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セットバックとは？メリットや固定資産税はどうなるのかを解説
土地探しや家づくりの際にでてくる「セットバック」という言葉はどんな意味かご存知でしょうか。たまに敷地よりも後ろに後退して建物が建っているのを見て、もっと建物を前に持ってくれば広く建てられたり、庭を広くとれたりするのでは、と思うはずです。
しかし、このような建物はもしかするとセットバックが関係しているかもしれません。セットバックについて知らないでいると理想としているマイホームを建てることができなくなってしまう可能性がありますので、この記事でお伝えするポイントをチェックしておきましょう。
セットバックの基礎知識
引用：国土交通省 建築基準法制度概要集
「セットバック」とは敷地に接する道路や隣地から定められた距離を確保するために建物を後ろに後退させることです。セットバックは建築面積の大きさにも関わってくるのでしっかりと理解しておきましょう。では、なぜ道路から建物を離さなければならないのか、その理由を具体的に解説していきます。
道路の定義と接道義務
道路は建築基準法第42条で幅員4m以上のものと定義しています。（特定行政庁が指定する区域では6m）また、建築基準法第43条の「接道義務」により「建築の敷地は道路に2m以上接しなければならない」と規定されており、道路の幅と道路に接する距離が定められています。つまり敷地に接する道路は4m以上の幅員と道路に2m以上接していることが必要であり、それを満たさない場合はセットバックや道路の拡張、行政との相談などの対応が必要になってきます。
道路の幅員が4m以上を満たしていない道路
道路の中には幅員が4m以上に満たさないものもあります。こういった道路（第42条2項道路）は中心から2m以上確保することが定められています。この規制はたとえ敷地に入り込むことがあっても道路中心線から2m以内に建築物を設けることはできません。また、敷地が池や川、線路などと対面している場合は、対面する敷地側の道路境界線から4m以上確保するように定められています。セットバックの目的
1. 災害時など緊急車両の通行経路と避難経路の確保2. 幅員を満たさない道路（第42条2項道路）に接する敷地での建築の解消 3. 建物の高さ制限
1〜2の場合は道路幅の確保がメインですが、3の場合は建物の高さに関わることで、建物には高さ制限がかけられています。
日当たりや風通しを確保するために道路斜線制限や北側斜線制限というものがあり、地面から斜め上に伸ばした線にかかる建物は建てることができません。こういった高さ制限に関わる斜線を避けるために建物を後退させて対応させます。
セットバックのメリット・デメリット
セットバックは自分の土地をめいっぱい使うことができないためデメリットではないかと思うかもしれませんが、メリットとなるところもあります。ここではセットバックのメリット、デメリットについて解説していきたいと思います。
セットバックの有利な点
- 車や人の通行が円滑になる
- 見通しが良くなり防犯になる
- 防災になる
- 価格が安価
セットバックにより道路幅が広がることで、通行の利便性や視認性が良くなります。通行のしやすさや視認性は普段生活する上での安全性と防犯性に関わります。視認性が悪く狭い道路の場合は車の事故が懸念され、暗い道だと女性や子供への危険が潜んでおり防犯性に不安があります。
防災に関しては緊急車両の通行や駐停車が容易になり、隣地する建物への延焼や地震の倒壊による被害を防ぐことにも繋がります。また、セットバックが必要な土地は建築設計の不利になるという点から人気は下がるものの土地代は安くなるため、費用を抑えたいという方には有利に働きます。
セットバックの不利な点
- 建物の大きさが制限される
- セットバックのところは公共の道路とみなされて使うことができない
セットバックされた範囲は公共の道路とみなされるため私用に使うことができず、その範囲を駐車スペースにしたり、門塀やフェンスなどの外構を設けたりすることができません。また、敷地面積も狭くなるため予定していたよりも建物を小さくしなければいけなくなってしまう恐れもあります。
こういったことを避けるために土地を選ぶ時はどんな制約がかかるか調べ、敷地に対してどれくらいの建築面積をとることができるか確認しましょう。
固定資産税は払わないといけないの？
土地や建物には固定資産税がかかりますが、セットバックされた部分にも課税の対象となるのか疑問に思うところです。セットバックした部分は所有者以外の不特定多数の方が使うことになるため、所有者としての資産価値がなくなり、固定資産税の非課税対象となる場合が多いです。ただし、申告せずにいると免除されませんので注意しましょう。
固定資産税の非課税の適用は市役所や区役所に申告する必要があります。非課税の適用を受けるためには、謄本や地積測量図、その他に役所が指定する書類などを用意して申告する必要がありますので、事前に調べてから手続きしましょう。
また、セットバックをする敷地は調査費用や舗装費用がかかりますが、自治体によっては補助金を出してくれる制度がありますので、不動産会社や建築会社に調べてもらうことをおすすめします。そのまま高い費用を支払い続けないように早めに役所へ相談することが大切です。
セットバックの注意点
これからマイホームを建てる方は事前に不便な点を把握していれば後々困るようなことを避けることができます。ここでお伝えする注意点を踏まえて土地を探し、マイホームを設計しましょう。
建築可能な面積がどれくらいとれるか確認する
セットバックした範囲は道路とみなされるため、その範囲に門塀やフェンスなどの建築物を設けることができません。また利用自体が道路となるため、駐車スペースとしても活用することができませんので注意しましょう。建ぺい率や容積率の計算はセットバックされたところを除いた敷地面積が適用されます。土地の購入の際もセットバック分の費用も支払っているということになり、セットバックが大きければ大きいほど、建築できない敷地に多く費用を払っているということになるため、土地を購入する前にちゃんとセットバックがどれくらい必要になるか確認しておくことが大切です。
建て替えの時はセットバックが必要な敷地か
中古住宅の購入または昔から持っていた土地で建て替えをする際はセットバックが必要なのか確認することをおすすめします。セットバックしなければいけない土地は、建て替えだと現状より狭い敷地面積で建物を建てなければいけなくなってしまいます。建て替え前の建築面積の確保ができなくなるほど敷地面積が狭くなってしまっては、建て替えする建物も小さくなってしまうということになりますので注意しましょう。
まとめ
セットバックとは道路幅や高さ制限の影響で敷地境界線から建物を後退させることです。セットバックされた範囲は敷地面積として除外され、建物の設計に制限がかかり有効的に敷地の利用ができないため注意が必要です。何も知らずに土地や中古物件を購入してしまうと希望する建物を建てることができなくなってしまう恐れがありますので、どんな制限がかかるか事前に確認しましょう。
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素人でもわかる！土地の不動産価値の調べ方
家を建てるには土地が必要になります。土地は資産価値として残りますので、できれば価値の高い土地を選びたいものです。しかし、土地というものは定価というものがなくて、どれくらいの価値なのか判断が難しいと感じている方もいるかもしれません。土地には相場というものがあり、土地を選ぶ時に知っておくことがポイントです。この記事では土地の不動産価値の調べ方についてお伝えしていきます。 不動産価値を知るには土地相場がポイント不動産会社や住宅会社から土地について説明をもらうだけでなく、自分でも土地の価値を把握できる調べ方や知識を養っておくことで自分の判断の元で土地を選ぶことができます。土地の価値を知って選ぶには相場を知ることがポイントです。土地の相場を知れば、希望しているエリアや広さ、条件などが揃った土地を予算内で購入できるかがわかります。自分で判断できる情報を知っておけば、土地の購入に損をしないばかりか、無理のない購入ができます。 価格が左右する土地の特性土地の人気の度合いによって価格は違います。人気のある土地の特性には公共施設やショッピングモール、病院など生活の利便性の高い建物が周辺にあります。土地の価値を上げる特性はその他にもあり、日当たりの良い土地や高低差のない土地などがそうです。また、駅から近い、道路が広い、土地の方位なども土地の価格が高くなりやすい要素です。方位については一日中日当たりを望める南向きが最も人気があり、北向きは人気がなく価格が安くなっている傾向です。また、角地はどの方角からも価値は高くなり、その中でも南側に面している角地は価格が高くなっています。 流通量が多い土地は価値が高い価値は需要と供給と例に漏れず、需要の高い土地は価値があります。流通量は土地の価格を左右し、ほとんど売却されないエリアの土地ははっきりとした土地相場がわからないことが多いです。しかし、希少性のあるエリアだと高額になることもあります。土地の価格は周辺エリアの土地相場と似通っていて、極端なほど価格が違うということはなりにくいです。 土地価格の種類と不動産価値の調べ方土地価格は下記の4つがあります。 実勢価格公示地価/基準地価相続税評価額固定資産税評価額上記4つを「一物四価（いちぶつよんか）」といい、土地相場を調べる上で知っておいたほうがいい言葉です。4つの異なる価格から土地相場を判断することができますので、下記にて調べ方をお伝えしていきます。 実勢価格を調べる実勢価格は「不動産取引価格情報検索」で調べられます。こちらは国土交通省が不動産取引を実際に行った人を対象にアンケート結果をデータベース化したサイトです。実際に売買された価格情報（実勢価格）が閲覧できます。対象エリアが全国、対象物件は土地、一戸建て、マンション、農地などがあります。不動産取引価格情報検索 公示価格を調べる公的価格である公示価格を「地価公示・都道府県地価調査」で調べられます。公示価格とは国土交通省が年に一回公表している土地価格です。ここに掲載されている土地は標準的とされる土地を選び1平方メートル当たりの価格で公表されています。公示価格は価格判定の根拠を鑑定評価書などで詳細に確認できるようになっていて、市場取引でも参考にされる価格です。そのため公的指標として信頼できる価格となっています。地価公示・都道府県地価調査 路線価を調べる「財産評価基準書・路線価図・評価倍率表」は路線価を調べることができます。路線価とは公的価格の一つで、道路が面する宅地1㎡あたりの価格のことを指します。路線価は土地にかかる相続税や贈与税を計算する時に使用します。公示価格の80%程度の評価であることを利用し、逆算して土地の現在価格を知るために利用することもできます。しかし土地の時価ではないので注意しましょう。財産評価基準書・路線価図・評価倍率表 固定資産税評価額を調べる固定資産税評価額とは固定資産税の評価額のことです。通常は固定資産税の明細書は所有者しか入手できませんが、土地の価格を知るために固定資産税評価額を利用して土地価格を算出することができます。固定資産税評価額÷0.7で算出した価格が土地相場の目安となります。一般財団法人資産評価システム研究センター：全国地価マップ 不動産会社などのサイトから調べる不動産会社が売りに出されている土地の価格も相場を知るのに参考になります。不動産会社が提示している土地価格で、ある程度の相場を推測することが可能です。不動産情報を集めている不動産ポータルサイトを閲覧するのもいいでしょう。ただし、掲載されている価格は売り価格であり、取引価格ではありません。 平米単価・坪単価で比較探していても同じ条件の土地が見つかるとは限りません。土地の広さが違えば価格も大きく違ってきますので、どうすればいいか悩むところ。こういった時は「平米単価」や「 坪単価」を参考に比較してみるといいでしょう。「平米単価」とは1平方メートル当たりの単価です。例えば100平方メートルの土地の場合、「土地価格×100平方メートル」で価格を算出することができます。「坪単価」も大きさを示す単位です。坪は約3.3平方メートルで、価格を算出する時は 同じ容量で「坪単価×土地の広さ」で価格を算出することができます。 あくまでも定価はなく売主の希望になる土地相場はあるものの、必ず希望する金額で購入することができるとは限りませんので注意してください。土地には定価はなく土地を所有する売主の希望価格で決まることであり、最終的に価格交渉して確定します。物件情報サイトで調べた価格は売主の希望価格であり、実際の成約価格は希望価格よりも下がる傾向にあります。成約価格がどのくらいになるのかは、その土地が売りに出されてどれくらい経っているかなど売主の状況にもよります。 まとめ土地の価値の調べ方はいろいろありますが、まずは希望しているエリアの土地相場を知ることが大切です。実際の土地の価格が提示されていなくても、余程土地条件が違っていなかったり、エリアが離れていなかったりすれば、似たような価格となっていることが多いです。土地の相場を調べて、できるだけ不動産価値の高い土地を選びましょう。いえとち本舗は会員登録することで、最新の土地情報をお届けするサービスを提供しております。もし良い土地を見つけたいという方は、是非いえとち本舗の会員様限定サービスをご利用ください。会員登録はこちらのページになります。
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「その土地、大丈夫ですか？」知らないと危険な“地盤リスク”と家づくりの真実
1. 家づくりと地盤の関係1-1. なぜ地盤が重要なのか？1-2. 地盤が悪いと起こるリスクとは2. 山口県の地盤特性2-1. 地形による違い2-2. 宇部市のゆれやすさマップの活用3. 地盤調査の重要性と種類3-1. スウェーデン式サウンディング試験とは3-2. 調査結果が住宅に与える影響4. 地盤補強の工法と選び方4-1. 表層改良工法4-2. 柱状改良工法4-3. 鋼管杭工法4-4. 環境パイル工法5. 全国的な取り組みと実例5-1. 行政とハウスメーカーの連携6. まとめ：安心な暮らしは足元から 1. 家づくりと地盤の関係1-1. なぜ地盤が重要なのか？家を建てるというのは、多くの人にとって人生最大のプロジェクトの一つです。住宅の設計や内装に注目が集まりがちですが、建物の寿命や住まいの快適性を根本から支える「地盤」は見落とされがちな要素です。地盤がしっかりしていなければ、どれだけ立派な建物を建てても意味がありません。とくに自然災害の多い日本では、地震や豪雨などの影響を受けにくい安定した地盤を選ぶことが、家族の命と財産を守るうえで欠かせません。地盤は家づくりの基盤であり、その良し悪しは将来的な安心・安全に直結します。また、地盤が安定していれば、基礎工事の設計もシンプルになりやすく、コストパフォーマンスの面でも有利になることが多いのです。設計段階から地盤に目を向けることで、無理のない家づくりが実現できます。1-2. 地盤が悪いと起こるリスクとは地盤が軟弱な場所に住宅を建てた場合、不同沈下という現象が起こる可能性があります。これは家の一部が沈み、傾きが生じることで、ドアや窓が開かなくなったり、壁にひびが入ったりといったトラブルにつながります。また、地震の揺れが増幅される恐れもあり、倒壊リスクが高まるのです。さらに補修や補強には多額の費用が発生し、住環境の質が大きく低下します。最悪の場合、建て替えが必要になるケースもあるため、地盤に問題がないかを事前に把握し、必要に応じた対策を講じることが大切です。実際に不同沈下が原因で裁判沙汰になるケースもあり、引き渡し後のトラブルに発展するリスクも見過ごせません。こうしたリスクを未然に防ぐためにも、地盤に関する正しい知識と準備が不可欠なのです。 2. 山口県の地盤特性2-1. 地形による違い山口県は南側を瀬戸内海に面し、北側には日本海と連なる山地が広がるなど、地形が非常に多様な地域です。このため、地域ごとに地盤の状態が大きく異なります。海岸沿いや川沿いの低地では、軟弱地盤であるケースが多く、地震時には揺れが増幅されやすいという特徴があります。一方で、内陸部や丘陵地帯では比較的硬い地盤が多く見られ、建物の支持に適している場所も少なくありません。しかし、丘陵地などでは土砂災害のリスクも存在し、豪雨による地滑りや地盤の緩みも考慮しなければなりません。つまり、同じ県内であっても、地盤の特性や対策の必要性は大きく異なり、建築予定地の地盤状況を的確に把握することが非常に重要です。2-2. 宇部市のゆれやすさマップの活用宇部市では、地域の地震リスクを住民にわかりやすく伝えるために「ゆれやすさマップ」を公開しています。これは、地震が発生した際に各地域がどの程度揺れやすいかを色分けで示した地図で、自宅や建築予定地の安全性を判断するのに非常に役立ちます。例えば、赤やオレンジで示された地域は揺れやすく、地盤補強などの対策が必要になる可能性があります。一方で、青系の地域は比較的揺れにくく、建築の際もリスクが低いと判断されやすいのです。このマップを活用することで、事前に地盤に関するリスクを視覚的に把握でき、無駄な出費やトラブルを避けることが可能になります。地盤の選定は家づくりの第一歩。その判断材料として、ゆれやすさマップは非常に心強いツールとなります。 3. 地盤調査の重要性と種類3-1. スウェーデン式サウンディング試験とはスウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）は、戸建住宅の地盤調査において広く採用されている代表的な方法です。先端にスクリューの付いたロッドを回転させながら地中に貫入させ、必要な荷重や回転数を測定することで、地盤の硬さや支持層の深さを推定します。この試験は比較的簡易でコストも抑えられるため、個人住宅の建設時に最適です。また、現場での作業時間も短く、迅速に結果が得られるというメリットがあります。SWS試験の結果は、地盤が建物の重さに耐えられるかどうかを判断する重要な指標となり、その後の基礎設計や地盤補強工事の有無にも直結します。住宅の安全性を確保するうえで、最初に行うべき基本的かつ重要なステップです。3-2. 調査結果が住宅に与える影響地盤調査の結果は、住宅の基礎設計だけでなく、全体の建築計画に大きな影響を与える重要な情報です。たとえば、軟弱地盤と診断された場合には、地盤補強工事が必要となり、工期や建築コストが増加することもあります。逆に、強固な地盤であれば、シンプルな基礎構造で済むため、予算に余裕が生まれる可能性もあります。また、調査結果は建築確認申請や住宅ローンの審査においても評価されることがあり、安全性や耐震性に対する証明資料としての役割も果たします。さらに、住宅性能表示制度の耐震等級に影響を及ぼすこともあり、住宅の資産価値を左右する要因にもなります。このように、地盤調査は単なる確認作業ではなく、住まいの質を根本から支える重要なファクターであると言えるでしょう。 4. 地盤補強の工法と選び方4-1. 表層改良工法表層改良工法は、比較的浅い軟弱地盤に対して有効な地盤補強の方法です。具体的には、地表からおおよそ2メートル程度の深さまでを掘削し、セメント系の固化材を地盤の土と混ぜ合わせて地盤を強化します。この工法は比較的コストが低く、施工期間も短いため、費用を抑えたい小規模住宅の建設に適しています。ただし、支持層が浅い場所でしか使用できないという制約があるため、すべての土地で使えるわけではありません。事前の地盤調査で支持層の深さを正確に把握することが、この工法の採否を判断するカギになります。また、既存の樹木や構造物との干渉も考慮する必要があるため、周辺環境との調和も重要な要素となります。4-2. 柱状改良工法柱状改良工法は、地中にドリルで掘削した孔にセメント系の固化材を注入し、柱状の支持体（ソイルセメントコラム）を形成することで地盤を強化する工法です。一般に支持層が2〜8メートル程度にある土地に適用され、戸建住宅の地盤補強としては最も広く用いられている方法のひとつです。地盤の安定性とコストのバランスが良く、柔軟に設計対応できるため、山口県内でも多くの施工実績があります。ただし、掘削時に大量の土が排出されるため、処理方法や周辺環境への影響も考慮する必要があります。また、柱状体が建物の荷重に均等に対応できるよう、配置設計も慎重に行う必要があります。経験豊富な専門業者と連携することで、より安全で効率的な施工が可能になります。4-3. 鋼管杭工法鋼管杭工法は、地盤の支持層が深く、通常の表層や柱状改良では対応しきれないケースで採用される補強方法です。鋼製のパイプ（鋼管）を専用の機械で地中に打ち込み、建物の荷重を安定した地層に直接伝える構造を作ります。この工法は、高い耐震性と長期的な安定性を誇り、特に三階建て住宅や重量鉄骨造の建築物、あるいは大きな地盤変動が予測される土地に適しています。施工精度が高く、構造設計における自由度も広がる一方で、費用は他の工法よりも高くなる傾向にあります。また、施工音や振動が大きいため、住宅地では近隣への配慮も必要です。安全性を最優先する場合や、資産価値を重視する住宅にとっては非常に有効な選択肢と言えるでしょう。4-4. 環境パイル工法環境パイル工法は、自然環境への影響を最小限に抑えつつ、高い支持力を確保できる次世代型の地盤補強技術です。鋼管杭やセメントを使用せず、天然砕石などを用いて杭状の支持体をつくることで、地中に残土を出さず、地下水汚染のリスクも低く抑えられます。特に住宅密集地や環境配慮型の開発に適しており、施工時の騒音や振動が少ない点も特徴です。いえとち本舗の施工物件においても採用されることが多く、地盤の状況や施主の要望に応じて最適な工法のひとつとして選定されています。環境配慮と構造安定性を両立したこの工法は、今後ますます注目が集まると予想されます。また、一般的な地盤補強工事にはおおよそ50〜100万円程度の費用がかかることもあります。工法によって価格帯は変動しますが、これらのコストは予算に大きく影響するため、事前に把握しておくことが重要です。 5. 全国的な取り組みと実例5-1. 行政とハウスメーカーの連携地盤の安全性確保に向けて、全国的に行政と民間企業の連携が進んでいます。たとえば国土交通省や各自治体では、盛土規制や宅地開発における地盤安全管理ガイドラインが策定されており、安全な家づくりを支える法制度が整備されています。また、大手ハウスメーカーや地場ビルダーにおいても、地盤調査や補強工事を設計段階から組み込む取り組みが進んでおり、耐震等級や基礎仕様への反映も一般的になっています。さらに、万が一の不同沈下に備えた「地盤保証制度」も広く普及しており、一定期間内に地盤由来のトラブルが起きた場合でも、修復費用をカバーできる仕組みが整っています。このように、地盤に関する安全対策は全国レベルで着実に進展しており、施主が安心して家づくりに臨める環境が整いつつあるのです。 6. まとめ：安心な暮らしは足元から地盤は目に見えない存在でありながら、住宅の安全性や寿命を根底から支える極めて重要な要素です。山口県のように地形が多様で、地盤リスクが地域ごとに大きく異なる土地では、建築前の地盤調査と適切な補強対策は欠かせません。表面的には良好に見える土地でも、実際に調査してみると軟弱地盤だったというケースは珍しくありません。だからこそ、「この土地は本当に大丈夫か？」という視点を持ち、プロの知見を活かした判断が求められるのです。適切な対応をすることで、不同沈下や災害時のリスクを最小限に抑え、家族が安心して暮らせる住まいを実現できます。家づくりは単なる建物づくりではなく、安心して未来を託せる場所づくり。その第一歩は、地盤という見えない土台を正しく理解し、向き合うことにあります。なお、いえとち本舗では地盤補強工事の費用を0円でご提供しております（※住宅建築をいえとち本舗でご依頼いただいた場合に限ります）。「地盤に不安があるけれど、補強費用が気になる…」という方にも、安心して家づくりを進めていただけるよう、コスト面でもしっかりとサポートいたします。※ただし、地盤補強の要否を判断するための地盤調査費用は別途発生しますので、あらかじめご了承ください。地盤に関するご不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にいえとち本舗までお問い合わせください。
