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資金（ローン）
つなぎ融資とは？必要になるのはどんな時？仕組みや利用方法について
住宅ローンを利用して家を建てようと思っているけれど、その前の土地購入代金や建物の支払い代金を用意することができない。このようなケースはつなぎ融資を利用することができます。
住宅ローンは土地や建物を担保する融資ですが、これとなにが違うのか把握している方も少ないかもしれません。この記事ではつなぎ融資とはなにか、仕組みや利用方法などをお伝えしていきます。
つなぎ融資とは？
住宅ローンが開始されるのは引き渡し後になります。新築を建てる場合は土地と家の購入があり、引き渡し前に支払う代金があります。引き渡し前の支払いには土地購入代金や家の契約金、着工金、中間金などです。
こういった代金を支払うために前もって資金を用意しておく必要がありますが、自己資金ですべて支払うことが難しい場合はつなぎ融資を申し込み承認されることで、代金を立て替えることができます。つなぎ融資は住宅購入の際に、引き渡し前に必要な資金を融資してくれるローンです。
言葉どおり引き渡しまでのつなぎとしての役割があり、高額になる住宅購入の経済負担を軽減することができます。
つなぎ融資が必要なケース
住宅ローン開始前に必要な代金を自己資金で支払うことができない時につなぎ融資を利用します。ほとんどの方は住宅購入時に住宅ローンを利用するかと思いますが、注文住宅のような建物が完成していないケースでは、引き渡し後にローンが開始されます。
これは建物を担保にして契約する仕組みとなっていますので、建物がまだ完成していない状態ではローンを受けることができないからです。中古住宅や分譲マンションのように、すでに建物が完成していると購入時にローンを組むことができますが、注文住宅では引き渡し後の建物が完成した時にローンが開始されるということに注意しておきましょう。
そして、ローンが開始される前に支払う代金を自己資金で用意できない場合につなぎ融資が必要になります。
つなぎ融資の流れは？
つなぎ融資を申し込むタイミングは、住宅会社と建物の工事契約を締結した後になります。融資を申し込む際に、住宅ローンも申し込みを行い、承認が下りた後に不動産会社と土地の売買契約を結びます。土地の費用を用意できない場合は、土地引き渡し前につなぎ融資を申し込み、審査を通過しておかなければいけません。
住宅ローンと同じように審査があることに注意しておきましょう。審査を通過し、つなぎ融資の承認後、土地代金と建物の引き渡し前に必要な代金をつなぎ融資で支払っていきます。受けたつなぎ融資のお金は住宅ローン開始時に完済することになり、その後は住宅ローンを返済していく流れになります。
以下につなぎ融資の流れを記します。
【つなぎ融資の流れ】
建物の工事契約
↓
つなぎ融資と住宅ローンの申し込み
↓
審査
↓
承認
↓
不動産契約
↓
土地引き渡し：1回目つなぎ融資実行
↓
建物契約金：2回目つなぎ融資実行
↓
建物着工金：3回目つなぎ融資実行
↓
建物中間金：4回目つなぎ融資実行
↓
建物引き渡し
↓
住宅ローン実行
↓
つなぎ融資完済
↓
住宅ローン返済開始
住宅ローンは書類の提出などの手続きに遅延があると開始も引き渡し時に間に合わないことがあります。このような場合もつなぎ融資を利用することが可能です。
つなぎ融資の諸費用や期間
諸費用
つなぎ融資を利用する際は諸費用がかかります。諸費用の詳細は融資を受ける金融機関により異なりますが、利息や手数料、印紙代などが諸費用として支払うことになります。つなぎ融資の利息は、一般的に担保なしで受けるケースが多く、住宅ローンと比べて高くなることに注意が必要です。
一般的に3％前後が利息になります。融資額により印紙代は変わり、手数料は10万円ほどです。
以下に必要な諸費用を記しましたのでご参考ください。
利息：借入額により変動。融資を受ける額が多いほど利息も高くなる。
印紙代：借入額により金額が変わる。
手数料：10万円ほど。
融資期間
融資を受ける期間は最長1年ほどです。工事の進捗が遅れて融資期間が延びた場合は、融資の延長を受けることが可能です。ただし、延長に伴い、追加料金や事務手数料などかかることがありますのでご注意ください。建築工事は天候に左右されますので、不足の事態も考慮して余裕のある計画を立てることが重要です。
つなぎ融資のシミュレーション
ここではつなぎ融資を受けた場合の試算例をご紹介していきます。土地購入から新築を建てる場合、支払いが必要になるのは、土地購入費と建物の費用です。建物の支払いについては契約金、着工金、中間金、完了金に分割して支払うことになります。
分割する割合は住宅会社によって異なりますが、一般的には契約金10%、着工金30%、中間金30%、完了金30%です。この中で融資を利用するのは、土地購入費と契約金、着工金、中間金。一般的に諸費用が引かれた金額が振り込まれます。
例）
土地：1000万円
※融資利用期間：10ヶ月
建物：2500万円
※契約金250万円、着工金：750万円、中間金：750万円。融資利用期間：3〜4ヶ月
つなぎ融資の利息：3％（※金利変動なし）
手数料：11万円
印紙代：2万円
上記の条件で試算します。
| 土地購入代金 | 契約金 | 着工金 | 中間金 | 合計 | |
| 融資額 | 1,000万円 | 250万円 | 750万円 | 750万円 | 2,750万円 |
| ※1利息 | 約25万円 | 約2.5万円 | 約7.5万円 | 約7.5万円 | 約42.5万円 |
| 手数料 | 11万円 | - | - | - | 11万円 |
| ※2振込額 | 約964万円 | 約247.5万円 | 約742.5万円 | 約742.5万円 | 約2696.5万円 |
| 印紙代 | 2万円 |
※1利息：支払い金額×3%÷365日×利用期間（1ヶ月を30日で計算）
※2振込額：融資額＋利息＋手数料＝振込額
※3保険料や振り込み手数料が含まれていません。
つなぎ融資の手数料は初めの1回のみ支払い。利息や保険料は融資期間が長いほどかかることに注意しましょう。上記の試算は土地購入から建物引き渡しまで10ヶ月間を想定して計算しています。建物の完成までは4ヶ月ほどですので、融資期間もこの期間が最短になります。
前述したように、新築工事は屋外工事のため雨天により遅延が起こる可能性がありますので、遅れたことも考慮して余裕のある資金計画を立てることが重要です。
つなぎ融資を受ける際の注意点
つなぎ融資を受けることで、新築購入時に必要な金額負担を減らすことができます。自己資金をあまり用意できない際には、つなぎ融資がとても役立ちますので、ぜひ利用しましょう。注意することは融資を受けると利息が発生することです。
1年ほどと住宅ローンと比べて短期間ではありますが、住宅購入の融資額は高額になる傾向にあり、利息もかなりかかります。建物の引き渡し後は住宅ローンを毎月返済していくことになりますので、生活費の負担を圧迫することにならないように、しっかりシミュレーションを行って資金計画を立てていくことが大切です。
また、銀行によっては住宅ローンを対応していてもつなぎ融資は扱っていないということもありますのでご注意ください。金利も各銀行により違いがあり、高いところと低いところがあります。融資を受ける際は、事前につなぎ融資に対応しているか確認し、条件も考慮して選ぶようにしましょう。
まとめ
住宅の購入は高額になりやすく、できるだけ費用負担は減らしたいものです。引き渡し後は毎月のローン返済があり、計画を誤ってしまうとせっかくの新生活も負担が重くなり、快適に暮らしていくことができません。
費用の負担を軽減ができるつなぎ融資は、とても便利ではありますが、お金を借りて購入しているということは変わりませんので、返済が生活の負担とならないようにしっかり資金計画を立てておきましょう。
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