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準防火地域とは？制限や費用はどのくらいになるのかを解説
建物が並ぶ都市は火災が発生した時にそのまま燃え広がらないように規制を定め建築できる建物を制限しています。制限される建物は地域ごとに区分けし、防火地域や準防火地域などがあります。
この地域内にある建物は火災で簡単に倒れてしまっては被害も広がってしまうため、倒壊しにくい構造や材料でつくらなければいけません。この記事では都市計画の一つ、準防火地域についてとその地域で家を建てる際にかかる費用、火災保険料などをご紹介します。
準防火地域とは
建築基準法62条により火災を防ぐ目的で建築できる建物を制限する地域が準防火地域です。この地域に指定されるのは市街地や住宅密集地に多く、防火地域よりも外側に指定される区域となり、建築制限が防火地域と比べて緩くなっています。準防火地域は階数や延床面積の広さで耐火建築物か準耐火建築物にするように指示されていて、地階は階数に含まれません。
準防火地域内の建築制限
以下には階数や延床面積数で分類する建築物を記しましたのでご覧ください。- 階数≧4：耐火建築物
- 延床面積>1500㎡：耐火建築物
- 階数≦3かつ500㎡<延床面積≦1500㎡：耐火建築物、準耐火建築物
- 階数=3かつ延床面積≦500㎡：耐火建築物、準耐火建築物、防火上の技術的基準をクリアする木造住宅
- 階数≦2かつ延床面積≦500㎡：木造建築物
【階数による区別】
1・2・3階建て、延床面積>1500㎡：耐火建築物
1・2階建て、500㎡<延床面積≦1500㎡：耐火建築物、準耐火建築物
1・2階建て、500㎡以下：規制なし
3階建て、500㎡<延床面積≦1500㎡：耐火建築物、準耐火建築物
3階建て、500㎡以下：耐火建築物、準耐火建築物、防火上の技術的基準をクリアする木造住宅
4階建て：耐火建築物
防火地域はどんなところが指定される？
防火地域は駅前や繁華街、主要幹線道などに沿った一定の幅で指定される地域です。準防火地域よりも規制は厳しく階数に地階が入り、原則木造建築を禁止しています。防火地域内の建築制限は以下の通りです。
- 階数≧3：耐火建築物
- 延床面積>100㎡：耐火建築物
- 階数≦2かつ延床面積≦100㎡：耐火建築物、準耐火建築物
その他にも法22条指定区域というものもあり、木造建築は可能ですが屋根は不燃材料で葺き、外壁の延焼のおそれのある部分は準防火構造とする規定があります。法22条指定区域は防火地域と準防火地域の外側に指定される地域で屋根不燃化地域とも呼ばれています。
準防火地域などに家を建てる方法
以下に耐火建築物と準耐火建築物がどんな建物か記載しましたのでご覧ください。
耐火建築物
- 主要構造部が耐火構造であること
- 主要構造部が火災終了まで耐える構造であること
- 外壁開口部で延焼のおそれのある部分は防火戸などの防火設備を設ける
建築基準法施工令108条の3に定める技術的基準をクリアするものとして火災が終わるまで耐える構造については耐火性能検証法・防火区画検証法により確かめられたものになります。
政令で定める技術的基準に適合する構造は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの構造が該当し、耐火建築物は非損傷性、遮熱性、遮炎性のそれぞれに耐火基準の時間が定められています。
準耐火建築物
準耐火構造は政令で定める技術的基準に適合する準耐火性能を持つ建築物で外壁の延焼のおそれのある部分には防火設備を設けることとなっています。準耐火構造は「建築基準法2条1項九号の三イ」と「建築基準法2条1項九号の三ロ」にのいずれかにあてはまる建築物で、建築基準法2条1項九号の三イを「イ準耐」、建築基準法2条1項九号の三ロを「ロ準耐」と略称して呼ばれています。
簡単ではありますが以下に「イ準耐」と「ロ準耐」の構造を記載します。
【イ準耐】
- 45分準耐火
- 1時間準耐火
※1時間準耐火：木造3階建てまたは高さ13mか軒高9mを超える木造建築物に適用
非損傷性、遮熱性、遮炎性のそれぞれに耐火基準の時間があり、耐火時間は45〜60分の間で部位ごとに規定しています。
【ロ準耐】
- 外壁耐火構造
- 軸組不燃構造
※外壁耐火構造：外壁が鉄筋コンクリート、コンクリートブロック、ALCなど
※軸組不燃構造：柱や梁が鉄骨など
家を建てる方法
準防火地域で家を建てるには建築制限がされており、通常の住宅よりもコストは高くなります。これから家を建てる方は、まずは建築する土地がどの地域に入っているかを確認することです。防火地域または準防火地域に該当する土地なのかは不動産会社や住宅会社、施工店などで確認することができます。また、役所に行って自分でどこの地域に入るか調べることもできます。その他にもインターネットで都市計画図の確認ができますので、土地のある地域を探し、防火地域なのか準防火地域なのかを閲覧することが可能です。
準防火地域に建てる場合の費用は高くなるの？
準防火地域では1〜2階建て500㎡以下の建築物を除いて耐火建築物または準耐火建築物にしなければいけません。耐火建築物や準耐火建築物は通常使う建築資材とは違い不燃材料や準不燃材料、防火設備など一定基準の防火性能をクリアした建築資材を使うように指定されています。
不燃材料は加熱開始後20分間燃焼しないことなど不燃性能を満たす材料であること。準不燃材料は加熱開始後10分間燃焼しないことなど不燃性能を満たす材料であること、となっています。
これらは通常使う建築資材よりも価格が高いため建物の価格も高くなります。建物のデザイン性にも関わってくるため、どの建築資材を使うかというところが悩みどころだと思います。
窓は網入りガラスの他にデザイン性を崩さない防火窓が出てきましたが、やはり価格が高いのがネックです。防火窓を取り付けるよりも通常の窓に防火シャッターを取り付けた方が安くなりますので、住宅ではこちらを採用することが多いです。
耐火建築物・準耐火建築物であれば火災保険が安くなる？
耐火建築物や準耐火建築物は火災保険の割引を受けることができます。通常の木造住宅の火災保険料は約30万円（保険期間10年）ですが、耐火構造にすることで10万円ほど安くなります。
注意するところは割引が効くのはあくまでも基準とされる構造であるため、防火地域や準防火地域内に家が建っているから火災保険料が安くなるというわけではありません。割引を受けるには耐火建築物や準耐火建築物、省令準耐火建築物のいずれかの構造を有していることです。
省令準耐火構造は住宅金融支援機構の定める基準に適合する構造で耐火構造や準耐火構造に準じる耐火性能を持つ構造です。在来木造住宅は省令準耐火構造に適合することが可能であり、内装の一定の防火被覆やファイヤーストップなどの施工が必要になります。2×4（ツーバイフォー）工法も住宅金融支援機構の仕様で建てることで省令準耐火構造に適合することが可能です。
【建築物の耐火性能の確認方法】
建物がどんな耐火性能を持った建築物とされているか確認するには建築確認申請に記載されています。建物の概要が載っている書面があり、その書面の項目には「用途」や「工事種別」「構造」などがあり、「耐火建築物等」のところに耐火建築物なのか準耐火建築物なのかが記されています。書類を見てもわからないという方は、家を建ててもらった会社や不動産業者に問い合わせをしてみるのもいいでしょう。
まとめ
私たちが安全に生活できるように都市は火災での延焼を防ぐために防火地域や準防火地域など建物を区分けしています。準防火地域内の建物は規制があり建てられる建物は制限されますが、安全かつ快適に暮らしていくためには守らなければいけない大切なルールです。これから家の購入を考えている方は、今回ご紹介した地域内に建物を建てるとなると制限により建築費が高くなる可能性がありますので、土地を選ぶ時はどの地域に入るかよく確認してから選びましょう。
家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。
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土地の境界線トラブルを避けるには？境界線の調べ方や対策について
土地の境界は自分が所有する範囲を示すものですからしっかり把握しておきたいもの。しかし、土地の境界については曖昧になっていることも多く、思い込みで誤認してしまっていることもあります。土地の境界によるトラブルは隣地の方と関わってくるため身近に起きやすいトラブルとも いえます。こういったトラブルを避けるためにも境界線の調べ方や対策について知っておくことが大切ですので、ぜひこの記事で覚えておきましょう。1 土地の境界線が持つ意味とは？2 土地の境界線の種類3 土地の境界線に関するトラブル事例4 土地の境界線に関するトラブルを避けるには？5 まとめ 土地の境界線が持つ意味とは？ 土地は基本的に地続きのためどこからどこまでが所有する範囲なのか記されている必要があります。もし、境界を示すものが何も記されていなければどこまでが自分のものなのかわかりませんので、こういった状態では隣地との境界は曖昧になり、近隣トラブルになってしまいます。多くは境界の誤認や曖昧な位置に作られた塀を境界線だと思い込んでいることが多く「ここは自分の土地」「いや、ここまではこっちの土地だ」みたいなことになってしまい、言ったもん勝ちの構図になってしまいます。こういったトラブルが起こらないように土地には所有範囲がわかるように境界線が引かれています。土地の境界は地積測量図や境界標で確かめることができます。ただし、境界標は地面に埋もれてしまっていることもありますので注意が必要です。境界線のトラブルは誤認であることが多いですので、ちゃんと書類などを確認し、自分が所有する範囲を把握しておくことが大切です。 土地の境界線の種類 境界線を示す境界標はいくつか種類があります。それぞれ境界を示す表示が線や点などのしるしがあって境界点を示しています。十字線の場合は中心の位置が境界点となり、矢印の場合は矢印を示す先端が境界点になります。それでは以下に境界標の種類を一つずつお伝えしていきます。 コンクリート杭 コンクリートで作られている直方体の形をした境界標です。一般的な境界標で最も多く使用されています。杭の最上面は十字線のしるしがあり、その中心線が境界点になります。コンクリートのため木のように腐ることがなく永続的に使用できます。 石杭 御影石（みかげいし）や花崗岩（かこうがん）などで作られた境界標で、石の堅牢さと美しさが特徴的です。頑丈であり腐る心配もありませんので、永続的に使用することが可能です。 プラスチック杭 プラスチックの柔軟な成型加工性から様々な形の境界標があります。軽量で簡単に設置することは可能ですが、コンクリート杭や石杭のような永続性はありません。 金属標・金属プレート 真鍮（しんちゅう）やステンレス、アルミなどさまざまな素材があり、プレート状になった境界標。設置にはアンカーピンを使うことで丈夫に設けることができます。コンクリート杭や石杭、プラスチック杭の場合は、杭が地面から立ち上がることになりますが、金属標・金属プレートは地面に埋め込まれフラットな見た目になります。 金属鋲（きんぞくびょう） 鋲（びょう）の形をした境界標です。名前の通り鋲の部分は尖っていて、側壁や土間コンクリートなどにドリルで穿孔（せんこう）し、金属鋲を打ち込んで固定します。 木杭（ぼっくい） 木製の境界標。サイズはさまざまありますが、木の特性からすぐに腐ってしまう欠点があります。また、地面から動きやすいということもあるため、長く設置しておくものではなく仮杭として用いるのが一般的です。 土地の境界線に関するトラブル事例 土地境界線のトラブルは近隣との関係に影響してきますので、なるべく穏便に問題が解決されることが望ましいです。ここでは境界線トラブルの事例についてお伝えしていきます。 塀の位置で境界線だと誤認している場合も 塀の位置を土地の境界と認識しているケースがありますが、これは必ずしも境界線に設置されているわけではないということに注意しておきましょう。後述しますが、塀の設置については境界線内にあるのか、中心線にあるのか、ということも関係し、塀の所有者なども絡んで複雑になることがあります。境界から越境しているというトラブルもありますので、境界標や地積測量図などでどこが境界になっているか正しく把握しておくことが大切です。 境界標が移動していた・なくなっていた境界標が動いてしまっているケース。または、配管工事や塀などの建築物の工事を行う際に一時的に移動し、それを正しく戻さなかった場合や戻し忘れてしまった場合、など元々記してあった境界標が変わってしまっている事例があります。その他にも人的な要因ではなく土砂崩れ、地震、洪水などの自然災害によって境界標が行方不明になってしまうこともあります。土地の境界が隣地の人と共通しているのならいいのですが、相続や所有者が変わった時に境界がずれていることでトラブルになってしまうこともありますので、トラブル回避のために正確な位置を把握しておいた方がいいでしょう。 土地の境界線に関するトラブルを避けるには？ 境界に関わるトラブルはそのまま近隣関係の悪化に伴われてくるため、できるだけ穏便に問題を解決しておきたいものです。ここでは土地境界線でのトラブルを避ける方法についてお伝えしていきます。 土地の境界を確認する境界標が移動してしまっていたり、行方不明になってしまっていたりする場合は、正しい境界の位置を確認することが大切です。境界線がどこの位置となっているか確かめるには土地の境界を記す地積測量図や確定測量図などを確認するといいでしょう。地積測量図は法務局で調べることができますので、確定測量図がない場合に有効です。ただし、法的な効力があるかというと必ずしもそうではないので注意しましょう。昭和52年9月3日以前の地積測量図は現在の基準よりも精度が低いと看做されています。平成17年3月7日以降に作成された地積測量図の場合は確定測量図と同等の効力があることになっていますので、調べるときは必ず作成年月を確かめておきましょう。確定測量図は隣地所有者立ち会いのもとで土地境界を確定し、境界線と境界点について合意した測量図のことで、こちらも土地の境界を確認することが可能です。 境界から越境している 塀などの建築物が越境しているトラブルも多くあります。土地の所有権としては権利を侵害されているため、塀の移設や取り壊しを求めることは可能です。ただし、数センチほどの越境の場合は移設や取り壊しが認められないこともありますので注意が必要です。しかし、そのまま放置してしまえば越境している部分まで時効取得されてしまう可能性があるため、塀を所有する人に越境していることの確認を行い、将来的に塀を新設する際は境界線に合わせることを約束する文書を作成しておくことです。 確認できる書類がなく境界が不明な場合は専門家に相談 境界標や確定測量図があることが望ましいですが、残っていないケースも多くあるのが実情です。境界について誤認していることも多々あり、隣家とのトラブルになりかねませんので、不明点が多い場合は不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に相談することをおすすめします。 まとめ 土地の境界線は地積測量図や境界標で確認することができます。土地の境界は曖昧になっていることも多く、塀などの建築物または樹木などが境界を越境してあることもあります。隣地とのトラブルにまで発展してしまうと近隣関係にも影響を与えてしまいますので、自分が所有する範囲はしっかり把握しておくようにしましょう。もし、トラブルに発展しそうになる場合や境界を示すものが紛失していて不明点が多い場合は、一人で悩み込まずに不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に相談をしましょう。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。資料請求はこちらからさらに会員登録をするとVIP会員様限定の間取り集や施工事例、最新の土地情報をお届けいたします。当社は一切押し売りを致しませんので安心してご登録ください。会員登録はこちらから
