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土地
旗竿地のメリット・デメリットや注意点を解説！実例あり
土地には整形地や奥行きが狭い土地、不整形地などいろいろ形状があります。旗竿地は数ある土地形状の一つで、旗竿のように独特な形状をしております。旗竿地にはメリット・デメリットがあり、捉え方次第では有利に働くこともありますので、土地を探しているという方はこの記事でご紹介する旗竿地についてチェックしておきましょう。
そもそも旗竿地って何？
旗竿地とは名前のとおり旗竿に似た形状をしている土地になります。建物が建つ敷地まで細い路地を通っていく必要のある形状をしており、奥まった場所に敷地が広がっています。旗竿地は、その他にも「旗竿敷地」「路地状敷地」「敷地延長」とも呼ばれています。
そもそもなぜ旗竿のような形状の土地ができるかというと、道路には建築基準法で接道義務が定められています。接道義務とは建築基準法第43条の規定により建物の敷地が道路に2m以上接していなければならない、という規定です。旗竿地はこの接道義務を果たしつつ、使い勝手の良い土地になるように区画分けされてできます。
旗竿地のメリットとは？
旗竿地は使い方次第で有利に働き、特に買い手にとっては恩恵を受けることができます。これから旗竿地の購入を検討されている方はどんなところがメリットとなるか確認しておきましょう。
道路から離れているため騒音や視線が気にならない
旗竿地は道路から離れているため車や通行する人たちの音が届きにくい特徴があります。建物が奥まった場所にありますから、道路に面して建てられる建物よりも静かな生活が送れるでしょう。また、家の前を車や人が通らないため外部からの視線を気にすることがなく、家が道路から離れている分、小さな子供がいるご家庭は事故の心配も少ないでしょう。路地部分を活かせば土地を効率よく使用できる
旗竿の部分を駐車スペースとして使うことで、奥の敷地は建物にすべて使うことができます。一般的な土地形状の場合、駐車スペースを除いたところに建物を建てるしかなく、建物を小さくするか、建物形状を変えるか、などの対応が必要になってきます。その点、旗竿地は路地のところを有効活用することで、面積の大きい敷地にめいっぱい建物を建てることが可能になります。土地価格が安い
旗竿地の土地価格は一般的には安いのが相場です。しかし、これは買い手にとって有利に働きます。旗竿地なら人気エリアでも取得しやすい価格なため、住み場所にこだわる方には旗竿地は掘り出し物の土地と言ってもいいでしょう。一般的には整形地の土地と不整形地の土地では同じ広さでも不整形地の方が坪単価は下がる傾向にあります。
上記の画像をご覧ください。建築できる坪数と駐車スペースを設けるという同じ条件だと、旗竿地の場合は旗竿部分の土地が含まれるため総坪数は旗竿地が多くなります。前述したように旗竿地は土地価格が安くなる傾向にあるため、坪単価も下がってきます。例えば上記の2つの土地が同じ2000万円だとすると以下のように算出することができます。
四角形の土地：2000万円÷40坪＝50万円（坪単価）
旗竿地：2000万円÷45坪＝44.4万円（坪単価）
上記のように旗竿地の方が坪数を多く取れるばかりか坪単価も下がるため、設計次第で駐車スペースに削られることなく土地を最大限利用して家を建てることができます。
旗竿地の特徴を生かせば内装に資金を回せる
旗竿地は建物が奥まったところに建つため、外観はあまり目立たないかもしれません。ですが、この特性を活かして、あえて外観にこだわらなければその分内装に資金を回すことができます。土地の特性に合っているか、ということを考慮することが大切で、外観が外側からはあまり目立たないのであれば、外観は一般的なものにして、内装をこだわってみるというのも一つの方法です。
上記の画像をご覧ください。一般的な住宅の駐車スペースと旗竿地の駐車スペースの取り方はまったく違います。一般的な駐車スペースは敷地に建物と駐車スペースが並ぶように配置されますが、旗竿地はちょうど旗竿のように細長い路地のところを駐車スペースに、路地を抜けて開けたところに建物を配置します。
一般的な住宅の駐車スペースの取り方は、敷地内に駐車スペースと建物を配置するため、駐車スペースを確保した分、建物の大きさは削らなければいけません。旗竿地は極端ではありますが、細くなっているところは駐車スペースか通行の用途でしか活用できないため、路地を抜けたところの開けた敷地に建物を配置します。
このため旗竿地は駐車スペースが限られてしまうというのはありますが、奥まったところに開けた敷地がありますので、駐車スペースを考えずに建物を建てることができます。
旗竿地のデメリットとは？
土地の購入はデメリットのところにも目を向ける必要があります。それではどんなところがネックとなるのかお伝えしていきます。
旗竿のところが障害になることも
旗竿の部分を活用できない場合は、土地に無駄なスペースができるということになります。駐車スペースとして使おうと計画していたのが、幅がギリギリで駐車するには実用的ではないケースもあるかもしれません。また、工事に関しても路地が狭く重機が入らないとコストが高くなる可能性があります。駐車スペースとして活用しない場合は、自転車置き場やおしゃれな玄関アプローチにするなど有効に使えるプランを計画しましょう。また、旗竿地は道路から奥まっているため、車の心配がなく子供の安全な遊び場としても利用することができます。
採光・通風・プライバシー・防犯性の確保が難しい
旗竿地の家は周りの建物に囲まれる形となりますので、風通しや採光がとりにくいデメリットがあります。また、近隣の建物からの視線が気になってしまうことも考えられるでしょう。また、旗竿地は家が奥まったところにあり、道路から離れているため、人の目が届かない環境となってしまい防犯性が懸念されます。人感センサー付きの照明や防犯カメラの設置など、セキュリティーを意識しておくことが大切です。人感センサー付きの照明は人を検知して自動で明かりを照らしてくれますので防犯防止に有効です。設定をすれば日が落ちると自動的に照明が点灯し、夜間は消灯してくれるため電気代の節約にも効果があります。
プライバシーや通風、採光の確保は2階リビングの間取りもおすすめです。2階リビングは周囲の建物の影響を受けにくいため、風通しがよく、明るく開放的な空間を作りやすいです。
売却は周辺相場よりも安くなるまたは買い手がつかない
旗竿地の価格はメリットにも挙げましたが、売却側で考えると価格が安くなってしまうのはデメリットになります。特殊な形状の土地ですから、買い手がつかない可能性もあり、人気が低いというのは否めません。売却する際は周辺の相場よりも低くなると思っていた方がいいでしょう。売却を検討して旗竿地を購入する場合は、売却しやすい旗竿地を選ぶことが大切です。売却しやすい特徴は間口が広いこと、日当たりがいいこと、などです。
反対に売却しにくい特徴は間口が私道になっている、駐車スペースが取りづらいなどがあります。
旗竿地にも売却しやすい土地、売却しにくい土地があるということを押さえて土地を購入しましょう。
外構工事が高くなる傾向
旗竿地の場合は接道から家までのアクセスまでが長く、路地の部分には敷地境界のための塀が設けられているのが一般的。すでに塀があるのならいいのですが、もし塀がない場合や新しく塀を造作する場合は、施工範囲が大きくなり工事代もその分嵩みます。旗竿地は土間コンクリートの面積も広くなる傾向にありますので、それだけでも結構費用がかかってしまうでしょう。
旗竿地の価格の安さと外構費用が見合っているかをよく検討することです。外構費が高くても、その費用を補えるくらい土地の価格が安ければ整形地の土地を購入するよりもメリットは大きいでしょう。土地を購入する前に外構費用がどのくらいになるか業者に相談してみましょう。
雪が降る地域は除雪が大変
北海道など降雪地帯の場合は路地のところに雪が積もってしまいますので除雪しなければいけません。通勤や通学、買い物、車での移動、など普段の生活で路地を通るわけですから、雪が積もったままでは生活に支障をきたしてしまいます。
雪をどこに捨てるかが問題となりますが、近くに公園がある場合は除雪機を購入しておき、それで公園に排雪することで問題が解決できます。
しかし、公園が近くにないケースもあります。このような場合は、排雪できる融雪槽やロードヒーティングの導入がおすすめです。設備導入の費用はかかりますが、旗竿地のメリットが大きければその分の費用をかけても十分に価値があります。
旗竿地を購入するときの注意点は？
旗竿地はその特殊な形状から購入する際に注意しておくポイントことがあります。以下に注意点をお伝えしていきますので、ぜひご参考にしてください。
再建不可の土地がある
建築基準法では接道義務により4m以上の道路に敷地が2m以上接している必要があります。このため路地幅が2m以上ないと家を建てることはできません。たまに安く旗竿地が売りに出されていることがありますが、路地幅が2m未満のケースが多いです。
このようなケースは建物付きで販売されていることが多いのですが、これは建築不可である理由もあります。周囲に広い土地がある場合は再建築が可能になることもありますが、要件に適合していなければいけません。新築を建てる場合は接道義務違反の旗竿地（路地幅が2m未満）だと建築ができませんので購入する際は再建築可能な土地なのか確認しておくことです。
路地の幅＝駐車スペース！駐車可能な車種をチェック
駐車スペースは路地の部分となるため、所有できる車も路地幅に合う車種に限られます。車の幅の目安を以下に記しましたのでご覧ください。
- 軽自動車の全幅：1.48m
- 小型車の全幅：1,7m
- 中型車の全幅：1.7m
- ワンボックス車の全幅：1.7m
- 大型車の全幅：1.85m
国土交通省の指針では駐車スペースの幅員は2m以上となっていますが、車はドアの開閉と通行スペースを考慮しなければいけません。通行のための幅は60cm、車いすなど介護が必要な場合は1.4m以上とさらにスペースを確保する必要がありますので、ゆとりのあるスペースが確保できているか確認しましょう。
全面道路の幅は駐車のしやすさに影響する
旗竿地の土地を購入する際は全面道路の幅にも気をつけておきましょう。路地の幅が2m以上あっても全面道路の幅が狭いと車の切り返しが多くなり出し入れがしにくいです。路地幅が2.5mの場合は全面道路の幅は4.5mほどが望ましいでしょう。
建築工事の工事車両や電気・水道の引き込みの確認
建築工事はクレーンやショベルカーなどの重機を使うことが多いです。旗竿地の場合は道路に工事車両を置いておくのは作業がしにくくなるため、敷地に置く傾向にあります。また、古屋がある場合は解体工事を行うため、ここでも重機を使います。現在では建築リサイクル法により解体費用も高くなり、相場は5～6万円/坪です。土地を購入する前に重機を使うかは確認をとっておいた方がいいでしょう。
水道や電気の引き込み状況も確認しておくことをおすすめします。水道配管や電気が隣接地を通っていることもあり、電柱や電線の位置によっては新規で私設電柱を建てることもありますので、工事費用もその分発生して高くなってしまいます。引き込み状況は目視で確認しにくく、土地の広告に記載されていないケースがあるため、土地を購入する前に不動産業者に確認しましょう。
旗竿地にマイホームを建てるなら押さえておきたいポイント
旗竿地は制約される部分も出てきますが、工夫次第で土地代を抑えつつ必要なところにお金をかけて家を建てることができます。ここでは旗竿地で家を建てる際に意識しておきたいポイントについてお伝えしていきます。
通風・採光・プライバシーを確保するなら２階リビングを検討する
一階がリビングだと建物に囲まれているため通風や採光を取り入れるのが難しくなっています。また、近隣の建物からのプライバシーも確保が必要となると、どうしても閉鎖的な間取りになってしまいます。こういった条件をクリアしていくためには二階にリビングを設けるといいでしょう。二階リビングなら周りの建物の影響が少なく採光が取れて、風通しも良くなります。また、２階が居住スペースとなるためプライバシーの確保もしやすいです。
移動手段を考慮しておくこと
旗竿地は駐車スペースの確保が難しい土地もあります。このような場合は電車やバスなど公共機関を利用するか、駐車場を借りるしかありません。都市部で駐車場を借りる場合は賃料も高くなりますので、車を利用することが前提なら駐車スペースの確保ができない旗竿地に家を建てるのはあまり得策ではないでしょう。
旗竿地に家を建てる際は駐車スペースが確保できるのかを確認し、もし確保できない場合は、移動の際に公共機関の利用で問題ないか、駐車場の賃料の支払いに負担はないか、よく確認しておくことが大切です。
【間取り紹介】旗竿地に建てた実例
旗竿地の特殊な形状からどんな家が建つのか疑問に思うところかもしれません。ここでは旗竿地で建てた家の実例をご紹介していきたいと思います。
プライバシーと解放感を実現した中庭のある家
こちらの実例は隣地に接する面には窓を設けずにプライバシーを確保し、採光は中庭を設けて内から取り入れる設計になっています。外観は白を基調とし、モザイクストーンを施したシンプルでスタイリッシュなデザインとなっています。
引用：suumo 一級建築士事務所 ビー・ツー 旗竿地の特性を生かし、プライバシー性と開放感を同時に実現した家
中庭と菜園の二つの庭
天井高約5mある吹き抜けのリビングは旗竿地の採光が取れない問題を解消して、明るく開放的な空間になっています。さらに隣家との関係を配慮して南面の窓をハイサイドライトにして上方から光を空間に取り入れています。南側は大きな開口を設けていませんが、その代わりに中庭とつながる大開口を設けているため光と風が空間に届けられる設計になっています。
引用：suumo ジューケン 【変形地】 隣家が迫る”旗竿地”でも人目を気にしない”開放的な暮らし”を実現！
まとめ
旗竿地は接道義務を最低限に果たしつつ、路地を設けて奥に敷地が広がる特殊な形状をした土地です。一般的な土地形状ではなく敬遠されがちですが、使い方や設計の工夫次第で素敵な家を建てることができます。土地代も通常の相場より価格が安いですから、土地代を抑えて建物に費用をかけることも可能です。これから家を建てるために土地を探している方は、旗竿地という選択もあるということを知っておきましょう。
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「その土地、大丈夫ですか？」知らないと危険な“地盤リスク”と家づくりの真実
1. 家づくりと地盤の関係1-1. なぜ地盤が重要なのか？1-2. 地盤が悪いと起こるリスクとは2. 山口県の地盤特性2-1. 地形による違い2-2. 宇部市のゆれやすさマップの活用3. 地盤調査の重要性と種類3-1. スウェーデン式サウンディング試験とは3-2. 調査結果が住宅に与える影響4. 地盤補強の工法と選び方4-1. 表層改良工法4-2. 柱状改良工法4-3. 鋼管杭工法4-4. 環境パイル工法5. 全国的な取り組みと実例5-1. 行政とハウスメーカーの連携6. まとめ：安心な暮らしは足元から 1. 家づくりと地盤の関係1-1. なぜ地盤が重要なのか？家を建てるというのは、多くの人にとって人生最大のプロジェクトの一つです。住宅の設計や内装に注目が集まりがちですが、建物の寿命や住まいの快適性を根本から支える「地盤」は見落とされがちな要素です。地盤がしっかりしていなければ、どれだけ立派な建物を建てても意味がありません。とくに自然災害の多い日本では、地震や豪雨などの影響を受けにくい安定した地盤を選ぶことが、家族の命と財産を守るうえで欠かせません。地盤は家づくりの基盤であり、その良し悪しは将来的な安心・安全に直結します。また、地盤が安定していれば、基礎工事の設計もシンプルになりやすく、コストパフォーマンスの面でも有利になることが多いのです。設計段階から地盤に目を向けることで、無理のない家づくりが実現できます。1-2. 地盤が悪いと起こるリスクとは地盤が軟弱な場所に住宅を建てた場合、不同沈下という現象が起こる可能性があります。これは家の一部が沈み、傾きが生じることで、ドアや窓が開かなくなったり、壁にひびが入ったりといったトラブルにつながります。また、地震の揺れが増幅される恐れもあり、倒壊リスクが高まるのです。さらに補修や補強には多額の費用が発生し、住環境の質が大きく低下します。最悪の場合、建て替えが必要になるケースもあるため、地盤に問題がないかを事前に把握し、必要に応じた対策を講じることが大切です。実際に不同沈下が原因で裁判沙汰になるケースもあり、引き渡し後のトラブルに発展するリスクも見過ごせません。こうしたリスクを未然に防ぐためにも、地盤に関する正しい知識と準備が不可欠なのです。 2. 山口県の地盤特性2-1. 地形による違い山口県は南側を瀬戸内海に面し、北側には日本海と連なる山地が広がるなど、地形が非常に多様な地域です。このため、地域ごとに地盤の状態が大きく異なります。海岸沿いや川沿いの低地では、軟弱地盤であるケースが多く、地震時には揺れが増幅されやすいという特徴があります。一方で、内陸部や丘陵地帯では比較的硬い地盤が多く見られ、建物の支持に適している場所も少なくありません。しかし、丘陵地などでは土砂災害のリスクも存在し、豪雨による地滑りや地盤の緩みも考慮しなければなりません。つまり、同じ県内であっても、地盤の特性や対策の必要性は大きく異なり、建築予定地の地盤状況を的確に把握することが非常に重要です。2-2. 宇部市のゆれやすさマップの活用宇部市では、地域の地震リスクを住民にわかりやすく伝えるために「ゆれやすさマップ」を公開しています。これは、地震が発生した際に各地域がどの程度揺れやすいかを色分けで示した地図で、自宅や建築予定地の安全性を判断するのに非常に役立ちます。例えば、赤やオレンジで示された地域は揺れやすく、地盤補強などの対策が必要になる可能性があります。一方で、青系の地域は比較的揺れにくく、建築の際もリスクが低いと判断されやすいのです。このマップを活用することで、事前に地盤に関するリスクを視覚的に把握でき、無駄な出費やトラブルを避けることが可能になります。地盤の選定は家づくりの第一歩。その判断材料として、ゆれやすさマップは非常に心強いツールとなります。 3. 地盤調査の重要性と種類3-1. スウェーデン式サウンディング試験とはスウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）は、戸建住宅の地盤調査において広く採用されている代表的な方法です。先端にスクリューの付いたロッドを回転させながら地中に貫入させ、必要な荷重や回転数を測定することで、地盤の硬さや支持層の深さを推定します。この試験は比較的簡易でコストも抑えられるため、個人住宅の建設時に最適です。また、現場での作業時間も短く、迅速に結果が得られるというメリットがあります。SWS試験の結果は、地盤が建物の重さに耐えられるかどうかを判断する重要な指標となり、その後の基礎設計や地盤補強工事の有無にも直結します。住宅の安全性を確保するうえで、最初に行うべき基本的かつ重要なステップです。3-2. 調査結果が住宅に与える影響地盤調査の結果は、住宅の基礎設計だけでなく、全体の建築計画に大きな影響を与える重要な情報です。たとえば、軟弱地盤と診断された場合には、地盤補強工事が必要となり、工期や建築コストが増加することもあります。逆に、強固な地盤であれば、シンプルな基礎構造で済むため、予算に余裕が生まれる可能性もあります。また、調査結果は建築確認申請や住宅ローンの審査においても評価されることがあり、安全性や耐震性に対する証明資料としての役割も果たします。さらに、住宅性能表示制度の耐震等級に影響を及ぼすこともあり、住宅の資産価値を左右する要因にもなります。このように、地盤調査は単なる確認作業ではなく、住まいの質を根本から支える重要なファクターであると言えるでしょう。 4. 地盤補強の工法と選び方4-1. 表層改良工法表層改良工法は、比較的浅い軟弱地盤に対して有効な地盤補強の方法です。具体的には、地表からおおよそ2メートル程度の深さまでを掘削し、セメント系の固化材を地盤の土と混ぜ合わせて地盤を強化します。この工法は比較的コストが低く、施工期間も短いため、費用を抑えたい小規模住宅の建設に適しています。ただし、支持層が浅い場所でしか使用できないという制約があるため、すべての土地で使えるわけではありません。事前の地盤調査で支持層の深さを正確に把握することが、この工法の採否を判断するカギになります。また、既存の樹木や構造物との干渉も考慮する必要があるため、周辺環境との調和も重要な要素となります。4-2. 柱状改良工法柱状改良工法は、地中にドリルで掘削した孔にセメント系の固化材を注入し、柱状の支持体（ソイルセメントコラム）を形成することで地盤を強化する工法です。一般に支持層が2〜8メートル程度にある土地に適用され、戸建住宅の地盤補強としては最も広く用いられている方法のひとつです。地盤の安定性とコストのバランスが良く、柔軟に設計対応できるため、山口県内でも多くの施工実績があります。ただし、掘削時に大量の土が排出されるため、処理方法や周辺環境への影響も考慮する必要があります。また、柱状体が建物の荷重に均等に対応できるよう、配置設計も慎重に行う必要があります。経験豊富な専門業者と連携することで、より安全で効率的な施工が可能になります。4-3. 鋼管杭工法鋼管杭工法は、地盤の支持層が深く、通常の表層や柱状改良では対応しきれないケースで採用される補強方法です。鋼製のパイプ（鋼管）を専用の機械で地中に打ち込み、建物の荷重を安定した地層に直接伝える構造を作ります。この工法は、高い耐震性と長期的な安定性を誇り、特に三階建て住宅や重量鉄骨造の建築物、あるいは大きな地盤変動が予測される土地に適しています。施工精度が高く、構造設計における自由度も広がる一方で、費用は他の工法よりも高くなる傾向にあります。また、施工音や振動が大きいため、住宅地では近隣への配慮も必要です。安全性を最優先する場合や、資産価値を重視する住宅にとっては非常に有効な選択肢と言えるでしょう。4-4. 環境パイル工法環境パイル工法は、自然環境への影響を最小限に抑えつつ、高い支持力を確保できる次世代型の地盤補強技術です。鋼管杭やセメントを使用せず、天然砕石などを用いて杭状の支持体をつくることで、地中に残土を出さず、地下水汚染のリスクも低く抑えられます。特に住宅密集地や環境配慮型の開発に適しており、施工時の騒音や振動が少ない点も特徴です。いえとち本舗の施工物件においても採用されることが多く、地盤の状況や施主の要望に応じて最適な工法のひとつとして選定されています。環境配慮と構造安定性を両立したこの工法は、今後ますます注目が集まると予想されます。また、一般的な地盤補強工事にはおおよそ50〜100万円程度の費用がかかることもあります。工法によって価格帯は変動しますが、これらのコストは予算に大きく影響するため、事前に把握しておくことが重要です。 5. 全国的な取り組みと実例5-1. 行政とハウスメーカーの連携地盤の安全性確保に向けて、全国的に行政と民間企業の連携が進んでいます。たとえば国土交通省や各自治体では、盛土規制や宅地開発における地盤安全管理ガイドラインが策定されており、安全な家づくりを支える法制度が整備されています。また、大手ハウスメーカーや地場ビルダーにおいても、地盤調査や補強工事を設計段階から組み込む取り組みが進んでおり、耐震等級や基礎仕様への反映も一般的になっています。さらに、万が一の不同沈下に備えた「地盤保証制度」も広く普及しており、一定期間内に地盤由来のトラブルが起きた場合でも、修復費用をカバーできる仕組みが整っています。このように、地盤に関する安全対策は全国レベルで着実に進展しており、施主が安心して家づくりに臨める環境が整いつつあるのです。 6. まとめ：安心な暮らしは足元から地盤は目に見えない存在でありながら、住宅の安全性や寿命を根底から支える極めて重要な要素です。山口県のように地形が多様で、地盤リスクが地域ごとに大きく異なる土地では、建築前の地盤調査と適切な補強対策は欠かせません。表面的には良好に見える土地でも、実際に調査してみると軟弱地盤だったというケースは珍しくありません。だからこそ、「この土地は本当に大丈夫か？」という視点を持ち、プロの知見を活かした判断が求められるのです。適切な対応をすることで、不同沈下や災害時のリスクを最小限に抑え、家族が安心して暮らせる住まいを実現できます。家づくりは単なる建物づくりではなく、安心して未来を託せる場所づくり。その第一歩は、地盤という見えない土台を正しく理解し、向き合うことにあります。なお、いえとち本舗では地盤補強工事の費用を0円でご提供しております（※住宅建築をいえとち本舗でご依頼いただいた場合に限ります）。「地盤に不安があるけれど、補強費用が気になる…」という方にも、安心して家づくりを進めていただけるよう、コスト面でもしっかりとサポートいたします。※ただし、地盤補強の要否を判断するための地盤調査費用は別途発生しますので、あらかじめご了承ください。地盤に関するご不明点やご相談があれば、いつでもお気軽にいえとち本舗までお問い合わせください。
