50坪の土地に建てる家の間取りは？建築費用をご紹介

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  セットバックとは？メリットや固定資産税はどうなるのかを解説

  1 セットバックの基礎知識2 セットバックのメリット・デメリット3 固定資産税は払わないといけないの？4 セットバックの注意点5 まとめ土地探しや家づくりの際にでてくる「セットバック」という言葉はどんな意味かご存知でしょうか。たまに敷地よりも後ろに後退して建物が建っているのを見て、もっと建物を前に持ってくれば広く建てられたり、庭を広くとれたりするのでは、と思うはずです。しかし、このような建物はもしかするとセットバックが関係しているかもしれません。セットバックについて知らないでいると理想としているマイホームを建てることができなくなってしまう可能性がありますので、この記事でお伝えするポイントをチェックしておきましょう。セットバックの基礎知識引用：国土交通省　建築基準法制度概要集「セットバック」とは敷地に接する道路や隣地から定められた距離を確保するために建物を後ろに後退させることです。セットバックは建築面積の大きさにも関わってくるのでしっかりと理解しておきましょう。では、なぜ道路から建物を離さなければならないのか、その理由を具体的に解説していきます。道路の定義と接道義務 道路は建築基準法第42条で幅員4m以上のものと定義しています。（特定行政庁が指定する区域では6m）また、建築基準法第43条の「接道義務」により「建築の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と規定されており、道路の幅と道路に接する距離が定められています。つまり敷地に接する道路は4m以上の幅員と道路に2m以上接していることが必要であり、それを満たさない場合はセットバックや道路の拡張、行政との相談などの対応が必要になってきます。道路の幅員が4m以上を満たしていない道路 道路の中には幅員が4m以上に満たさないものもあります。こういった道路（第42条2項道路）は中心から2m以上確保することが定められています。この規制はたとえ敷地に入り込むことがあっても道路中心線から2m以内に建築物を設けることはできません。また、敷地が池や川、線路などと対面している場合は、対面する敷地側の道路境界線から4m以上確保するように定められています。セットバックの目的 1. 災害時など緊急車両の通行経路と避難経路の確保2. 幅員を満たさない道路（第42条2項道路）に接する敷地での建築の解消 3. 建物の高さ制限1〜2の場合は道路幅の確保がメインですが、3の場合は建物の高さに関わることで、建物には高さ制限がかけられています。日当たりや風通しを確保するために道路斜線制限や北側斜線制限というものがあり、地面から斜め上に伸ばした線にかかる建物は建てることができません。こういった高さ制限に関わる斜線を避けるために建物を後退させて対応させます。セットバックのメリット・デメリット セットバックは自分の土地をめいっぱい使うことができないためデメリットではないかと思うかもしれませんが、メリットとなるところもあります。ここではセットバックのメリット、デメリットについて解説していきたいと思います。セットバックの有利な点車や人の通行が円滑になる見通しが良くなり防犯になる防災になる価格が安価セットバックにより道路幅が広がることで、通行の利便性や視認性が良くなります。通行のしやすさや視認性は普段生活する上での安全性と防犯性に関わります。視認性が悪く狭い道路の場合は車の事故が懸念され、暗い道だと女性や子供への危険が潜んでおり防犯性に不安があります。防災に関しては緊急車両の通行や駐停車が容易になり、隣地する建物への延焼や地震の倒壊による被害を防ぐことにも繋がります。また、セットバックが必要な土地は建築設計の不利になるという点から人気は下がるものの土地代は安くなるため、費用を抑えたいという方には有利に働きます。セットバックの不利な点建物の大きさが制限されるセットバックのところは公共の道路とみなされて使うことができないセットバックされた範囲は公共の道路とみなされるため私用に使うことができず、その範囲を駐車スペースにしたり、門塀やフェンスなどの外構を設けたりすることができません。また、敷地面積も狭くなるため予定していたよりも建物を小さくしなければいけなくなってしまう恐れもあります。こういったことを避けるために土地を選ぶ時はどんな制約がかかるか調べ、敷地に対してどれくらいの建築面積をとることができるか確認しましょう。固定資産税は払わないといけないの？ 土地や建物には固定資産税がかかりますが、セットバックされた部分にも課税の対象となるのか疑問に思うところです。セットバックした部分は所有者以外の不特定多数の方が使うことになるため、所有者としての資産価値がなくなり、固定資産税の非課税対象となる場合が多いです。ただし、申告せずにいると免除されませんので注意しましょう。固定資産税の非課税の適用は市役所や区役所に申告する必要があります。非課税の適用を受けるためには、謄本や地積測量図、その他に役所が指定する書類などを用意して申告する必要がありますので、事前に調べてから手続きしましょう。また、セットバックをする敷地は調査費用や舗装費用がかかりますが、自治体によっては補助金を出してくれる制度がありますので、不動産会社や建築会社に調べてもらうことをおすすめします。そのまま高い費用を支払い続けないように早めに役所へ相談することが大切です。セットバックの注意点 これからマイホームを建てる方は事前に不便な点を把握していれば後々困るようなことを避けることができます。ここでお伝えする注意点を踏まえて土地を探し、マイホームを設計しましょう。建築可能な面積がどれくらいとれるか確認する セットバックした範囲は道路とみなされるため、その範囲に門塀やフェンスなどの建築物を設けることができません。また利用自体が道路となるため、駐車スペースとしても活用することができませんので注意しましょう。建ぺい率や容積率の計算はセットバックされたところを除いた敷地面積が適用されます。土地の購入の際もセットバック分の費用も支払っているということになり、セットバックが大きければ大きいほど、建築できない敷地に多く費用を払っているということになるため、土地を購入する前にちゃんとセットバックがどれくらい必要になるか確認しておくことが大切です。建て替えの時はセットバックが必要な敷地か 中古住宅の購入または昔から持っていた土地で建て替えをする際はセットバックが必要なのか確認することをおすすめします。セットバックしなければいけない土地は、建て替えだと現状より狭い敷地面積で建物を建てなければいけなくなってしまいます。建て替え前の建築面積の確保ができなくなるほど敷地面積が狭くなってしまっては、建て替えする建物も小さくなってしまうということになりますので注意しましょう。まとめ セットバックとは道路幅や高さ制限の影響で敷地境界線から建物を後退させることです。セットバックされた範囲は敷地面積として除外され、建物の設計に制限がかかり有効的に敷地の利用ができないため注意が必要です。何も知らずに土地や中古物件を購入してしまうと希望する建物を建てることができなくなってしまう恐れがありますので、どんな制限がかかるか事前に確認しましょう。いえとち本舗は会員登録をするとお得な最新情報や限定間取りの見放題、施工事例、限定土地情報など家づくりに役立つ情報を会員様にお届けしています。会員登録は完全無料ですので、これからマイホームを計画している方はぜひご利用ください。いえとち本舗プレミアムVIP会員登録はこちらから資料請求はこちらから

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  土地購入のポイントについて【いえとち本舗の新築・山口・宇部・周南・山陽小野田・防府】

  こんにちは！いえとち本舗山口中央店です！ 今回の投稿では、新築住宅を購入する際に大切な「土地購入のポイントについて」お伝えします。 一生に一度のマイホーム…家づくりの一番最初の大きな決断は「土地購入」ですよね。 「山口の土地の良し悪しが分からない」「土地購入したいけれど、本当にここでいいのかが不安」「もらった土地だけど、住むには不便そう」 このような不安を抱えながら、マイホーム選びを進めていくことは‟とても危険です！“ 安心のできる土地購入をするために必要な見極めどころや考えなければいけない等の土地選びのポイントについてをお伝えします。 暮らしやすい土地選びのポイント「近くにスーパーやコンビニ等があり、駅に近く便利な土地がいい」「職場の近くにスーパーがあるため、家は豊かな自然に囲まれているエリアがいい」「今の住まいの近くで、住み続けたい」 人によって、「暮らしやすさ」の価値観はそれぞれですが、マイホームで暮らし始めた後の生活がいかにストレスフリーで暮らしやすいと感じることができるのかがとても重要です。 しかし、この暮らしやすさを得るためには、様々な視点をもって土地選びをしなければ、住んでからのギャップが大きいです。 そうなってしまうと、こんなはずではなかったと後悔してしまうのは嫌ですよね…ここから、土地選びのポイントについて解説いたします！ エリアの特徴を掴みましょう小学校が人気のエリア、高齢者が多いエリア、積雪量が少ない・多いエリア、商業施設や病院が多いエリア等、エリアには様々な特徴があります。 例えば、山口の小学校で人気のエリアでは家族世帯が多いため子どもが友達と遊びやすい傾向にあります。しかし、知り合いが増えてしまうため、他人にあまり干渉されたくない人に関しては、山口の地域活動等への参加がストレスに感じてしまう人もいますよね。 ◎ほぼ毎日行う、通勤通学山口県は車社会といわれているほど、公共機関ではなく車での移動をする人がとても多いですよね！そのため、通勤通学でかかる時間やラッシュ時間の込み具合、急な異動で職場があった場合のアクセス方法など先のことを見通す必要があります。 特に、転勤が多い職業の方は異動先が変わることを想定し、どのような場所であれば通勤可能であるのかについても考えなければなりませんね。 ◎病院や商業施設等が行きやすい場所であるか病院や商業施設等があまりにも遠い場合、緊急時にはとても不便な状況になります。 家族に万が一があった場合も考えて、家の近くにどのような施設があるべきかは考えなければなりません。 土地の形って重要？実際に土地探しを始める際に、家を建てるから整った四角形の土地ばかりをお探しではないでしょうか？ たしかに、四角い土地や日当たりの良い土地は理想的で人気ではありますが、変形地（四角形以外の形の土地）でも家を建てることはできます！例えば、三角形や五角形の土地にたいして四角形の建物を建ててしまうと、デッドスペースができてしまします。 しかし、逆から考えると、そのスペースに庭や菜園が作ることができます。また、四角形にこだわらず、空間をできるだけ広く使用したい場合は、その土地に合わせた建物を建てる方法もあるんです！ だから、変形地しかないからといってマイホームや土地購入を諦めるのは早いです。 どれくらいの土地の坪数が必要？ 「将来、二階をつかうことはなさそうだから平屋がいい」「せっかく新築を購入するならば、二階建てがいい」「どちらがいいのか、あまりわからない」 など、様々な方がいらっしゃるかと思います。まず、最も暮らしやすいとされている人気の間取りは3LDKです！3LDKとは、リビング・ダイニング・キッチンに3つの部屋を持つ新築住宅のことで、3～4人向けの新築住宅とされています。 一見、３LDK は部屋数が少ないように感じるかもしれませんが、将来子どもが巣立っていくことを考えると丁度良い間取りであることが考えられます。 また、部屋数が少ないことで生活動線において、家族が一緒に過ごす時間が増えることから、３LDKの間取りはかなりオススメな間取りになります！では、建物自体の坪数はどれくらいが必要とされるのでしょうか？ 【3LDKの平屋に必要な土地の坪数】 平屋の３LDKの新築の場合、弊社が取り扱っているイエテラスの物件だと24～27坪が人気とされています。（４LDK向けの家でも、３LDKに間取りを変更することができます。） 20坪前後で建てることもできますが、平屋で20坪前後は少し狭く感じてしまうため、24～27坪前後をオススメ致します。 30坪になると、少し広すぎると感じるかもしれません。広すぎてしまうと、冷暖房の効きが悪くなってしまったりするため、適正の坪数にすることが重要ポイントです！では、３LDKで24～27坪の家を建てるには、どのくらいの土地面積が必要になるのでしょうか？ 24坪の建物を建てるために、24坪の土地があれば良いというわけではございません。建築基準法という法律で、「建ぺい率」というものが決められています。「建ぺい率」は、土地の広さに対して、建てることのできる建物の広さが制限されています。 例えば、建ぺい率が60％とされている場合、３LDKの24坪の家を建てるにはどのくらいの広さの土地が必要になってくるでしょうか？ 24坪（建物）÷60％（建ぺい率）＝40坪（土地） つまり、この条件の場合、最低40坪以上の土地が必要となります。（しかし、家を建てるには土地の形等も関わってきます。） 【3LDKの二階建てに必要な土地の坪数】 二階建ての３LDKの新築の場合、弊社が取り扱っているイエテラスの物件だと32～35坪が人気とされています。例えば、建ぺい率が60％とされている場合、３LDKの32坪の2階建てを建てるにはどのくらいの広さの土地が必要になってくるでしょうか？32坪（建物）÷2（１階部分）÷60％（建ぺい率）＝27坪（土地） つまり、この条件の場合、最低27坪以上の土地が必要となります。（しかし、家を建てるには土地の形等も関わってきます。）この土地の広さはあくまでも目安であり、その空間で生活する人々が快適に暮らせるかどうかが一番重要なポイントになります。 新築の広さや間取りを考えていると、夢が膨らんでワクワクするという人も多いですよね。しかし、勢いに任せてとにかく広い家にしたり、建築費を節約しようと狭い家にしたりするのは危険です。実際に住んでみると思わぬ不満を感じるケースもあるため、「家族の暮らしに合った土地」という点を冷静に考えることが大切です。 11月30日(土)～12月1日(日)開催イベント↓子育て家族にぜひ来てほしい★クリスマスマイホームフェア開催!! 

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  位置指定道路とは？固定資産税の支払や注意点を解説

  1 位置指定道路とは？2 位置指定道路の仕組みとは？ 3 位置指定道路は廃止することは可能？ 4 位置指定道路にまつわる注意ポイントは？ 5 まとめ 道路は建築基準法で定義が定められており、さまざまな道路が規定されています。しかし、見ただけでは道路がどの分類なのか、誰が所有しているかなどはわかりません。知らないまま土地を購入してしまうと、維持管理の費用が発生したり、利用するのに使用料や承諾が必要になったりするケースもあります。この記事では「位置指定道路」とはなにか、仕組みと固定資産税についてお伝えしていきます。位置指定道路とは？ 「位置指定道路」は、私道の一つであり、特定行政庁から認定を受けた道路になります。建築基準法第42条により道路は幅員4m以上（特定行政庁が指定する区域では6m）のものと定義されており、建物を建てるには接道義務という規定に則した敷地であることが必要です。接道義務とは、建築基準法第43条により定められており、「建築の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と規定されています。例えば土地をいくつかの区画に分割して建物を建てる時、道路に接しないところは接道義務が果たされないため建物を建てることができません。そのため建物を建てるために道路を敷地まで新設し、これを道路として認めてもらえるように特定行政庁から許可をもらった道路が「位置指定道路」となります。位置指定道路の仕組みとは？ 引用：横浜市道路位置指定申請のしおりなぜ「位置指定道路」として認定を受ける必要があるのか疑問に思われるかもしれません。また、所有者も「位置指定道路」は一人とは限らないため、この道路が誰のものかというのも少々複雑なところ。ここでは「位置指定道路」の仕組みについてお伝えしていきます。位置指定道路が作られる理由引用：国土交通省　建築基準法制度概要集新たに「位置指定道路」に認定しなければいけないケースとは接道義務によるものが大半です。一つの土地を分譲する場合、道路に接しているところは接道義務が果たされるので問題ありませんが、奥のところは道路がないため建物を建てることができません。このような問題を解消するために、奥の分譲した土地まで新たに道路を設けて特定行政庁に「位置指定道路」として認定を受け、建物が建てられる敷地にするのです。位置指定道路の所有者と固定資産税 公道なら国が管理するため所有のことは考慮する必要はありませんが、私道となるとメンテナンスや固定資産税においては所有者が負担することになります。また、所有者は一人とは限らず複数人が所有していたり、道路に接する敷地が分割して所有していたりします。つまり道路の所有者は管理やメンテナンスの義務、固定資産税の負担を担うことになりますが、国税庁により公共用に使う道路（通り抜けができる道路など不特定多数の人が通行用で使える）場合は課税対象から外れ非課税になることがあります。こういった負担を考慮すると、私道が引かれた土地の場合は誰が道路を所有しているか確認しておくことが大切です。また、一見私道に思われる道路でも自治体により公道に変更されていることがあるので、道路がどの種類になっているか知りたい場合は各自治体の役所で道路の形態を調べることができます。トラブルに注意！私道通行・掘削に関する承諾書とは？引用：東京都水道局 私道に接する敷地に建物を建てる場合、ガスや水道管が引き込まれているか、ということはとても重要です。もし、水道やガスが引き込まれていない場合、新たに配管を敷地にまで引き込ませる必要があります。配管を敷地まで引き込ませるには道路を掘削して配管類を埋設する工事が必要となるため、私道の場合は所有者の承諾がないと工事ができません。もし、所有者が複数人いる場合は、全員から承諾が必要となるため、承諾を受けるために交渉し、相手に理解を求める必要があります。「私道通行・掘削に関する承諾書」とは、この水道管やガス配管の埋設工事、それに付随する工事を行うことを私道の所有者が承諾したと証明する書類になります。この書類があることで私道での配管の埋設工事を行うことが可能になります。そのため、所有者から承諾が得られない場合はライフライン工事を進めることができないため注意しなければなりません。私道に接する土地を購入する際は所有権を持っているかが重要で、もし所有の持ち分がない場合は後々トラブルに発展する可能性があります。私道の持ち分がない物件を購入する場合は売買契約を交わす前に売主や不動産会社に「私道通行・掘削に関する承諾書」を現在の私道の所有者からもらうことをおすすめします。 位置指定道路は廃止することは可能？位置指定道路を廃止、または公道にするということは可能ではあります。しかし、かなりハードルが高いとされています。位置指定道路は所有者がいるため私道ではありますが、その用途は公共の責任を負いますので、通行できることも容認しなければいけません。ですから、いくら所有者であっても自由に位置指定道路を廃止するということはできません。また、建築基準法により接道義務が定められていますので、位置指定道路を廃止してしまったら、そこに接する建物はみんな接道義務違反になってしまいます。 位置指定道路を寄付する条件も厳しい 廃止の他に位置指定道路を国や地方公共団体に寄付するということも一つの方法ですが、これもハードルが高いです。条件には以下のことが挙げられます。  幅員が4m（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では6m)以上であること 公道に接続していること側溝があること 公道として管理する必要があること公費を投入するのに見合う道路であることなどさらに上記の条件が満たされていたとしても公道として認められないケースもあります。公道として認めるということは、これから国や地方自治体が管理していくということになりますので、そのための維持費がかかり、予算に組み込んでいかなければいけません。公費（税金）として投入するのに見合う道路なのかというのが判断され、税収の少ない自治体の場合はさらに認められにくい可能性があります。位置指定道路の廃止、または公道として認められるケースとしては、接道義務などの違反に影響してこないこと、その道路の関係者全員が同意、協力を得ていること、がありますが、それもなかなかレアなケースと言えるでしょう。 位置指定道路にまつわる注意ポイントは？ ここでは「位置指定道路」に接する土地を購入する際に注意しておかなければならないポイントをお伝えしていきます。ここでお伝えすることを知らずに購入してしまうと、後々トラブルに発展する可能性もありますので、ちゃんとポイントを押さえておきましょう。誰が所有者しているか必ず確認すること 前述したように水道管やガス配管などのライフラインに関わる工事が必要な場合は所有者から許可をもらわなければ工事を行うことができません。また、複数人が所有している場合は全員から許可をもらわなければいけないため、工事までかなりの労力と時間が必要になります。私道での工事は近隣トラブルになり、交渉がもつれてしまうと訴訟問題にまで発展することもありますので、もし所有の持ち分がない道路に接した土地を購入する場合は、将来的に起こるかもしれないトラブルを想定しておき、それを理解した上で土地を購入することです。土地の売買契約は重要事項説明があり、道路が位置指定道路であることや所有者について説明をする義務がありますので、誰が所有しているのかを必ず確認しておきましょう。 位置指定道路とその所有者を調べるには公図や登記記録を法務局で取り寄せて調べることができます。また、位置指定道路であるか役所の建築指導課でも確認を取ることができます。 自由に通行できるかどうか確認すること 位置指定道路はあくまで私道となるため、道路を利用するのに所有者が介入してくる可能性も否めません。位置指定道路の土地を購入する場合は、公道までの移動に障害が出ないように、購入前に通行の妨害がなかったか、通行料の請求がなかったか、など過去に問題が起きていないか確認しておきましょう。なるべく購入する際は売主から無償で通行できる承諾書を所有者全員からもらっておくことをおすすめします。また、道路や上下水道の修繕費の分担が決まっていないことが多いですので、こちらも確認しておくことです。最初は関係が良好であっても、なにかしらのきっかけで関係が悪化してしまう可能性だってあります。安心して通行できることや修繕費用の負担などの線引きはあらかじめ決めておかないと、トラブルになった時に妨害を受けて生活に支障をきたす恐れがありますので、リスクを避けるためにも自由に通行できるかなどの確認はしておきましょう。 埋設配管の維持管理費用が発生する場合もある 埋設されている配管に私設のものがある場合は、「位置指定道路」を所有するものが話し合って、その費用を捻出し負担することになります。そのため位置指定道路に埋設する配管が公設か私設か事前に確認しておくことが大事です。また、すでに老朽化していて購入してすぐに補修が必要になる可能性もあるため、どの程度古くなっているかも確認しておくことです。配管がどちらなのか確認するには、公設の場合は役所、私設の場合は売主に確認することができます。また、直接売主とやり取りしていない場合は不動産会社に仲介してもらい配管がどちらなのか確認してもらいます。これまで補修をどれくらいしてきたかについては水道局など各事業所の台帳で確認することができますが、私設の場合は土地購入前だと所有者しか確認できないため売主（直接ではない場合は仲介を通して）に委任状をもらってから役所で確認となります。まとめ 「位置指定道路」とは私道の一つで、特定行政庁から認定を受けた道路になります。私道に接する土地を購入する際は、所有者が誰なのかが重要なため、後々トラブルとならないように必ず確認をとることです。もしライフラインの工事が必要な場合は、道路を掘削し配管類の埋設工事を行わなければいけませんので、こういった事情も踏まえて道路の所有権を持っているか土地を購入する前にちゃんと確認をしておきましょう。家づくりは情報収集することが大切です。いえとち本舗は無料で家づくりに役立つ資料を提供しておりますので、これから家を購入しようと考えている方はぜひご利用ください。資料請求はこちらからさらに会員登録をするとVIP会員様限定の間取り集や施工事例、最新の土地情報をお届けいたします。当社は一切押し売りを致しませんので安心してご登録ください。会員登録はこちらから