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準防火地域とは？制限や費用はどのくらいになるのかを解説
建物が並ぶ都市は火災が発生した時にそのまま燃え広がらないように規制を定め建築できる建物を制限しています。制限される建物は地域ごとに区分けし、防火地域や準防火地域などがあります。
この地域内にある建物は火災で簡単に倒れてしまっては被害も広がってしまうため、倒壊しにくい構造や材料でつくらなければいけません。この記事では都市計画の一つ、準防火地域についてとその地域で家を建てる際にかかる費用、火災保険料などをご紹介します。
準防火地域とは
建築基準法62条により火災を防ぐ目的で建築できる建物を制限する地域が準防火地域です。この地域に指定されるのは市街地や住宅密集地に多く、防火地域よりも外側に指定される区域となり、建築制限が防火地域と比べて緩くなっています。準防火地域は階数や延床面積の広さで耐火建築物か準耐火建築物にするように指示されていて、地階は階数に含まれません。
準防火地域内の建築制限
以下には階数や延床面積数で分類する建築物を記しましたのでご覧ください。- 階数≧4：耐火建築物
- 延床面積>1500㎡：耐火建築物
- 階数≦3かつ500㎡<延床面積≦1500㎡：耐火建築物、準耐火建築物
- 階数=3かつ延床面積≦500㎡：耐火建築物、準耐火建築物、防火上の技術的基準をクリアする木造住宅
- 階数≦2かつ延床面積≦500㎡：木造建築物
【階数による区別】
1・2・3階建て、延床面積>1500㎡：耐火建築物
1・2階建て、500㎡<延床面積≦1500㎡：耐火建築物、準耐火建築物
1・2階建て、500㎡以下：規制なし
3階建て、500㎡<延床面積≦1500㎡：耐火建築物、準耐火建築物
3階建て、500㎡以下：耐火建築物、準耐火建築物、防火上の技術的基準をクリアする木造住宅
4階建て：耐火建築物
防火地域はどんなところが指定される？
防火地域は駅前や繁華街、主要幹線道などに沿った一定の幅で指定される地域です。準防火地域よりも規制は厳しく階数に地階が入り、原則木造建築を禁止しています。防火地域内の建築制限は以下の通りです。
- 階数≧3：耐火建築物
- 延床面積>100㎡：耐火建築物
- 階数≦2かつ延床面積≦100㎡：耐火建築物、準耐火建築物
その他にも法22条指定区域というものもあり、木造建築は可能ですが屋根は不燃材料で葺き、外壁の延焼のおそれのある部分は準防火構造とする規定があります。法22条指定区域は防火地域と準防火地域の外側に指定される地域で屋根不燃化地域とも呼ばれています。
準防火地域などに家を建てる方法
以下に耐火建築物と準耐火建築物がどんな建物か記載しましたのでご覧ください。
耐火建築物
- 主要構造部が耐火構造であること
- 主要構造部が火災終了まで耐える構造であること
- 外壁開口部で延焼のおそれのある部分は防火戸などの防火設備を設ける
建築基準法施工令108条の3に定める技術的基準をクリアするものとして火災が終わるまで耐える構造については耐火性能検証法・防火区画検証法により確かめられたものになります。
政令で定める技術的基準に適合する構造は、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの構造が該当し、耐火建築物は非損傷性、遮熱性、遮炎性のそれぞれに耐火基準の時間が定められています。
準耐火建築物
準耐火構造は政令で定める技術的基準に適合する準耐火性能を持つ建築物で外壁の延焼のおそれのある部分には防火設備を設けることとなっています。準耐火構造は「建築基準法2条1項九号の三イ」と「建築基準法2条1項九号の三ロ」にのいずれかにあてはまる建築物で、建築基準法2条1項九号の三イを「イ準耐」、建築基準法2条1項九号の三ロを「ロ準耐」と略称して呼ばれています。
簡単ではありますが以下に「イ準耐」と「ロ準耐」の構造を記載します。
【イ準耐】
- 45分準耐火
- 1時間準耐火
※1時間準耐火：木造3階建てまたは高さ13mか軒高9mを超える木造建築物に適用
非損傷性、遮熱性、遮炎性のそれぞれに耐火基準の時間があり、耐火時間は45〜60分の間で部位ごとに規定しています。
【ロ準耐】
- 外壁耐火構造
- 軸組不燃構造
※外壁耐火構造：外壁が鉄筋コンクリート、コンクリートブロック、ALCなど
※軸組不燃構造：柱や梁が鉄骨など
家を建てる方法
準防火地域で家を建てるには建築制限がされており、通常の住宅よりもコストは高くなります。これから家を建てる方は、まずは建築する土地がどの地域に入っているかを確認することです。防火地域または準防火地域に該当する土地なのかは不動産会社や住宅会社、施工店などで確認することができます。また、役所に行って自分でどこの地域に入るか調べることもできます。その他にもインターネットで都市計画図の確認ができますので、土地のある地域を探し、防火地域なのか準防火地域なのかを閲覧することが可能です。
準防火地域に建てる場合の費用は高くなるの？
準防火地域では1〜2階建て500㎡以下の建築物を除いて耐火建築物または準耐火建築物にしなければいけません。耐火建築物や準耐火建築物は通常使う建築資材とは違い不燃材料や準不燃材料、防火設備など一定基準の防火性能をクリアした建築資材を使うように指定されています。
不燃材料は加熱開始後20分間燃焼しないことなど不燃性能を満たす材料であること。準不燃材料は加熱開始後10分間燃焼しないことなど不燃性能を満たす材料であること、となっています。
これらは通常使う建築資材よりも価格が高いため建物の価格も高くなります。建物のデザイン性にも関わってくるため、どの建築資材を使うかというところが悩みどころだと思います。
窓は網入りガラスの他にデザイン性を崩さない防火窓が出てきましたが、やはり価格が高いのがネックです。防火窓を取り付けるよりも通常の窓に防火シャッターを取り付けた方が安くなりますので、住宅ではこちらを採用することが多いです。
耐火建築物・準耐火建築物であれば火災保険が安くなる？
耐火建築物や準耐火建築物は火災保険の割引を受けることができます。通常の木造住宅の火災保険料は約30万円（保険期間10年）ですが、耐火構造にすることで10万円ほど安くなります。
注意するところは割引が効くのはあくまでも基準とされる構造であるため、防火地域や準防火地域内に家が建っているから火災保険料が安くなるというわけではありません。割引を受けるには耐火建築物や準耐火建築物、省令準耐火建築物のいずれかの構造を有していることです。
省令準耐火構造は住宅金融支援機構の定める基準に適合する構造で耐火構造や準耐火構造に準じる耐火性能を持つ構造です。在来木造住宅は省令準耐火構造に適合することが可能であり、内装の一定の防火被覆やファイヤーストップなどの施工が必要になります。2×4（ツーバイフォー）工法も住宅金融支援機構の仕様で建てることで省令準耐火構造に適合することが可能です。
【建築物の耐火性能の確認方法】
建物がどんな耐火性能を持った建築物とされているか確認するには建築確認申請に記載されています。建物の概要が載っている書面があり、その書面の項目には「用途」や「工事種別」「構造」などがあり、「耐火建築物等」のところに耐火建築物なのか準耐火建築物なのかが記されています。書類を見てもわからないという方は、家を建ててもらった会社や不動産業者に問い合わせをしてみるのもいいでしょう。
まとめ
私たちが安全に生活できるように都市は火災での延焼を防ぐために防火地域や準防火地域など建物を区分けしています。準防火地域内の建物は規制があり建てられる建物は制限されますが、安全かつ快適に暮らしていくためには守らなければいけない大切なルールです。これから家の購入を考えている方は、今回ご紹介した地域内に建物を建てるとなると制限により建築費が高くなる可能性がありますので、土地を選ぶ時はどの地域に入るかよく確認してから選びましょう。
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旗竿地のメリット・デメリットや注意点を解説！実例あり
1 そもそも旗竿地って何？2 旗竿地のメリットとは？3 旗竿地のデメリットとは？4 旗竿地を購入するときの注意点は？5 旗竿地にマイホームを建てるなら押さえておきたいポイント 6 【間取り紹介】旗竿地に建てた実例 7 まとめ土地には整形地や奥行きが狭い土地、不整形地などいろいろ形状があります。旗竿地は数ある土地形状の一つで、旗竿のように独特な形状をしております。旗竿地にはメリット・デメリットがあり、捉え方次第では有利に働くこともありますので、土地を探しているという方はこの記事でご紹介する旗竿地についてチェックしておきましょう。そもそも旗竿地って何？ 旗竿地とは名前のとおり旗竿に似た形状をしている土地になります。建物が建つ敷地まで細い路地を通っていく必要のある形状をしており、奥まった場所に敷地が広がっています。旗竿地は、その他にも「旗竿敷地」「路地状敷地」「敷地延長」とも呼ばれています。そもそもなぜ旗竿のような形状の土地ができるかというと、道路には建築基準法で接道義務が定められています。接道義務とは建築基準法第43条の規定により建物の敷地が道路に2m以上接していなければならない、という規定です。旗竿地はこの接道義務を果たしつつ、使い勝手の良い土地になるように区画分けされてできます。旗竿地のメリットとは？ 旗竿地は使い方次第で有利に働き、特に買い手にとっては恩恵を受けることができます。これから旗竿地の購入を検討されている方はどんなところがメリットとなるか確認しておきましょう。道路から離れているため騒音や視線が気にならない 旗竿地は道路から離れているため車や通行する人たちの音が届きにくい特徴があります。建物が奥まった場所にありますから、道路に面して建てられる建物よりも静かな生活が送れるでしょう。また、家の前を車や人が通らないため外部からの視線を気にすることがなく、家が道路から離れている分、小さな子供がいるご家庭は事故の心配も少ないでしょう。路地部分を活かせば土地を効率よく使用できる 旗竿の部分を駐車スペースとして使うことで、奥の敷地は建物にすべて使うことができます。一般的な土地形状の場合、駐車スペースを除いたところに建物を建てるしかなく、建物を小さくするか、建物形状を変えるか、などの対応が必要になってきます。その点、旗竿地は路地のところを有効活用することで、面積の大きい敷地にめいっぱい建物を建てることが可能になります。土地価格が安い 旗竿地の土地価格は一般的には安いのが相場です。しかし、これは買い手にとって有利に働きます。旗竿地なら人気エリアでも取得しやすい価格なため、住み場所にこだわる方には旗竿地は掘り出し物の土地と言ってもいいでしょう。一般的には整形地の土地と不整形地の土地では同じ広さでも不整形地の方が坪単価は下がる傾向にあります。 上記の画像をご覧ください。建築できる坪数と駐車スペースを設けるという同じ条件だと、旗竿地の場合は旗竿部分の土地が含まれるため総坪数は旗竿地が多くなります。前述したように旗竿地は土地価格が安くなる傾向にあるため、坪単価も下がってきます。例えば上記の2つの土地が同じ2000万円だとすると以下のように算出することができます。 四角形の土地：2000万円÷40坪＝50万円（坪単価）旗竿地：2000万円÷45坪＝44.4万円（坪単価） 上記のように旗竿地の方が坪数を多く取れるばかりか坪単価も下がるため、設計次第で駐車スペースに削られることなく土地を最大限利用して家を建てることができます。 旗竿地の特徴を生かせば内装に資金を回せる 旗竿地は建物が奥まったところに建つため、外観はあまり目立たないかもしれません。ですが、この特性を活かして、あえて外観にこだわらなければその分内装に資金を回すことができます。土地の特性に合っているか、ということを考慮することが大切で、外観が外側からはあまり目立たないのであれば、外観は一般的なものにして、内装をこだわってみるというのも一つの方法です。 上記の画像をご覧ください。一般的な住宅の駐車スペースと旗竿地の駐車スペースの取り方はまったく違います。一般的な駐車スペースは敷地に建物と駐車スペースが並ぶように配置されますが、旗竿地はちょうど旗竿のように細長い路地のところを駐車スペースに、路地を抜けて開けたところに建物を配置します。一般的な住宅の駐車スペースの取り方は、敷地内に駐車スペースと建物を配置するため、駐車スペースを確保した分、建物の大きさは削らなければいけません。旗竿地は極端ではありますが、細くなっているところは駐車スペースか通行の用途でしか活用できないため、路地を抜けたところの開けた敷地に建物を配置します。このため旗竿地は駐車スペースが限られてしまうというのはありますが、奥まったところに開けた敷地がありますので、駐車スペースを考えずに建物を建てることができます。 旗竿地のデメリットとは？ 土地の購入はデメリットのところにも目を向ける必要があります。それではどんなところがネックとなるのかお伝えしていきます。旗竿のところが障害になることも 旗竿の部分を活用できない場合は、土地に無駄なスペースができるということになります。駐車スペースとして使おうと計画していたのが、幅がギリギリで駐車するには実用的ではないケースもあるかもしれません。また、工事に関しても路地が狭く重機が入らないとコストが高くなる可能性があります。駐車スペースとして活用しない場合は、自転車置き場やおしゃれな玄関アプローチにするなど有効に使えるプランを計画しましょう。また、旗竿地は道路から奥まっているため、車の心配がなく子供の安全な遊び場としても利用することができます。採光・通風・プライバシー・防犯性の確保が難しい 旗竿地の家は周りの建物に囲まれる形となりますので、風通しや採光がとりにくいデメリットがあります。また、近隣の建物からの視線が気になってしまうことも考えられるでしょう。また、旗竿地は家が奥まったところにあり、道路から離れているため、人の目が届かない環境となってしまい防犯性が懸念されます。人感センサー付きの照明や防犯カメラの設置など、セキュリティーを意識しておくことが大切です。人感センサー付きの照明は人を検知して自動で明かりを照らしてくれますので防犯防止に有効です。設定をすれば日が落ちると自動的に照明が点灯し、夜間は消灯してくれるため電気代の節約にも効果があります。プライバシーや通風、採光の確保は2階リビングの間取りもおすすめです。2階リビングは周囲の建物の影響を受けにくいため、風通しがよく、明るく開放的な空間を作りやすいです。売却は周辺相場よりも安くなるまたは買い手がつかない 旗竿地の価格はメリットにも挙げましたが、売却側で考えると価格が安くなってしまうのはデメリットになります。特殊な形状の土地ですから、買い手がつかない可能性もあり、人気が低いというのは否めません。売却する際は周辺の相場よりも低くなると思っていた方がいいでしょう。売却を検討して旗竿地を購入する場合は、売却しやすい旗竿地を選ぶことが大切です。売却しやすい特徴は間口が広いこと、日当たりがいいこと、などです。反対に売却しにくい特徴は間口が私道になっている、駐車スペースが取りづらいなどがあります。旗竿地にも売却しやすい土地、売却しにくい土地があるということを押さえて土地を購入しましょう。外構工事が高くなる傾向旗竿地の場合は接道から家までのアクセスまでが長く、路地の部分には敷地境界のための塀が設けられているのが一般的。すでに塀があるのならいいのですが、もし塀がない場合や新しく塀を造作する場合は、施工範囲が大きくなり工事代もその分嵩みます。旗竿地は土間コンクリートの面積も広くなる傾向にありますので、それだけでも結構費用がかかってしまうでしょう。旗竿地の価格の安さと外構費用が見合っているかをよく検討することです。外構費が高くても、その費用を補えるくらい土地の価格が安ければ整形地の土地を購入するよりもメリットは大きいでしょう。土地を購入する前に外構費用がどのくらいになるか業者に相談してみましょう。雪が降る地域は除雪が大変北海道など降雪地帯の場合は路地のところに雪が積もってしまいますので除雪しなければいけません。通勤や通学、買い物、車での移動、など普段の生活で路地を通るわけですから、雪が積もったままでは生活に支障をきたしてしまいます。雪をどこに捨てるかが問題となりますが、近くに公園がある場合は除雪機を購入しておき、それで公園に排雪することで問題が解決できます。しかし、公園が近くにないケースもあります。このような場合は、排雪できる融雪槽やロードヒーティングの導入がおすすめです。設備導入の費用はかかりますが、旗竿地のメリットが大きければその分の費用をかけても十分に価値があります。旗竿地を購入するときの注意点は？旗竿地はその特殊な形状から購入する際に注意しておくポイントことがあります。以下に注意点をお伝えしていきますので、ぜひご参考にしてください。再建不可の土地がある建築基準法では接道義務により4m以上の道路に敷地が2m以上接している必要があります。このため路地幅が2m以上ないと家を建てることはできません。たまに安く旗竿地が売りに出されていることがありますが、路地幅が2m未満のケースが多いです。このようなケースは建物付きで販売されていることが多いのですが、これは建築不可である理由もあります。周囲に広い土地がある場合は再建築が可能になることもありますが、要件に適合していなければいけません。新築を建てる場合は接道義務違反の旗竿地（路地幅が2m未満）だと建築ができませんので購入する際は再建築可能な土地なのか確認しておくことです。路地の幅＝駐車スペース！駐車可能な車種をチェック駐車スペースは路地の部分となるため、所有できる車も路地幅に合う車種に限られます。車の幅の目安を以下に記しましたのでご覧ください。 軽自動車の全幅：1.48m小型車の全幅：1,7m中型車の全幅：1.7mワンボックス車の全幅：1.7m大型車の全幅：1.85m国土交通省の指針では駐車スペースの幅員は2m以上となっていますが、車はドアの開閉と通行スペースを考慮しなければいけません。通行のための幅は60cm、車いすなど介護が必要な場合は1.4m以上とさらにスペースを確保する必要がありますので、ゆとりのあるスペースが確保できているか確認しましょう。全面道路の幅は駐車のしやすさに影響する旗竿地の土地を購入する際は全面道路の幅にも気をつけておきましょう。路地の幅が2m以上あっても全面道路の幅が狭いと車の切り返しが多くなり出し入れがしにくいです。路地幅が2.5mの場合は全面道路の幅は4.5mほどが望ましいでしょう。建築工事の工事車両や電気・水道の引き込みの確認建築工事はクレーンやショベルカーなどの重機を使うことが多いです。旗竿地の場合は道路に工事車両を置いておくのは作業がしにくくなるため、敷地に置く傾向にあります。また、古屋がある場合は解体工事を行うため、ここでも重機を使います。現在では建築リサイクル法により解体費用も高くなり、相場は5～6万円/坪です。土地を購入する前に重機を使うかは確認をとっておいた方がいいでしょう。水道や電気の引き込み状況も確認しておくことをおすすめします。水道配管や電気が隣接地を通っていることもあり、電柱や電線の位置によっては新規で私設電柱を建てることもありますので、工事費用もその分発生して高くなってしまいます。引き込み状況は目視で確認しにくく、土地の広告に記載されていないケースがあるため、土地を購入する前に不動産業者に確認しましょう。旗竿地にマイホームを建てるなら押さえておきたいポイント旗竿地は制約される部分も出てきますが、工夫次第で土地代を抑えつつ必要なところにお金をかけて家を建てることができます。ここでは旗竿地で家を建てる際に意識しておきたいポイントについてお伝えしていきます。通風・採光・プライバシーを確保するなら２階リビングを検討する一階がリビングだと建物に囲まれているため通風や採光を取り入れるのが難しくなっています。また、近隣の建物からのプライバシーも確保が必要となると、どうしても閉鎖的な間取りになってしまいます。こういった条件をクリアしていくためには二階にリビングを設けるといいでしょう。二階リビングなら周りの建物の影響が少なく採光が取れて、風通しも良くなります。また、２階が居住スペースとなるためプライバシーの確保もしやすいです。移動手段を考慮しておくこと旗竿地は駐車スペースの確保が難しい土地もあります。このような場合は電車やバスなど公共機関を利用するか、駐車場を借りるしかありません。都市部で駐車場を借りる場合は賃料も高くなりますので、車を利用することが前提なら駐車スペースの確保ができない旗竿地に家を建てるのはあまり得策ではないでしょう。旗竿地に家を建てる際は駐車スペースが確保できるのかを確認し、もし確保できない場合は、移動の際に公共機関の利用で問題ないか、駐車場の賃料の支払いに負担はないか、よく確認しておくことが大切です。【間取り紹介】旗竿地に建てた実例旗竿地の特殊な形状からどんな家が建つのか疑問に思うところかもしれません。ここでは旗竿地で建てた家の実例をご紹介していきたいと思います。プライバシーと解放感を実現した中庭のある家 こちらの実例は隣地に接する面には窓を設けずにプライバシーを確保し、採光は中庭を設けて内から取り入れる設計になっています。外観は白を基調とし、モザイクストーンを施したシンプルでスタイリッシュなデザインとなっています。 引用：suumo 一級建築士事務所 ビー・ツー 旗竿地の特性を生かし、プライバシー性と開放感を同時に実現した家中庭と菜園の二つの庭天井高約5mある吹き抜けのリビングは旗竿地の採光が取れない問題を解消して、明るく開放的な空間になっています。さらに隣家との関係を配慮して南面の窓をハイサイドライトにして上方から光を空間に取り入れています。南側は大きな開口を設けていませんが、その代わりに中庭とつながる大開口を設けているため光と風が空間に届けられる設計になっています。 引用：suumo ジューケン 【変形地】 隣家が迫る”旗竿地”でも人目を気にしない”開放的な暮らし”を実現！まとめ旗竿地は接道義務を最低限に果たしつつ、路地を設けて奥に敷地が広がる特殊な形状をした土地です。一般的な土地形状ではなく敬遠されがちですが、使い方や設計の工夫次第で素敵な家を建てることができます。土地代も通常の相場より価格が安いですから、土地代を抑えて建物に費用をかけることも可能です。これから家を建てるために土地を探している方は、旗竿地という選択もあるということを知っておきましょう。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。 資料請求はこちらからさらに会員登録をするとVIP会員様限定の間取り集や施工事例、最新の土地情報をお届けいたします。当社は一切押し売りを致しませんので安心してご登録ください。 会員登録はこちらから
