の大きさというのが重要な指標になります。延床面積は緩和措置があり、バルコニーや吹き抜けなどは面積に含まれません。こういった緩和措置を効率的に設けることで容積率の制限以上に広く充実した建物を建てることができます。 建物面積 不動産業界で使われる用語で延床面積と同義で扱われています。不動産広告では車庫や地下室が建築面積に含まれる場合、その説明と面積を表記するように義務付けされていますので、物件情報を調べるときはよく確認しておくことが大切です。不動産用語には建坪というのもありますが、これは建築面積と同義に扱われているのが一般的です。しかし、建築基準法では明確な定義がされていない用語となっており、使い方もどこの面積を表しているか曖昧となっていて業者により算出の仕方が異なります。建坪の表記がされている物件は業者にどこの面積が含まれているか、計算方法など詳しく説明をもらうことをお勧めします。 土地面積 建物を建てる土地の面積のことで建築基準法では敷地面積と表記されています。敷地面積は、その土地の水平投影面積で示し、道路境界線と隣地境界線に囲まれた範囲内の面積になります。建築基準法により道路とみなされる部分は敷地面積に算入されません。幅員4m未満の道路の場合は、道路中心線から2mのところが道路境界線とみなされるため、この範囲が敷地にかかっている場合は敷地面積に含まれなくなります。 建築面積に含まれるもの 建築面積には不算入にできる緩和措置がありますが、その条件を満たさない場合は建築面積に参入されます。建築面積に算入されるものとして外壁から1mを超えるバルコニーや庇、軒です。外壁から突き出した構造物は1mを超えた部分が面積に含まれます。例えば3mのバルコニーのある建物は1mを除いた2m部分が建築面積に算入されます。地階についても算入されるケースがありますので、地階を設ける方はご注意ください。地階は地盤面上から1mを超えると、超えた分が建築面積に算入されます。ピロティや玄関ポーチなどの開放性の高い構造を持つ建築物は先端から1m以内の部分が建築面積に算入されません。条件は外壁のない部分が連続して4m以上、柱の間隔が2m以上、天井の高さが2.1m以上となります。建築物に該当するものは建築面積に含まれると建築基準法では規定されているため、カーポートやガレージなどの屋根と柱を持つ構造は建築面積に含まれ、屋根のない中庭は含まれません。建物は面積の制限が定められていますので、こういった緩和措置を効率よく利用することで、より充実した建物を建てることが可能になります。 建築面積と建ぺい率について かいつまむと建物の大きさが建築面積、建物の大きさを制限する割合が建ぺい率です。建築面積は建ぺい率によって制限され、建ぺい率は建物を建てる土地により規定されています。それでは、以下に建築面積と建ぺい率について具体的にお伝えしていきます。 建ぺい率と容積率の求め方 土地に規定された建物の建築面積を制限する建ぺい率は、以下の計算でどの範囲まで建築できるか算出することができます。土地面積（㎡）×建ぺい率（％）＝建築面積の上限（㎡）例）100㎡の土地で建ぺい率が70％の場合は、上記の計算により「100㎡×70％＝70㎡」となり、建築面積70㎡までの建物を建てることができるということです。また、建ぺい率と同じくらいでてくる容積率のことも知っておきましょう。 容積率は前述したように建物の延床面積を制限するものです。【容積率の求め方】敷地面積（㎡）×容積率（％）＝延床面積の上限（㎡）※延床面積は1階と2階の床面積の合計です。例）敷地面積100㎡に対して容積率150％の土地の場合は、「100㎡×150％＝150㎡」となり、150㎡までの延床面積を持つ建物を建てることができます。 坪とは 住宅購入の際は「坪」という言葉もよく見かけるのではないでしょうか。坪は尺貫法という面積の単位で、約3.3㎡/坪、畳2帖分の大きさになります。敷地面積や建築面積、延床面積を坪で表記していることも多く、例えば50坪の土地は約165㎡の広さになります。坪がどの面積のことを表しているのか曖昧なこともありますので、不明な場合は業者に聞くことが大切です。 建ぺい率は用途地域によって割合が違う 土地は都市計画により建物用途が規定され、用途地域ごとに建ぺい率が異なります。用途地域は住居系、商業系、工業系があり、ここでは住宅に関する住居系を以下にまとめました。第一種低層住居専用地域：30・40・50・60第二種低層住居専用地域：30・40・50・60第一種中高層住居専用地域：30・40・50・60第二種中高層住居専用地域：30・40・50・60第一種住居地域：50・60・80第二種住居地域：50・60・80準住居地域：50・60・80建ぺい率は建物規模を決めるものですので、土地が広いから大きな建物を建てられるかというと必ずしもそうではありません。土地には建ぺい率や容積率が定められていますので、土地を購入する際は敷地面積の他にどれくらいの規模の建築が可能か必ずチェックしておきましょう。 まとめ 建物はいくらでも大きく建てられるわけではなく、土地に設けてある建ぺい率や容積率で建築規模を制限しています。確認なしに土地を買ってしまうと、建築制限により計画していた大きさの家を建てることができなくなってしまう可能性がありますのでご注意ください。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。資料請求はこちらからさらに会員登録をするとVIP会員様限定の間取り集や施工事例、最新の土地情報をお届けいたします。当社は一切押し売りを致しませんので安心してご登録ください。会員登録はこちらから
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ペットと暮らすお家の間取りや工夫【いえとち本舗の新築・山口・宇部・防府・山陽小野田・周南・下松】
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