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建物・家づくり
建ぺい率と容積率って？調べ方や知っておくべき注意点を解説！
家を建てる土地には街並みの景観や防災、人の流入などを整えるために建築物の制限があります。家の設計では建ぺい率や容積率などの建築制限が必ず関わっていきますので、しっかりポイントを押さえておきましょう。この記事では建ぺい率や容積率についてご紹介します。
建蔽率（建ぺい率）とは？
家を建てる敷地には建築可能な大きさが定められており、この値を建ぺい率といいます。通常は分数で表記されていますが、よく使われているのはパーセントです。建物の大きさとは建物の外壁や柱の中心線に囲まれた部分を示し、建物の水平投影面積が該当します。土地は街並みの景観や防災、採光、通風などを整えるために建築する建物を制限しています。
もし、制限なく建築ができると高い建物ばかり多くなってしまったり、日照をとることができない建物ができてしまったりと住みにくい都市になってしまいます。住みやすい都市となるように土地には建物の制限を設けてバランスをとっています。建ぺい率は各市町村の役所や不動産業者により公開されており、インターネットや電話で確認できます。
市役所は都市計画課や街づくりを担う部署で相談ができますので、調べ方が分からなかったり、土地について相談があったりする場合は直接聞きにいくのもいいでしょう。求め方は以下の計算式で算出することができます。
建ぺい率（%）=建築面積 / 敷地面積 × 100
【例：建築面積が75㎡、敷地面積が150㎡、建ぺい率が50%の場合】
75㎡ / 150㎡ × 100 = 50%
上記の例でいくと、150㎡の敷地面積に対して75㎡の建築面積を持つ建物が建築可能です。
容積率とは？
容積率は建物の内容量を制限する割合で、都市機能をオーバーさせないために人工をコントロールする役割があります。容積率の制限がないと部屋数を増やすためにいくらでも高い建物を建てることが可能になってしまい、人口数も増えることで都市機能の許容範囲を超えてしまいます。建物の内容量は延床面積で表し、敷地面積で除すると容積率が算出できます。計算式は以下になります。
容積率（%）=延床面積 / 敷地面積 × 100
【例：延床面積が300㎡、敷地面積200㎡、容積率が150%とした場合】 300㎡ / 200㎡ × 100 = 150%
上記の条件でいくと延床面積300㎡までなら建築可能ということになります。建ぺい率や容積率は制限を超えて建てられませんので、土地選びの際は必ず確認してから選ぶことが大切です。
用途地域によって制限がある！
用途地域ごとの建ぺい率や容積率を表にまとめましたのでご覧ください。
| 用途地域 | 建ぺい率（%） | 容積率（%） |
| 第一種・第二種低層住居専用地域 | 30・40・50・60 | 50・60・80・100・150・200 |
| 第一種・第二種中高層住居専用地域 | 30・40・50・60 | 100・150・200・300・400・500 |
| 第一種・第二種住居地域 | 50・60・80 | 100・150・200・300・400・500 |
容積率は条件が厳しい方を適用
容積率は前面道路の幅員によって数値が変わってきます。前面道路とは敷地に接する道路のことで、幅員12m未満の道路は建築基準法により指定する計算式で算出し、都市計画が定める指定容積率と照合して条件が厳しい方が該当になります。幅員12m未満の場合の計算式は用途地域により割合が異なり以下にまとめましたのでご覧ください。前面道路幅員12m未満の計算式
【第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域】道路幅員（m）×0.4
【近隣商業地域、工業地域、無指定地域】
道路幅員（m）×0.6
幅員12m未満の場合の求め方
前面道路幅員3m、用途地域が第一種低層住居専用地域で指定容積率が150%とした場合で容積率を求めていきます。指定容積率 = 150% → 15/10（分数での値）
前面道路幅員3m × 0.4 = 1.2（120%） →12/10（分数の値）
上記の数値により条件が厳しい12/10（120%）が容積率となります。
知っておくべきポイント
建築基準法では建築面積の緩和措置がありますので、より広い建物を建てるために有効に活用することがポイントです。ここでは、建物にかかる制限の規定で知っておきたいポイントをお伝えします。
建ぺい率の緩和措置
建ぺい率は緩和措置があり、以下の条件に適合すると指定する数値を都市計画で定める数値に加算することができます。- 防火地域内の耐火建築物の場合は＋10%加算
- 特定行政庁指定の角地の場合は＋10%加算
1と2の条件を両方満たしていると都市計画で定める数値に＋20%加算することが可能です。用途地域によって緩和措置の対象が異なりますので、下記にまとめたものをご参考にしてください。
【第一種・第二種低層住居地域、第一種・第二種中高層住居地域、工業地域】
- 都市計画で定める数値：30、40、50
- 防火地域内の耐火建築物の緩和：1+10%
- 特定行政庁指定の角地の緩和：1+10%
- 2+3の両方の条件に適合する場合の緩和：1+20%
【第一種・第二種住居地域、準住居地域、準工業地域】
- 都市計画で定める数値：50、60、80
- 防火地域内の耐火建築物の緩和：1+10%（1の値が80の場合は制限なし）
- 特定行政庁指定の角地の緩和：1+10%
- 2+3の両方の条件に適合する場合の緩和：1+20%（1の値が80の場合は制限なし）
建ぺい率80%を除いて近隣商業地域や商業地域、工業地域なども緩和措置がされています。
地階の建築面積と延床面積の特例
地階（地下室）は建築面積や容積率の特例があり、条件を満たすことで緩和することができます。地盤面から1m以下の地階は建築面積に算入されません。また、住宅スペースと見做す部分の床面積の1/3を限度として、「地階の床から地盤面までの高さが地階の天井高1/3以上あること」「地盤面から地階の天井までの高さが1m以下であること」の2つの条件を満たすと容積率の計算の際は延床面積として含まれません。例：容積率限度を延床面積150㎡とした場合、50㎡以下の地階なら延床面積に算入せず設けることができます。
外壁から1m以内の軒や庇やバルコニーは建築面積に含まれない
庇や軒、バルコニーなど外壁から突き出す部分が1m以内の場合は建築面積に含まれません。もし、外壁から突き出している部分が2mある場合は、緩和されている1mを差し引いた1mの部分が建築面積に含まれます。開放性を持つ建築物の建築面積の緩和
開放性を持つ建築物は、建物の先端から1m以内の部分は建築面積に含まれません。開放性というのは具体的な条件が規定されており、以下の条件となります。- 外壁がない部分が連続して4m以上
- 柱の間隔が2m以上
駐車場や駐輪場の施設の延床面積の除外
カーポートは柱や屋根を持つ建築物となるため基本的に建築面積に含まれます。ただし、駐車場や駐輪場を目的とした施設の場合、容積率の算定の際は建築物の延床面積1/5を限度として差し引くことができます。ロフトや小屋裏の延床面積の緩和
ロフトや小屋裏は一定の条件を満たすことで居住部分として看做されず延床面積の算入から除外することができます。延床面積に含まれない条件は以下のことを満たす必要があります。- ロフトの床面積がロフトのある階の床面積の1/2未満
- 天井高が1.4m以下
- 居住などに使用する仕様でないこと
- ロフトの床面積がロフトのある階の1/8を超える場合、各階の壁量を増やすこと
ロフトは居住スペースとして看做されていないため、仕様には注意しましょう。床の仕上げが畳や絨毯、タイルカーペットなどにすると居住スペースとして看做されてしまう可能性がありますので、設計の際は設計士の方に相談しながら計画していくことが大切です。
まとめ
建ぺい率や容積率を確認せず土地を選んでしまうと、当初計画していた大きさの建物が制限により建てられなくなってしまうということになりかねません。家を建てる時は必ず建ぺい率や容積率が関わってきますのでちゃんとどんなことか理解しておきましょう。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。
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老後の暮らしを豊かにするマイホームの建て方・間取り計画を解説
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プレハブ住宅とは？メリット・デメリットや価格相場などを徹底解説！
プレハブと聞くと仮設住宅を思い浮かべるかもしれませんが、生産効率を上げた住宅として大手ハウスメーカーも採用し、一般的に普及しています。工場生産により高品質で安定していることもプレハブ住宅の見逃せない魅力です。この記事ではプレハブ住宅のメリット、デメリットと価格相場などをご紹介していきます。1 プレハブ住宅とは？2 プレハブ住宅の種類は？3 プレハブ住宅のメリットは？4 プレハブ住宅のデメリットは？5 プレハブ住宅の価格相場6 プレハブ住宅を選ぶ際のポイント7 まとめ プレハブ住宅とは？ 構造躯体や壁、天井、床、設備類を工場で製造組み立てし、現場ではユニット化された部材を組むだけという手法をとっているのがプレハブ住宅です。工場であらかたの建物を組んでいくため天候に左右されることなく円滑な工事スケジュールで進めることができ、現場施工の負担も少ない特徴があります。プレハブとはプレファブケーション（Pre-fabrication）の略で、年間平均15〜20万戸のプレハブ住宅が建てられています。工場製造・生産の徹底した管理により、営業から設計、生産、施工、アフターサービスまで一貫した生産供給体制をとられています。 プレハブ住宅の種類は？ 住宅の工法には木造軸組構法や木造枠組壁工法（2×4工法）など一般的な工法がありますが、プレハブ住宅にも木造や鉄骨、コンクリートなど種類があります。 木質系 木質系のプレハブ住宅は、一般的に普及している木造軸組構法や木造枠組壁工法（2×4工法）の構造とほとんど同じといえます。では、木質系プレハブ住宅と言われる所以とは何かということですが、それは工場で躯体や壁、天井、床を製造し、現場ではすでに完成された部材を組むだけという手法をとっているかということになります。主に木質系プレハブ住宅は木造枠組壁工法（2×4工法）が採用されていることが多く、その理由は壁や床、天井などがパネル式になっていて、現場ではパネルを張るだけと施工が容易になるからです。木造枠組壁工法（2×4工法）は耐震性や耐風性、防音性に優れ、品質も安定している特徴があります。 コンクリート系 プレキャストコンクリートを用いたプレハブ住宅です。プレキャストコンクリートとは、工場で製造されたコンクリート製品のことで、壁や床などのパネルを工場で製造し、現場で組み上げていく流れになります。一般的なコンクリート構造を持つ建築物は鉄筋を配筋してから型枠を設置し、生コンクリートを打設していくため、工期も長くなります。現場施工の場合は天候にも左右されてしまいますが、こういった工程を工場で行うことで、円滑なスケジュールで建物を建てていくことが可能になります。コンクリートを採用していますので、圧縮や衝撃に強く、耐火性に優れます。 鉄骨系 鉄骨の柱や梁で組む骨組み構造（ラーメン構造）を持つプレハブ住宅です。工場で躯体を組み上げ、現場は壁や床などのパネルを張って仕上げていきます。鉄骨は軽量鉄骨と重量鉄骨があり、主に住宅に使われるのは軽量鉄骨です。高層になるほど強度が必要になってくるため、耐震性などが求められる建物は重量鉄骨を採用します。 ユニット系 鉄骨フレームで組むボックス型の部材を工場で製造し、ユニット化した部材を現場で組んでいく工法がユニット系プレハブ住宅です。箱型にユニット化した部材は箱を積んでいくように建物が建てられていきますので、他のプレハブ住宅と比べてほとんどの工程を工場で済ますことができ、生産効率の高い製造手法が特徴です。 プレハブ住宅のメリットは？ プレハブ住宅のメリットは工場で生産、製造することができるということがポイントになってきます。工場生産の恩恵は以下のメリットを生みます。 精度の高い部材を安定して生産施工品質が安定している工期の短縮トータルコストを抑えられている工場生産、製造ならではの高い技術を採用することができる工場生産、製造はマニュアル化した工程と徹底した機械と人による管理体制により安定した製品を供給することができます。繊細な工程は工場で済ませてしまうため、現場施工はマニュアルに従って完成された部材を組むだけと容易です。在来工法などの技術を必要とする住宅と比べて施工品質は安定し、天候での工事の遅延、中止の影響を受けにくく工期も短くなります。工場での生産、製造は建物が建てられるまで合理化され、人件費や部材費などのトータルコストを抑えることができます。 プレハブ住宅のデメリットは？ メリットだけを見るとプレハブ住宅は万能に感じてしまうかもしれませんが、デメリットもあることをしっかり押さえておかなければいけません。デメリットとなるものは以下のことが挙げられます。 設計プランの自由度が低い将来的なリフォームの対応が難しい構造ユニットの腐食・損傷に注意 施工業者が制限されるユニット化された構成は、設計プランもバリエーションはあるものの自由度は低い傾向にあります。用意されたプランを組んでいく方法がとられているため、細かいところを調整していくということは難しいでしょう。細部までこだわって自分の生活スタイルに合致する建物を建てたいという方は、プレハブ住宅よりも主に現場施工で建物を建てていく自由度の高い工法の建物を採用した方がいいでしょう。また、プレハブ工法は将来的に必要になってくるリフォームの対応も難しくなります。メーカー独自の工法や部材が採用されていることが多いため対応できる業者はかぎられ、直接メーカに依頼しなければいけないケースが多いです。ユニット化されているということもリフォームでは不利に働くことがあります。間取り変更や構造材のメンテナンスは、対応が困難になる可能性もありますので、プレハブ住宅をご検討されている方は、メンテナンスについてどう対応できるか後々のことを考えて事前に聞いておきましょう。 プレハブ住宅の価格相場 住宅の価格はどの工法が採用されているか、どのハウスメーカーに依頼するかで、変わってきます。プレハブ住宅の場合は、坪単価65〜90万円が価格相場となっています。もちろん上述したとおり、工法で価格は異なり鉄骨系とユニット系、木質系は65〜80万円ほど、コンクリート系になると75〜90万円になります。不動産や建築ではよく使う「坪」という用語ですが、これは面積を表す単位で1坪約3.3㎡になります。この坪単価で計算すると、例えば30坪のプレハブ住宅の価格は1950〜2700万円が相場になってきます。坪単価の定義は曖昧なことが多いですので、あくまで目安と考えておきましょう。 プレハブ住宅を選ぶ際のポイント これから家づくりを始める方は、まずどんな建物を建てたいか決めておくことが大切です。できるだけ住んだ時のことをイメージして計画を立てていきましょう。計画を練る際は、一人で考えずに家族と一緒に話し合って意見を共有しておくことが大切です。家族みんなが住みやすい家にしていけることが理想です。プレハブ住宅は間取り変更などの可変性が低いのがデメリットです。このデメリットは、出産で家族が増えたり、両親の介護で同居が必要になったりする時に困ります。メーカーでは間取り変更などのリフォーム時の対応に対策を立てているところもありますので、打ち合わせ時にどんな解決方法があるか相談しておきましょう。 まとめ 住宅は高額ですからできるだけ後悔は避けたいものです。プレハブ住宅はトータルコストが抑えられているとはいえ、決して安いわけではありません。合理化された製造工程で、コストの割に高性能な住宅を手に入れることができるメリットはありますが、その分メンテナンス面で対応できる業者がかぎられてくるという点は考慮しなければいけません。家づくりでは経験者の声や専門の人のアドバイスを参考にしていくことが大切ですので、しっかり情報収集をして理想のマイホームを建てましょう。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。資料請求はこちらからさらに会員登録をするとVIP会員様限定の間取り集や施工事例、最新の土地情報をお届けいたします。当社は一切押し売りを致しませんので安心してご登録ください。会員登録はこちらから
