建ぺい率と容積率って？調べ方や知っておくべき注意点を解説！

家を建てる土地には街並みの景観や防災、人の流入などを整えるために建築物の制限があります。家の設計では建ぺい率や容積率などの建築制限が必ず関わっていきますので、しっかりポイントを押さえておきましょう。この記事では建ぺい率や容積率についてご紹介します。

建蔽率（建ぺい率）とは？

家を建てる敷地には建築可能な大きさが定められており、この値を建ぺい率といいます。通常は分数で表記されていますが、よく使われているのはパーセントです。建物の大きさとは建物の外壁や柱の中心線に囲まれた部分を示し、建物の水平投影面積が該当します。土地は街並みの景観や防災、採光、通風などを整えるために建築する建物を制限しています。

もし、制限なく建築ができると高い建物ばかり多くなってしまったり、日照をとることができない建物ができてしまったりと住みにくい都市になってしまいます。住みやすい都市となるように土地には建物の制限を設けてバランスをとっています。建ぺい率は各市町村の役所や不動産業者により公開されており、インターネットや電話で確認できます。

市役所は都市計画課や街づくりを担う部署で相談ができますので、調べ方が分からなかったり、土地について相談があったりする場合は直接聞きにいくのもいいでしょう。求め方は以下の計算式で算出することができます。

建ぺい率（%）=建築面積 / 敷地面積 × 100

【例：建築面積が75㎡、敷地面積が150㎡、建ぺい率が50%の場合】
75㎡ / 150㎡ × 100 = 50%

上記の例でいくと、150㎡の敷地面積に対して75㎡の建築面積を持つ建物が建築可能です。

容積率とは？

容積率は建物の内容量を制限する割合で、都市機能をオーバーさせないために人工をコントロールする役割があります。容積率の制限がないと部屋数を増やすためにいくらでも高い建物を建てることが可能になってしまい、人口数も増えることで都市機能の許容範囲を超えてしまいます。建物の内容量は延床面積で表し、敷地面積で除すると容積率が算出できます。計算式は以下になります。

容積率（%）=延床面積 / 敷地面積 × 100

【例：延床面積が300㎡、敷地面積200㎡、容積率が150%とした場合】 300㎡ / 200㎡ × 100 = 150%

上記の条件でいくと延床面積300㎡までなら建築可能ということになります。建ぺい率や容積率は制限を超えて建てられませんので、土地選びの際は必ず確認してから選ぶことが大切です。

用途地域によって制限がある！

用途地域ごとの建ぺい率や容積率を表にまとめましたのでご覧ください。

用途地域	建ぺい率（%）	容積率（%）
第一種・第二種低層住居専用地域	30・40・50・60	50・60・80・100・150・200
第一種・第二種中高層住居専用地域	30・40・50・60	100・150・200・300・400・500
第一種・第二種住居地域	50・60・80	100・150・200・300・400・500

容積率は条件が厳しい方を適用

容積率は前面道路の幅員によって数値が変わってきます。前面道路とは敷地に接する道路のことで、幅員12m未満の道路は建築基準法により指定する計算式で算出し、都市計画が定める指定容積率と照合して条件が厳しい方が該当になります。幅員12m未満の場合の計算式は用途地域により割合が異なり以下にまとめましたのでご覧ください。

前面道路幅員12m未満の計算式

【第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域】

道路幅員（m）×0.4

【近隣商業地域、工業地域、無指定地域】

道路幅員（m）×0.6

幅員12m未満の場合の求め方

前面道路幅員3m、用途地域が第一種低層住居専用地域で指定容積率が150%とした場合で容積率を求めていきます。

指定容積率 = 150% → 15/10（分数での値）
前面道路幅員3m × 0.4 = 1.2（120%） →12/10（分数の値）

上記の数値により条件が厳しい12/10（120%）が容積率となります。

知っておくべきポイント

建築基準法では建築面積の緩和措置がありますので、より広い建物を建てるために有効に活用することがポイントです。ここでは、建物にかかる制限の規定で知っておきたいポイントをお伝えします。

建ぺい率の緩和措置

建ぺい率は緩和措置があり、以下の条件に適合すると指定する数値を都市計画で定める数値に加算することができます。

防火地域内の耐火建築物の場合は＋10%加算
特定行政庁指定の角地の場合は＋10%加算

1と2の条件を両方満たしていると都市計画で定める数値に＋20%加算することが可能です。用途地域によって緩和措置の対象が異なりますので、下記にまとめたものをご参考にしてください。

【第一種・第二種低層住居地域、第一種・第二種中高層住居地域、工業地域】

都市計画で定める数値：30、40、50
防火地域内の耐火建築物の緩和：1+10%
特定行政庁指定の角地の緩和：1+10%
2+3の両方の条件に適合する場合の緩和：1+20%

【第一種・第二種住居地域、準住居地域、準工業地域】

都市計画で定める数値：50、60、80
防火地域内の耐火建築物の緩和：1+10%（1の値が80の場合は制限なし）
特定行政庁指定の角地の緩和：1+10%
2+3の両方の条件に適合する場合の緩和：1+20%（1の値が80の場合は制限なし）

建ぺい率80%を除いて近隣商業地域や商業地域、工業地域なども緩和措置がされています。

地階の建築面積と延床面積の特例

地階（地下室）は建築面積や容積率の特例があり、条件を満たすことで緩和することができます。地盤面から1m以下の地階は建築面積に算入されません。また、住宅スペースと見做す部分の床面積の1/3を限度として、「地階の床から地盤面までの高さが地階の天井高1/3以上あること」「地盤面から地階の天井までの高さが1m以下であること」の2つの条件を満たすと容積率の計算の際は延床面積として含まれません。

例：容積率限度を延床面積150㎡とした場合、50㎡以下の地階なら延床面積に算入せず設けることができます。

外壁から1m以内の軒や庇やバルコニーは建築面積に含まれない

庇や軒、バルコニーなど外壁から突き出す部分が1m以内の場合は建築面積に含まれません。もし、外壁から突き出している部分が2mある場合は、緩和されている1mを差し引いた1mの部分が建築面積に含まれます。

開放性を持つ建築物の建築面積の緩和

開放性を持つ建築物は、建物の先端から1m以内の部分は建築面積に含まれません。開放性というのは具体的な条件が規定されており、以下の条件となります。

外壁がない部分が連続して4m以上
柱の間隔が2m以上

駐車場や駐輪場の施設の延床面積の除外

カーポートは柱や屋根を持つ建築物となるため基本的に建築面積に含まれます。ただし、駐車場や駐輪場を目的とした施設の場合、容積率の算定の際は建築物の延床面積1/5を限度として差し引くことができます。

ロフトや小屋裏の延床面積の緩和

ロフトや小屋裏は一定の条件を満たすことで居住部分として看做されず延床面積の算入から除外することができます。延床面積に含まれない条件は以下のことを満たす必要があります。

ロフトの床面積がロフトのある階の床面積の1/2未満
天井高が1.4m以下
居住などに使用する仕様でないこと
ロフトの床面積がロフトのある階の1/8を超える場合、各階の壁量を増やすこと

ロフトは居住スペースとして看做されていないため、仕様には注意しましょう。床の仕上げが畳や絨毯、タイルカーペットなどにすると居住スペースとして看做されてしまう可能性がありますので、設計の際は設計士の方に相談しながら計画していくことが大切です。

まとめ

建ぺい率や容積率を確認せず土地を選んでしまうと、当初計画していた大きさの建物が制限により建てられなくなってしまうということになりかねません。家を建てる時は必ず建ぺい率や容積率が関わってきますのでちゃんとどんなことか理解しておきましょう。

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